Executive Summary

• Kernpunkt: Das Bundesgericht beanstandet eine willkürliche Sachverhaltsfeststellung und eine willkürliche antizipierte Beweiswürdigung in einem Strafverfahren wegen Betrugs und Urkundenfälschung im Zusammenhang mit einem Immobilienverkauf. Die kantonale Instanz hatte widersprüchliche Feststellungen darüber getroffen, was die Käufer beim Erwerb wussten und ob ihnen die gefälschten Mietverträge vor oder nach dem Kauf vorlagen.
• Entscheidung: Die Beschwerden werden gutgeheissen, das angefochtene Urteil wird aufgehoben und die Sache zu neuer Beurteilung an die Vorinstanz zurückgewiesen. Zudem muss die Vorinstanz die abgelehnten Beweiserhebungen (Notar-Einvernahme, Dokumentenproduktion) durchführen.
• Bedeutung: Das Urteil bestätigt die strengen Anforderungen an die Begründungspflicht nach Art. 112 BGG und an die Grenzen antizipierter Beweiswürdigung. Es präzisiert, dass bei widersprüchlichen Sachverhaltsfeststellungen die Verweigerung von Beweiserhebungen, die gerade zur Klärung dieser Widersprüche dienen könnten, willkürlich ist. Zudem wird die Unschuldsvermutung gestärkt, wenn Schuldfeststellungen auf blossen Behauptungen statt auf konkreten Beweisindizien beruhen.

Sachverhalt

A. Ausgangslage und erstinstanzliches Urteil

A.A.________ (Beschwerdeführer 1) erwarb 2012 das Chalet "F.________" in V.________ und begann, es in acht Mietwohnungen umzubauen. Er mandatierte B.________ (Beschwerdeführer 2), einen Immobilienmakler, zum Verkauf des Objekts zu einem Preis von 2'400'000 Franken. Ende 2012 kamen C.________ und D.________ (Geschädigte) als Kaufinteressenten hinzu.

Während der Verkaufsverhandlungen erstellten A.A.________ und B.________ einen falschen "Mietzinsausweis" auf dem Briefpapier der H.________ Sàrl, der eine jährliche Mieteinnahme von 108'960 Franken auswies, während die tatsächlichen Mieteinnahmen bei ca. 102'000 Franken lagen. Um diesen überhöhten Ausweis zu untermauern, wurden vier gefälschte Mietverträge mit gefälschten Unterschriften der Mieter erstellt, die höhere Mieten auswiesen als die tatsächlich vereinbarten.

Der Notarvertrag vom 2013 sah einen Kaufpreis von 1'900'000 Franken vor. Die Verkäufer verpflichteten sich, Renovationskosten zu übernehmen, wofür 27'000 Franken hinterlegt wurden. Art. 4 des Vertrags regelte die Mietkautionen und wies ausdrücklich darauf hin, dass die Verkäufer keine Garantie für den im Vertrag genannten Mietzinsausweis von 108'960 Franken übernahmen.

Das Polizeigericht des Bezirks Ostvaud verurteilte A.A.________ und B.________ am 10. Januar 2024 wegen Betrugs und Urkundenfälschung zu je acht Monaten bedingter Freiheitsstrafe bei einer Probezeit von zwei Jahren.

B. Berufung und kantonale Entscheidung

Die Berufungskammer des Kantonsgerichts Waadt wies die Berufungen von A.A.________ und B.________ am 13. August 2024 ab. Es gab teilweise dem Antrag von C.________ und D.________ statt und wies den Ziffer IV des erstinstanzlichen Urteils an, wonach C.________ und D.________ ihre Zivilansprüche gegen A.A.________ vorbehalten wurden.

C. Bundesgerichtliche Beschwerden

Beide Beschwerdeführer richten Beschwerde in Strafsachen an das Bundesgericht. Sie beantragen hauptsächlich ihren Freispruch vom Vorwurf des Betrugs und der Urkundenfälschung, eventualiter die Aufhebung des kantonalen Urteils und die Rückweisung zur Neubeurteilung. Sie rügen namentlich willkürliche Sachverhaltsfeststellung, Verletzung der Unschuldsvermutung, unzulässige antizipierte Beweiswürdigung und Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör.

Erwägungen

1. Verfahrensrechtliche Weichenstellungen

Das Bundesgericht verbindet die beiden Beschwerden (6B_833/2024 und 6B_844/2024) gemäss Art. 71 BGG und Art. 24 Abs. 2 BGG, da sie dieselbe Entscheidung betreffen und rechtlich zusammenhängende Fragen aufwerfen.

2. Willkür bei der Sachverhaltsfeststellung und Beweiswürdigung

2.1 Massstab

Das Bundesgericht ist keine Berufungsinstanz. Es ist an die tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz gebunden (Art. 105 Abs. 1 BGG), es sei denn, diese wurden willkürlich im Sinne von Art. 9 BV erstellt (Art. 97 Abs. 1 und Art. 105 Abs. 2 BGG). Willkür liegt nur vor, wenn die Entscheidung offensichtlich unhaltbar ist, nicht nur wenn sie diskutierbar oder kritikwürdig erscheint (BGE 150 IV 360 E. 3.2.1; BGE 148 IV 409 E. 2.2; BGE 146 IV 88 E. 1.3.1). Appellatorische Kritik, die sich nicht gegen spezifische Willkür richtet, ist unzulässig (BGE 150 I 50 E. 3.3.1).

Wird die Beweiswürdigung im Lichte der Unschuldsvermutung (Art. 6 Ziff. 2 EMRK, Art. 32 Abs. 1 BV und Art. 10 StPO) kritisiert, hat der Grundsatz in dubio pro reo keine weitergehende Reichweite als das Willkürverbot (BGE 148 IV 409 E. 2.2).

2.2 Begründungspflicht nach Art. 112 BGG

Nach Art. 112 Abs. 1 lit. b BGG muss die angefochtene Entscheidung die massgeblichen Tatsachen und Rechtsgründe angeben, auf denen sie beruht. Die Begründung muss klar erkennen lassen, welche Tatsachen festgestellt wurden und welche rechtliche Überlegung angestellt wurde (BGE 146 IV 231 E. 2.6.1; BGE 141 IV 244 E. 1.2.1). Genügt die Entscheidung diesen Anforderungen nicht, kann das Bundesgericht sie aufheben und die Sache zur neuen Entscheidung zurückweisen (Art. 112 Abs. 3 BGG).

2.3 Widersprüchliche Sachverhaltsfeststellungen

Das Bundesgericht stellt fest, dass das kantonale Urteil in seinem "in fact"-Teil und seinem "in law"-Teil einander widersprüchliche Feststellungen trifft. Insbesondere lässt sich dem Urteil nicht entnehmen:

1. Ob die Käufer beim Erwerb des Objekts wussten, dass der tatsächliche Mietzinsausweis niedriger war als der übermittelte (was dem "in fact"-Teil zu entsprechen scheint), oder ob sie davon ausgingen, die Mieter hätten vorübergehende Mietreduktionen wegen Bauarbeiten erhalten (was dem "in law"-Teil zu entsprechen scheint).

2. Ob die Käufer die gefälschten Mietverträge vor dem Erwerb des Objekts in Händen hielten oder ob nur die Bank diese gesehen hatte. Die Aussagen der Geschädigten C.________ und D.________ dazu waren schwankend und widersprüchlich. So erklärte D.________, B.________ habe ihnen Anfang 2013 Kopien der Mietverträge übergeben, während C.________ am 17. Juli 2017 erklärte, sie hätten beim Kauf gar keine Mietverträge gesehen. Die Vorinstanz legte nicht dar, welcher Aussage sie welches Gewicht beimisst.

Das Bundesgericht gelangt zum Schluss, dass es aufgrund dieser Widersprüche nicht in der Lage ist, die erhobenen Rügen der willkürlichen Sachverhaltsfeststellung zu prüfen. Die Sache muss zur neuen Beweiswürdigung und klaren Sachverhaltsfeststellung zurückgewiesen werden.

2.4 Mangelnde Substantiierung der subjektiven Tatbestandsmerkmale

Bezüglich Beschwerdeführer 1 (A.A.________) beanstandet das Bundesgericht, dass die Vorinstanz seine Kenntnis von den Fälschungen nicht auf konkrete Beweisindizien, sondern auf blosse Behauptungen gestützt hat. Die Vorinstanz hatte festgehalten, es sei "nicht möglich gewesen zu bestimmen, wer konkret diese Dokumente erstellt hatte", schloss dann aber daraus, beide Beschwerdeführer hätten "notwendigerweise gemeinsam und einvernehmlich gehandelt", weil beide ein Interesse an einem überhöhten Mietzinsausweis hatten und sich gegenseitig die Schuld zuschoben.

Das Bundesgericht räumt ein, dass die Differenz zwischen dem überhöhten Ausweis (108'960 Fr.) und dem tatsächlichen Ausweis (102'000 Fr.) nur ca. 6'960 Fr. betrug, dass Beschwerdeführer 1 die Liegenschaft nicht selbst verwaltete und nicht in Kopie auf dem E-Mail von Beschwerdeführer 2 an die Bank stand (Acte 12/1). Der Verweis auf das "Interesse" des Beschwerdeführers 1 und das wechselseitige Beschuldigen reicht allein nicht aus, um seine Schuld zu beweisen, ohne weitere belastbare Beweisindizien.

Bezüglich des Gebrauchs von Falschurkunden nach Art. 251 StGB weist das Bundesgericht darauf hin, dass der Täter wissen muss, dass die Urkunde gefälscht ist, oder sich zumindest damit abfindet. Die Vorinstanz muss klar feststellen, wer die gefälschten Verträge an die Bank bzw. an die Geschädigten weitergeleitet hat.

Art. 146 StGB (SR 311.0) Kommentierung auf glossagens.ch

«Wer in der Absicht, sich oder einen andern unrechtmässig zu bereichern, jemanden durch Vorspiegelung oder Unterdrückung von Tatsachen arglistig irreführt oder ihn in einem Irrtum arglistig bestärkt und so den Irrenden zu einem Verhalten bestimmt, wodurch dieser sich selbst oder einen andern am Vermögen schädigt, wird mit Freiheitsstrafe bis zu fünf Jahren oder Geldstrafe bestraft.»

Art. 251 StGB (SR 311.0) Kommentierung auf glossagens.ch

«Wer in der Absicht, jemanden am Vermögen oder an andern Rechten zu schädigen oder sich oder einem andern einen unrechtmässigen Vorteil zu verschaffen, eine Urkunde fälscht oder verfälscht, die echte Unterschrift oder das echte Handzeichen eines andern zur Herstellung einer unechten Urkunde benützt oder eine rechtlich erhebliche Tatsache unrichtig beurkundet oder beurkunden lässt, eine Urkunde dieser Art zur Täuschung gebraucht, wird mit Freiheitsstrafe bis zu fünf Jahren oder Geldstrafe bestraft.»

3. Willkürliche antizipierte Beweiswürdigung

3.1 Ausgangslage

In der Berufungsinstanz hatten die Beschwerdeführer die Einvernahme des Notars O.________ sowie die Herausgabe sämtlicher Schriftwechsel im Zusammenhang mit dem Immobilienverkauf beantragt. Die Vorinstanz lehnte dies ab, zunächst mit der Begründung eines Rechtsmissbrauchs (die Beweiserhebungen seien erst in der Berufungsinstanz beantragt worden), dann mit der Begründung, sie seien für die Behandlung der Berufung unnötig. Der Notar könne sich nach über zehn Jahren kaum noch an Details erinnern.

3.2 Massstab

Das rechtliche Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) umfasst das Recht, Beweise anzubieten, sofern sie relevant sind und die Entscheidung beeinflussen können (BGE 145 I 73 E. 7.2.2.1; BGE 143 V 71 E. 4.1). Der Richter darf die Instruktion beenden, wenn er aufgrund der erhobenen Beweise seine Überzeugung gebildet hat und durch eine nicht willkürliche antizipierte Beweiswürdigung zur Gewissheit gelangt ist, dass weitere Beweise seine Meinung nicht ändern könnten (BGE 147 IV 534 E. 2.5.1; BGE 144 II 427 E. 3.1.3).

Nach Art. 389 Abs. 3 StPO erhebt die Rechtsmittelinstanz von Amtes wegen oder auf Antrag einer Partei die erforderlichen zusätzlichen Beweise. Diese Bestimmung konkretisiert den Willen zur materiellen Wahrheitsfindung. Nach Art. 139 Abs. 2 StPO wird über unerhebliche, offenkundige, der Behörde bekannte oder bereits ausreichend bewiesene Tatsachen kein Beweis erhoben.

Art. 389 StPO (SR 312.0)

«1 Das Rechtsmittelverfahren beruht auf den Beweisen, die im Vorverfahren und im erstinstanzlichen Hauptverfahren erhoben worden sind. 2 Beweisabnahmen des erstinstanzlichen Gerichts werden nur wiederholt, wenn: a. Beweisvorschriften verletzt worden sind; b. die Beweiserhebungen unvollständig waren; c. die Akten über die Beweiserhebungen unzuverlässig erscheinen. 3 Die Rechtsmittelinstanz erhebt von Amtes wegen oder auf Antrag einer Partei die erforderlichen zusätzlichen Beweise.»

3.3 Willkürfeststellung

Das Bundesgericht gelangt zum Schluss, dass die Ablehnung der Beweisanträge willkürlich war. Erstens ist das erstmalige Beantragen von Beweisen in der Berufungsinstanz im Strafverfahren kein Rechtsmissbrauch, da die Parteien nach Art. 389 Abs. 3 StPO frei Beweise anbieten können.

Zweitens war die antizipierte Beweiswürdigung willkürlich: Wenn der kantonale Entscheid – wie das Bundesgericht dargelegt hat – auf widersprüchlichen und unklaren Tatsachenfeststellungen beruht, gerade hinsichtlich der Frage, was die Käufer beim Vertragsabschluss wussten und welche Dokumente ihnen vorlagen, dann ist es unhaltbar, die Einvernahme des Notars und die Herausgabe von Dokumenten als "unnötig" zu erachten. Die Vorinstanz berief sich auf Acte 101/1, wonach der Notar vergeblich nach einem E-Mail von E.________ gesucht hatte. Doch dieser Briefwechsel betraf nur die Kommunikation mit E.________, nicht mit den Verkäufern oder Käufern. Der Notar könnte durchaus noch sachdienliche Angaben zu den Umständen der Beurkundung machen.

Die Vorinstanz wird nach der Rückweisung die beantragten Beweiserhebungen durchzuführen haben.

4. Verfahrensrüge der Verweigerung des rechtlichen Gehörs

Beschwerdeführer 1 hatte in seiner Berufungserklärung (S. 6) Rügen zur Verwirklichung der objektiven und subjektiven Tatbestandsmerkmale der ihm vorgeworfenen Straftaten erhoben. Die Vorinstanz hat diese Rügen nicht behandelt, sondern sich auf die Überprüfung der Tatsachenfeststellungen beschränkt. Das Bundesgericht bestätigt, dass dies eine Verletzung des rechtlichen Gehörs (Art. 29 Abs. 2 BV) darstellt (BGE 141 V 557 E. 3.2.1; BGE 133 III 235 E. 5.2; 6B_761/2020 E. 4.1).

Die Vorinstanz wird bei der neuen Entscheidung für jeden der beiden Beschwerdeführer einzeln darlegen müssen, inwiefern die Tatbestandsmerkmale von Betrug und Urkundenfälschung – einschliesslich des Schadensmerkmals nach Art. 146 StGB, das im angefochtenen Urteil keine Erörterung fand – verwirklicht sind.

Einordnung in die Rechtsprechung

Bestätigung der Begründungspflicht nach Art. 112 BGG

Das Urteil bestätigt die konstante Rechtsprechung zur Begründungspflicht kantonaler Entscheide (Art. 112 Abs. 1 lit. b BGG). Eine Entscheidung, die in ihrem "in fact"- und "in law"-Teil einander widersprechende Feststellungen trifft, genügt den gesetzlichen Anforderungen nicht und ist aufzuheben (vgl. BGE 146 IV 231 E. 2.6.1; BGE 141 IV 244 E. 1.2.1; 6B_248/2025 E. 1.3; 6B_1224/2014 E. 1.2.1). Das Bundesgericht tritt nicht an die Stelle der Vorinstanz, sondern verweist die Sache zur Ergänzung bzw. Neubeurteilung zurück.

Präzisierung zur antizipierten Beweiswürdigung

Das Urteil präzisiert die Grenzen der antizipierten Beweiswürdigung im Lichte von Art. 29 Abs. 2 BV und Art. 389 Abs. 3 StPO: Wenn ein kantonaler Entscheid auf widersprüchlichen Tatsachenfeststellungen beruht, ist es willkürlich, Beweise abzulehnen, die gerade geeignet wären, diese Widersprüche aufzuklären. Eine antizipierte Beweiswürdigung ist nur dann zulässig, wenn die bereits erhobenen Beweise eine so klare Überzeugung begründet, dass weitere Beweiserhebungen offensichtlich nichts ändern könnten (Bestätigung von BGE 147 IV 534 E. 2.5.1; BGE 144 II 427 E. 3.1.3; 6B_832/2025 E. 2.1.1; 6B_749/2025 E. 1.1.2). Ist die Überzeugungsbildung jedoch selbst lückenhaft und widersprüchlich, fehlt die Grundlage für eine antizipierte Beweiswürdigung.

Bestätigung der Unschuldsvermutung bei fehlenden Beweisindizien

Das Urteil bestärkt die Unschuldsvermutung (Art. 6 Ziff. 2 EMRK, Art. 32 Abs. 1 BV, Art. 10 StPO) im Kontext von Mittäterschaft: Der Hinweis auf ein gemeinsames Interesse und das wechselseitige Beschuldigen reicht nicht aus, um eine gemeinsame vorsätzliche Tatbegehung zu bejahen, wenn keine konkreten Beweisindizien dafür vorliegen, dass der Beschwerdeführer 1 von der Fälschung der Mietverträge wusste oder diese mitverantwortet hat (vgl. BGE 148 IV 409 E. 2.2; BGE 146 IV 88 E. 1.3.1).

Bedeutung des Schadensmerkmals nach Art. 146 StGB

Das Bundesgericht weist darauf hin, dass die Vorinstanz das Schadensmerkmal von Art. 146 StGB überhaupt nicht erörtert hat. Dies ist bemerkenswert, da die Differenz zwischen dem überhöhten Mietzinsausweis (108'960 Fr.) und dem tatsächlichen (102'000 Fr.) lediglich ca. 6'960 Fr. pro Jahr betrug. Die Frage, ob der überhöhte Kaufpreis (1'900'000 Fr.) und die tatsächlichen Mieteinnahmen einen Vermögensschaden im Sinne des Betrugstatbestandes darstellen, bedarf der vertieften Prüfung.

Fazit

Das Bundesgericht hebt das kantonale Urteil auf und weist die Sache zur neuen Beurteilung zurück. Die Vorinstanz muss:

1. Den Sachverhalt klar, widerspruchsfrei und vollständig feststellen, insbesondere was die Käufer beim Erwerb wussten und welche Dokumente ihnen wann vorlagen.
2. Die Beweisanträge (Einvernahme des Notars, Herausgabe von Dokumenten) durchführen.
3. Für jeden Beschwerdeführer einzeln prüfen und begründen, ob die objektiven und subjektiven Tatbestandsmerkmale von Betrug (Art. 146 StGB) und Urkundenfälschung (Art. 251 StGB) verwirklicht sind, einschliesslich des Schadensmerkmals.
4. Die subjektive Schuld aufgrund konkreter Beweisindizien und nicht aufgrund blosser Behauptungen feststellen.

Das Urteil illustriert die strengen verfassungs- und verfahrensrechtlichen Anforderungen an die Sachverhaltsfeststellung und Beweiswürdigung im Strafverfahren. Es bestätigt, dass das Bundesgericht keine Berufungsinstanz ist, aber bei willkürlichen Feststellungen und unzureichender Begründung konsequent eingreift. Die Unschuldsvermutung gebietet es, dass eine Verurteilung auf konkrete Beweisindizien und nicht auf Vermutungen gestützt wird.