Executive Summary

• Kernpunkt: Einer Genfer Wohnungseigentümerin gelingt es nicht, ihre 173 m²-Wohnung als «Logement de luxe» gemäss Art. 10 Abs. 2 lit. b LDTR (Genfer Gesetz) zu qualifizieren und sich so der Mietzinskontrolle zu entziehen.
• Entscheidung: Das Bundesgericht weist den Recours en matière de droit public ab. Die Vorinstanz durfte eine Augenscheinverweigerung ohne Verletzung des rechtlichen Gehörs (Art. 29 Abs. 2 BV) vornehmen und die Wohnung zutreffend als Nicht-Luxuswohnung einstufen.
• Bedeutung: Das Urteil präzisiert, dass kantonales Baurecht, das Begriffe des Bundesrechts (hier: Art. 253b Abs. 2 OR) inkorporiert, als kantonales Ergänzungsrecht nur der Willkürkontrolle untersteht. Ausserdem bestätigt es die restriktive Auslegung des Begriffs «Logement de luxe».

Sachverhalt

A.________ SA ist Eigentümerin der Parzelle Nr. 1728 in Genf-Plainpalais mit einem 1925 errichteten Mehrfamilienhaus an der Avenue Peschier 2. Im Jahr 2017 führte sie in einer 173 m²-Wohnung im zweiten Stock umfassende Transformationsarbeiten durch (vollständiger Umbau von Küche und Badezimmern). Der Jahresmietzins wurde ab dem 1. Oktober 2017 von bisher 16'872 CHF auf 69'600 CHF festgesetzt.

Im Juni 2021 verlangten die Mieter die Rückerstattung von 142'402,50 CHF, da die ohne Baubewilligung durchgeführten Arbeiten den Mietzins nichtig machten. A.________ SA entgegnete, die Wohnung sei ein «Logement de luxe» im Sinne von Art. 10 Abs. 2 der Genfer Loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation (LDTR, rsGE L 5 20), weshalb weder eine Baubewilligung noch eine Mietzinskontrolle erforderlich seien.

Nach mehreren Sachwechseln verlangte das Baubewilligungsamt am 21. Oktober 2022 die Einreichung eines Baugesuchs. Das Département du territoire (DT) erteilte am 6. Juni 2023 die Baubewilligung und setzte den Jahresmietzins auf 24'018 CHF mit Rückwirkung ab 1. Oktober 2017 fest. Mit einer zweiten Verfügung vom 16. Juni 2023 ordnete es die Ausstellung eines neuen Mietvertrags und die Rückerstattung von 193'609 CHF an die ehemaligen Mieter an. Ausserdem wurde eine Verwaltungsbusse von 42'500 CHF ausgesprochen.

Der Tribunal administratif de première instance (TAPI) bestätigte diese Verfügungen, reduzierte jedoch die Busse auf 32'000 CHF. Die Chambre administrative der Cour de justice bestätigte ihrerseits am 9. Dezember 2025 (ATA/1353/2025) die Verfügungen. Sie hielt fest, die Wohnung umfasse 6,5 Zimmer, während die Rechtsprechung mindestens 7 Zimmer für ein Logement de luxe verlange. Auch nach Lage und architektonisch-historischen Merkmalen sei die Wohnung nicht als Luxuswohnung zu qualifizieren. Die 2017 durchgeführten Arbeiten änderten daran nichts. Die Bedeutung der Arbeiten rechtfertige eine fünfjährige Mietzinskontrolle.

Erwägungen

Rechtliches Gehör und Verweigerung des Augenscheins (E. 2)

Die Beschwerdeführerin rügte eine Verletzung ihres Anspruchs auf rechtliches Gehör, da die Vorinstanz einen Augenschein abgelehnt hatte. Sie wollte die «Gesamtsumptuosität» der Wohnung (aussergewöhnliche Raumhöhe, elliptische Räume in den Türmchen, Epochenmaterialien) vor Ort demonstrieren.

Das Bundesgericht stellte zunächst den massgeblichen verfassungsrechtlichen Rahmen klar:

Art. 29 Abs. 2 BV (SR 101) Kommentierung auf glossagens.ch

«Die Parteien haben Anspruch auf rechtliches Gehör.»

Der Anspruch auf rechtliches Gehör umfasst das Recht, relevante Beweise abnehmen zu lassen und an der Abnahme wesentlicher Beweise teilzunehmen (BGE 145 I 73 E. 7.2.2.1). Die Behörde darf die Instruktionsmassnahme jedoch abschliessen, wenn die bereits abgenommenen Beweise sie überzeugt haben und sie in nicht willkürlicher antizipierter Beweiswürdigung die Gewissheit hat, dass weitere Beweise ihre Meinung nicht ändern könnten (BGE 145 I 167 E. 4.1). Die Ablehnung eines Beweisantrags durch antizipierte Beweiswürdigung kann vor Bundesgericht nur mit Willkürrüge angefochten werden (Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 146 III 3 E. 5.2.2).

Im vorliegenden Fall enthielt die Akte vollständige Pläne, sehr zahlreiche Fotografien (vor und nach den Arbeiten, inkl. Fotoreportage vom 7. Dezember 2022) sowie eine illustrierte historische Studie vom Mai 2024. Die Beschwerdeführerin erklärte nicht klar, welche zusätzlichen Elemente ein Augenschein erbringen würde, ausser einer «allgemeinen Sumptuositätsimpression». Das Bundesgericht hielt fest, dass der Begriff des Logement de luxe eine rein juristische Kategorie sei, sodass subjektive Eindrücke irrelevant sind. Die von der Beschwerdeführerin vorgebrachten Elemente (Raumvolumina, Epochenmaterialien) wurden von der Vorinstanz vollständig und ohne Vorbehalt aufgeführt und als erstellt betrachtet. Die Augenscheinverweigerung verletzt das rechtliche Gehör daher nicht.

Begriff des «Logement de luxe» und kantonales Ergänzungsrecht (E. 3)

Auf der Sachseite rügte die Beschwerdeführerin eine Verletzung von Art. 253b Abs. 1 OR. Sie argumentierte, die Wohnung müsse als Siebenzimmerwohnung (inklusive Kammer und Küche) gelten, und die Vorinstanz dürfe nicht von den im Mietrecht geltenden Kriterien abweichen.

Die LDTR bezweckt den Erhalt des Wohnbestandes und die Bekämpfung des Wohnungsmangels (Art. 1 Abs. 1 LDTR). Art. 10 Abs. 1 LDTR erlaubt dem Departement, nach Umbauarbeiten den Maximalmietzins festzusetzen. Davon kann es absehen, wenn die Mietzinsen nach den Arbeiten niedrig bleiben (Art. 10 Abs. 2 lit. a LDTR) oder wenn die Wohnungen Luxuswohnungen sind oder ihre Mietzinsen bereits das Zweieinhalbfache der vorherrschenden Bedürfnisse der Bevölkerung übersteigen (Art. 10 Abs. 2 lit. b LDTR).

Das Bundesgericht wies darauf hin, dass die angefochtene Verfügung ausschliesslich auf kantonalem Recht beruht. Zwar übernimmt die LDTR den Begriff des Logement de luxe aus Art. 253b Abs. 2 OR:

Art. 253b Abs. 2 OR (SR 220)

«Sie gelten nicht für die Miete von luxuriösen Wohnungen und Einfamilienhäusern mit sechs oder mehr Wohnräumen (ohne Anrechnung der Küche).»

Wird jedoch Bundesrecht von kantonalem Recht inkorporiert oder in Bezug genommen, ändert sich dadurch die Natur des Rechts nicht (BGE 138 I 232 E. 2.4; 126 III 370 E. 5; 2C_34/2021 vom 30. Mai 2022 E. 2.2). Das Bundesrecht wird in diesem Fall als kantonales Ergänzungsrecht (droit cantonal supplétif) angewendet. Das Bundesgericht kann dessen Anwendung deshalb nur unter dem eingeschränkten Blickwinkel der Willkür oder anderer Verfassungsrechte überprüfen (Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 144 I 318 E. 5.3.1; 138 I 232 E. 2.4). Da die Beschwerdeführerin keine Willkürrüge oder Verletzung verfassungsrechtlicher Rechte substantiiert geltend machte, wäre das Rechtsbegehren eigentlich unzulässig.

In der Sache wäre es ohnehin offensichtlich unbegründet: Die Wohnung umfasst nach den Feststellungen der Vorinstanzen ein Esszimmer (20 m²), ein Wohnzimmer (20 m²), eine Küche (10 m²) und vier Schlafzimmer, davon eines mit nur 6 m². Letzteres wurde gemäss Art. 1 der Genfer Ausführungsverordnung zur LGL (RGL; rsGE I 4 05.01) als halbes Zimmer gezählt, da die Mindestfläche für ein ganzes Zimmer 9 m² beträgt. Die Anwendung dieses kantonalen Kriteriums ist nicht unhaltbar, da die LGL denselben Zweck wie die LDTR verfolgt. Selbst wenn die Kammer gemäss Art. 253b Abs. 2 OR als ganzes Zimmer zählte, wäre die Anwendung des Bundesrechts nicht zwingend, da der Vorrang des Bundesrechts bei kantonalem Ergänzungsrecht nicht greift.

Zudem stützte sich die Vorinstanz nicht nur auf das Zimmerkriterium, sondern auch auf qualitative Merkmale: Die Lage des Gebäudes sei nichts Aussergewöhnliches (keine Sicht auf Bucht oder Berge), die Wohnfläche und Volumina nicht exceptionell, und trotz gewisser Elemente (Gewände, Parkett, Epochentüren, dekorativer Kamin, Glastüren, dunkle Steinfliesen in Badezimmern) weise die Wohnung keinen aussergewöhnlichen Komfort aufweist. Der Vorumbau-Mietzins von 16'872 CHF jährlich spreche ebenfalls nicht für eine Luxuswohnung. Die Vorinstanz habe eine restriktive Definition des Luxusbegriffs im Sinne des Gesetzeszwecks angewandt, was offensichtlich nicht willkürlich sei.

Einordnung in die Rechtsprechung

Das Urteil bestätigt und präzisiert mehrere etablierte Rechtsprechungslinien des Bundesgerichts:

1. Kantonalrecht als Ergänzungsrecht und Willkürkontrolle: Die Lehre, dass kantonales Recht, das Begriffe des Bundesrechts inkorporiert, als kantonales Ergänzungsrecht nur der Willkürkontrolle untersteht, ist seit BGE 138 I 232 und BGE 126 III 370 etabliert. Das vorliegende Urteil wendet diese Grundsätze konkret auf den Begriff des Logement de luxe gemäss Art. 253b Abs. 2 OR an, der in Genfer Recht (LDTR) übernommen wurde. Dies wurde bereits in 2C_34/2022 ähnlich gehandhabt.

2. Antizipierte Beweiswürdigung und Augenschein: Die Grundsätze zur antizipierten Beweiswürdigung (BGE 145 I 167; BGE 146 III 3) werden bestätigt. Insbesondere wird klargestellt, dass bei einer rein juristischen Qualifikationsfrage (hier: Logement de luxe) subjektive Eindrücke vor Ort nicht relevant sind und eine Augenscheinverweigerung bei ausreichend schriftlichem und fotografischem Aktenmaterial nicht willkürlich ist.

3. Restriktive Auslegung des Luxusbegriffs: Das Urteil bestätigt die restriktive Auslegung des Begriffs «Logement de luxe» im Interesse des Mieterschutzes und des Gesetzeszwecks (Bekämpfung des Wohnungsmangels). Die kombinierte Anwendung quantitativer (Zimmerzahl) und qualitativer Kriterien (Lage, Volumen, Komfort, Vorumbau-Mietzins) entspricht der ständigen Praxis und schränkt die Luxuswohnung-Ausnahme auf klar ausgewiesene Fälle ein.

Fazit

Das Bundesgericht weist den Recours en matière de droit public von A.________ SA gegen den Entscheid der Genfer Chambre administrative vom 9. Dezember 2025 ab, soweit er zulässig ist. Die Kosten von 3'000 CHF werden der Beschwerdeführerin auferlegt; keine Parteientschädigung wird zugesprochen (Art. 65 und 66 Abs. 1 BGG; Art. 68 Abs. 3 BGG).

Das Urteil ist dogmatisch vor allem durch die klare Trennung zwischen kantonalem Recht und Bundesrecht als kantonalem Ergänzungsrecht von Bedeutung. Die Beschwerdeführerin versuchte vergeblich, über die Berufung auf Art. 253b OR eine volle Kognition des Bundesgerichts in Sachfragen zu erreichen. Das Gericht hielt dagegen, dass die LDTR kantonalen Charakter behält, selbst wenn sie auf bundesrechtliche Begriffe verweist, und dass der Vorrang des Bundesrechts in diesem Kontext nicht gilt. Die restriktive Auslegung des Luxusbegriffs und die kombinierte Anwendung quantitativer und qualitativer Kriterien stärken den Mieterschutz im Genfer Wohnraummarkt.