Executive Summary

• Kernpunkt: Ein Kaufsrecht (Art. 216a OR) bleibt rein obligatorisch; die grundbuchliche Vormerkung (Art. 959 ZGB) verleiht ihm zwar eine realobligatorische Wirkung gegenüber Dritterwerbern, doch erlischt dieser Schutz mit der Löschung der Vormerkung. Ein automatischer Parteiwechsel im obligatorischen Vertragsverhältnis findet nicht statt.
• Entscheidung: Das Bundesgericht weist die Beschwerde ab. Die Vorinstanz verneinte zu Recht einen Verfügungsanspruch im Sinn von Art. 261 Abs. 1 Bst. a ZPO. Die Saldoklausel im Erbteilungsvergleich erfasste das gegen den Nachlass des Vaters gerichtete Kaufsrecht.
• Bedeutung: Das Urteil klärt, dass die Löschung der Vormerkung durch den Berechtigten den Vormerkungsschutz aufhebt und dass die obligatorische Pflicht des ursprünglichen Vertragspartners beim Erbgang auf die Erben übergeht, wo sie im Rahmen der erbrechtlichen Auseinandersetzung liquidierbar ist.

Sachverhalt

Ausgangslage

A.________ und B.________ sind Geschwister. Ihr Vater E.________ räumte dem Sohn A.________ in einem «Abtretungsvertrag auf Rechnung künftiger Erbschaft» vom 3. April 1991 vertraglich ein Kaufsrecht auf unbestimmte Zeit am Grundstück Nr. xxx in U.________ (GR) ein, das für die Dauer von zehn Jahren im Grundbuch vorzumerken war (Art. 216a OR, Art. 959 ZGB).

Im Jahr 1997 übertrug der Vater das Grundstück zu Alleineigentum an die Tochter B.________, die kurz darauf den hälftigen Miteigentumsanteil an ihren Ehemann C.________ verkaufte. Am 13. März 2000 wurde die Vormerkung des Kaufsrechts auf Antrag von A.________ (junior) vom Grundbuchamt gelöscht.

Nach dem Tod beider Eltern (Mutter 2015, Vater 2020) schlossen die drei Kinder im August/September 2022 einen vermittleramtlichen Erbteilungsvergleich, der eine Saldoklausel enthielt: «Mit dem Vollzug dieses Vergleichs erklären sich die Parteien bezüglich des Nachlasses ihres Vaters E.________ als per Saldo aller Ansprüche abgefunden.»

Procedere

Mit eingeschriebenen Briefen vom 25. Februar 2025 übte A.________ das Kaufsrecht aus. B.________ und C.________ stellten sich auf den Standpunkt, das Kaufsrecht sei untergegangen. A.________ beantragte dem Regionalgericht Landquart, das Grundbuchamt anzuweisen, seinen Anspruch auf Eigentumsübertragung vorläufig im Grundbuch vorzumerken (Art. 960 Abs. 1 Ziff. 1 ZGB). Nach superprovisorischer Anordnung wies das Regionalgericht das Gesuch am 20. August 2025 ab. Das Obergericht Graubünden wies die Berufung mit Urteil vom 28. Oktober 2025 ab. Mit Beschwerde vom 28. November 2025 gelangte A.________ ans Bundesgericht.

Erwägungen

Zulässigkeit der Beschwerde (Art. 93 BGG)

Das Bundesgericht qualifizierte den angefochtenen Entscheid als Zwischenentscheid im Sinn von Art. 93 Abs. 1 Bst. a BGG, da es sich um eine selbständig eröffnete vorsorgliche Massnahme handelt, die nur unter der Bedingung Bestand hat, dass ein Hauptverfahren eingeleitet wird. Die Beschwerde gegen Zwischenentscheide ist nur zulässig, wenn ein nicht wiedergutzumachender Nachteil rechtlicher Natur droht. Dies lag hier auf der Hand: Ohne Vormerkung konnte der auf das Kaufsrecht gestützte Anspruch vereitelt werden, falls das Grundstück von einem gutgläubigen Dritten erworben wird. Die Streitwertgrenze von Fr. 30'000.-- (Art. 74 Abs. 1 Bst. b BGG) war erfüllt.

Massgebliche Gesetzesbestimmungen

Das rechtsgeschäftliche Kaufsrecht ist in Art. 216a OR geregelt und kann im Grundbuch vorgemerkt werden (Art. 959 ZGB):

Art. 959 ZGB (SR 210) «1 Persönliche Rechte können im Grundbuche vorgemerkt werden, wenn deren Vormerkung durch das Gesetz ausdrücklich vorgesehen ist, wie bei Vor- und Rückkauf, Kaufsrecht, Pacht und Miete. 2 Sie erhalten durch die Vormerkung Wirkung gegenüber jedem später erworbenen Rechte.»

Art. 216a OR (SR 220) «Vorkaufs- und Rückkaufsrechte dürfen für höchstens 25 Jahre, Kaufsrechte für höchstens zehn Jahre vereinbart und im Grundbuch vorgemerkt werden.»

Die Vormerkung einer Verfügungsbeschränkung als vorsorgliche Massnahme setzt einen glaubhaft gemachten Verfügungsanspruch voraus (Art. 261 Abs. 1 Bst. a ZPO).

Vorinstanzliche Begründung

Das Obergericht Graubünden verneinte einen Verfügungsanspruch mit zweifacher Begründung:

Hauptbegründung — Keine obligatorische Bindung der Beschwerdegegner: Das Kaufsrecht ist ein obligatorischer Vertrag, dessen Wirkung sich auf die Vertragsparteien (Vater und Sohn) beschränkt. Die Vormerkung verleiht ihm zwar eine realobligatorische Wirkung (Art. 959 Abs. 2 ZGB), indem ein Dritterwerber das vorgemerkte Recht respektieren muss. Doch die Vormerkung ist bloss ein dingliches Nebenrecht, das nur so lange wirkt, als das vorgemerkte Recht besteht und die Vormerkung nicht gelöscht wurde. Da A.________ selbst im Jahr 2000 die Löschung der Vormerkung beantragt hatte, war der Vormerkungsschutz erloschen. Die Beschwerdegegner waren nicht in den obligatorischen Vertrag eingetreten — eine blosse Kenntnis vom Bestand des obligatorischen Rechts begründet keine Verpflichtung. Die obligatorische Pflicht des Vaters ging nach Art. 560 Abs. 1 ZGB auf die Erben über. Die Saldoklausel im Erbteilungsvergleich erfasste alle Ansprüche gegen den väterlichen Nachlass, mithin auch das Kaufsrecht.

Eventualbegründung — Rechtsmissbrauch durch übermässiges Zuwarten: Selbst wenn eine obligatorische Bindung bestünde, wäre die Ausübung des Kaufsrechts nach knapp fünf Jahren seit der ersten Möglichkeit (Tod des Vaters 2020) und zusätzlichem Zuwarten seit der Erbteilung 2022 als Rechtsmissbrauch im Sinn von Art. 2 Abs. 2 ZGB zu qualifizieren.

Art. 2 Abs. 2 ZGB (SR 210) Kommentierung auf glossagens.ch

«Der offenbare Missbrauch eines Rechtes findet keinen Rechtsschutz.»

Prüfung durch das Bundesgericht

Das Bundesgericht prüfte nur die Verletzung verfassungsmässiger Rechte (Art. 98 BGG), da es sich um eine vorsorgliche Massnahme handelt. Der Beschwerdeführer machte geltend, die vorinstanzliche Auslegung von Art. 959 ZGB sei willkürlich (Art. 9 BV): Der Eintritt der Beschwerdegegner in das Kaufsrechtsverhältnis sei aufgrund der Vormerkung im Zeitpunkt ihres Erwerbs automatisch erfolgt.

Das Bundesgericht verneinte Willkür unter Verweis auf BGE 128 III 124 E. 2a, wonach die Vormerkung nichts an der persönlichen Natur des Kaufsrechts ändert, sondern einzig bewirkt, dass das Kaufsrecht Wirkung gegenüber jedem später erworbenen Recht erhält. Die Vormerkung kann ihre Wirkungen nur so lange entfalten, als das vorgemerkte Recht selbst besteht und die Vormerkungsdauer nicht abgelaufen ist. Nach der Lehre (Deschenaux; Rüegg; Foëx/Martin-Rivara) erlöschen die Vormerkungswirkungen auch dann, wenn der Berechtigte durch einseitige Erklärung auf den Vormerkungsschutz verzichtet und die Löschung veranlasst — genau dies hatte A.________ im Jahr 2000 getan.

Die Vorstellung des Beschwerdeführers, dass der während der Dauer der Vormerkung erfolgte Eigentümerwechsel über die Löschung hinaus automatisch einen Parteiwechsel in der obligatorischen Kaufsrechtsabrede bewirkt habe, fand in der dargestellten Rechtsprechung und Lehre keine Stütze. Ein offensichtlicher Widerspruch zum geltenden Recht, der den Willkürvorwurf begründen könnte, war nicht dargetan.

Da die Hauptbegründung der Vorinstanz bundesrechtskonform war, erübrigten sich Erörterungen zur Eventualbegründung (Rechtsmissbrauch). Die Gehörsrügen wurden als unerheblich qualifiziert, da sich die angeblichen Verletzungen ohnehin nicht auf das Ergebnis auswirkten.

Einordnung in die Rechtsprechung

Das Urteil bestätigt und präzisiert die bundesgerichtliche Praxis zur doppelten Natur des vormerkungspflichtigen Kaufsrechts. In BGE 128 III 124 hatte das Bundesgericht bereits festgehalten, dass die Vormerkung im Grundbuch nichts an der persönlichen Natur des Kaufsrechts ändert, sondern das Kaufsrecht lediglich mit dem Grundstück so verknüpft, dass es auch einem allfälligen Erwerber gegenüber ausgeübt werden könnte. Das vorliegende Urteil verschärft diese Aussage in zweifacher Hinsicht:

Erstens klärt es, dass der während der vorgemerkten Zeit erfolgte Eigentümerwechsel nach Löschung der Vormerkung durch den Berechtigten keine obligatorische Verpflichtung des Dritterwerbers hinterlässt. Die realobligatorische Wirkung der Vormerkung ist nicht mehr als ein dingliches Nebenrecht, das mit der Löschung erlischt. Ein automatischer «Parteiwechsel» im obligatorischen Vertragsverhältnis findet nicht statt — vielmehr bedarf es einer besonderen Abrede, in die der Dritterwerber eintritt.

Zweitens bestätigt das Urteil, dass die obligatorische Pflicht aus dem Kaufsrecht beim Erbgang nach Art. 560 Abs. 1 ZGB auf die Erben übergeht und damit der Liquidation im Rahmen der erbrechtlichen Auseinandersetzung unterliegt. Eine Saldoklausel im Erbteilungsvergleich erfasst somit auch Ansprüche aus einem Kaufsrecht, das gegen den verstorbenen Vertragspartner bestand — selbst wenn das Grundstück zur Zeit des Todes nicht mehr im Eigentum des Erblassers stand.

Damit grenzt sich das Urteil von der im Urteil zitierten Literaturmeinung (Deillon-Schegg; Schmid/Arnet) ab, die einen automatischen Eintritt des Erwerbers in das vorgemerkte obligatorische Rechtsverhältnis befürwortet. Das Bundesgericht verweist darauf, dass sich BGE 92 II 147 E. 4 — ein älteres Urteil zum Vorkaufsrecht (Art. 681 ZGB) — zur realobligatorischen Wirkung der Vormerkung jedenfalls nicht abschliessend äussert.

Fazit

Das Bundesgericht weist die Beschwerde ab. Die Vorinstanz hat zu Recht verneint, dass A.________ einen Verfügungsanspruch im Sinn von Art. 261 Abs. 1 Bst. a ZPO glaubhaft gemacht hat. Das Kaufsrecht blieb zwar als obligatorischer Anspruch gegenüber dem Vater bestehen, ging nach dessen Tod auf die Erben über und wurde durch die Saldoklausel im Erbteilungsvergleich erfasst. Die von A.________ selbst veranlasste Löschung der Vormerkung im Jahr 2000 beseitigte den dinglichen Schutz gegenüber Dritterwerbern, ohne dass die Beschwerdegegner in das obligatorische Vertragsverhältnis eingetreten wären. Das Urteil unterstreicht die Trennung zwischen der obligatorischen und der dinglichen Komponente vormerkungspflichtiger Rechte und klärt, dass die Vormerkung als dingliches Nebenrecht mit der Löschung erlischt, ohne automatische Folgen für das zugrundeliegende obligatorische Schuldverhältnis.