Executive Summary

• Kernpunkt: Das Bundesgericht bestätigt, dass die Umwandlung von Wohnungen in möblierte Ferienwohnungen ("résidences meublées") einen bewilligungspflichtigen Nutzungswechsel nach Genfer LDTR darstellt, und hält eine Verwaltungsbusse von 150'000 Franken für verhältnismässig.
• Entscheidung: Abweisung der Beschwerde der Eigentümerin; Bestätigung des Konformitätsauftrags (Beendigung des Betriebs als résidence meublée) und der Busse von 150'000 Fr.
• Bedeutung: Präzisierung der Kriterien für den Nutzungswechsel Wohnen → résidence meublée (kumulative Indizien) und Bestätigung, dass die Maximalbusse nach Art. 137 LCI/GE nicht auf Verstösse gegen die Konformitätsbescheinigung beschränkt ist; Récidive erfordert nicht zwingend dieselbe Qualifikation des Verstosses.

Sachverhalt

Die A.________ SA ist Eigentümerin eines Wohn- und Geschäftsgebäudes an der rue U.________ in Genf (Parzelle Nr. 752). Seit 2012 führte das Département du territoire mehrere Strafverfahren wegen未经许可的 Umbauten und Verstössen gegen die Genfer Gesetzgebung über Abbrüche, Umbauten und Renovationen von Wohngebäuden (LDTR). Bei einer Kontrolle am 27. Juni 2019 stellte die Behörde fest, dass sämtliche 29 Wohnungen des Gebäudes identisch möbliert und ausgestattet waren, die Wohnungstüren nur mit Nummern (ohne Namen) versehen waren, ein Badge-System den Eigentümern Zugang zu allen Wohnungen verschaffte und ein Reinigungsservice angeboten wurde.

Am 1. September 2023 ordnete das Département einen Konformitätsauftrag an: Die Eigentümerin musste den Betrieb als résidence meublée innert 90 Tagen einstellen und gewöhnliche Mietverträge (ohne Möblierungszuschlag und Hotelleistungen) vorlegen. Zugleich wurde eine Verwaltungsbusse von 150'000 Fr. ausgesprochen. Das TAPI (erstinstanzliches Verwaltungsgericht) reduzierte die Busse auf 100'000 Fr.; die Cour de justice hob diese Reduktion auf und stellte die Busse von 150'000 Fr. wieder her. Hiergegen richtet sich die Beschwerde der A.________ SA ans Bundesgericht.

Erwägungen

Rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV)

Die Beschwerdeführerin rügte eine Verletzung des rechtlichen Gehörs (Art. 29 Abs. 2 BV) sowie von Art. 112 Abs. 1 lit. b BGG, weil die Cour de justice ihr Argument zur Höchstbusse nicht ausdrücklich behandelt habe. Das Bundesgericht stellte fest, dass die Vorinstanz dieses Argument implizit behandelt habe, indem sie erwog, dass der Höchstbetrag von 150'000 Fr. nach Art. 137 LCI/GE nicht auf Verstösse gegen die Konformitätsbescheinigung beschränkt sei. Die Beschwerdeführerin habe diesen Punkt vor Bundesgericht weiterverfolgen können; dies genüge dem Anspruch auf rechtliches Gehör.

Art. 29 Abs. 2 BV (SR 101) Kommentierung auf glossagens.ch

«Die Parteien haben Anspruch auf rechtliches Gehör.»

Nutzungswechsel: Wohnungen → résidences meublées (Art. 3 LDTR)

Das Bundesgericht bestätigt die Qualifikation der 29 Wohnungen als résidences meublée i.S.v. Art. 3 Abs. 3 lit. a LDTR. Nach der Genfer Gesetzgebung stellt die Umwandlung von Wohnungen in résidences meublées einen Nutzungswechsel dar, der der Bewilligungspflicht untersteht (Art. 7 LDTR). Die Unterscheidung zwischen Wohnungsvermietung und résidence meublée/hôtel wird anhand von Indizien vorgenommen: Verfügbarkeit von Hotelleistungen (Reinigung, Rezeption, Zentraltelefon, Mahlzeiten, Bettwäsche), Art der Mietverträge (Dauer, tägliche Vermietung vs. langfristige Miete) und weitere Umstände.

Die Cour de justice stützte ihre Qualifikation auf sechs kumulative Indizien: (1) identische Möblierung aller Wohnungen, (2) Verträge mit nahstehenden Gesellschaften und in unüblicher Sprache (Deutsch in Genf), (3) nahezu keine Anmeldung der Bewohner beim Einwohneramt (OCPM) — bei 29 Wohnungen nur zwei Einträge, darunter die Tochter eines Administrators, (4) Badge-System und nummerierte Türen ohne Namensschilder, (5) Reinigungsservice und (6) Mietpreis auf Anfrage.

Die Beschwerdeführerin wandte ein, dass die Mietverträge einjährige Laufzeiten hätten, die Hoteldienste fehlten und der Vergleich mit dem Fall 1C_235/2023 nicht passe. Das Bundesgericht hielt fest, dass die Vorinstanz ausdrücklich angemerkt hatte, dass auch eine einjährige Dauer als «kurz» qualifiziert werden könne und dass im Urteil 1C_235/2023 schon festgehalten wurde, dass Verträge von über einem Monat oder gar einem Jahr die Qualifikation als résidence meublée nicht ausschliessen würden. Die Rügen der Beschwerdeführerin erschöpften sich in einer bloszen Substitution ihrer eigenen Würdigung anstelle derjenigen der Vorinstanz, ohne Willkür darzutun. Mit der im Bereich des kantonalen Rechts gebotenen Zurückhaltung bestätigte das Bundesgericht den Nutzungswechsel.

Verwaltungsbusse: Anwendung von Art. 137 LCI/GE und Verhältnismässigkeit

Die Beschwerdeführerin machte geltend, der Höchstbetrag von 150'000 Fr. nach Art. 137 LCI/GE gelte nur bei Verstössen gegen die Pflicht zur Einreichung einer Konformitätsbescheinigung (Art. 7 LCI/GE). Das Bundesgericht wies dies ab: Der Wortlaut von Art. 137 LCI/GE sehe den Höchstbetrag für jeden Verstoss gegen die Gesetzgebung vor; die Konformitätsbescheinigung bilde lediglich eine Straferhöhungsgrund nach Art. 137 Abs. 3 LCI/GE.

Zur Bemessung der Busse bestätigte das Bundesgericht die Würdigung der Vorinstanz: (a) sehr schweres Verschulden der professionellen Immobilienakteurin, (b) Straferhöhungsgründe der Rékividiv (fünf Strafdossiers seit 2013, acht Busssprechungen ohne die streitgegenständliche) und der Gewinnstrebigkeit (Cupidité — 29 Wohnungen über Jahre dem Wohnungsbestand entzogen, um finanzielle Vorteile zu erzielen), (c) keine mildernden Umstände, (d) keine finanzielle Notlage dargetan. Die Beschwerdeführerin konnte nicht einwenden, dass die Récidive nur gleiche Verstösse betreffe, da Art. 137 Abs. 3 LCI/GE keine spezifische Récidive vorsehe. Ihre mangelnde Zusammenarbeit (Verweigerung der Vorlage von Mietverträgen und Lohnbescheinigungen) verhinderte die genaue Quantifizierung des Gewinns; sie konnte daraus keine Einwände herleiten.

Art. 36 Abs. 3 BV (SR 101) Kommentierung auf glossagens.ch

«Einschränkungen von Grundrechten müssen verhältnismässig sein.»

Willkürmassstab bei kantonalem Recht

Das Bundesgericht prüft die Auslegung und Anwendung kantonalen Rechts nur auf Willkür (Art. 9 BV). Es weicht von der Lösung der kantonalen Letztinstanz nur ab, wenn diese offensichtlich unhaltbar, in Widerspruch zum tatsächlichen Sachverhalt, ohne objektive Gründe getroffen oder in Verletzung eines klaren Rechtsgrundsatzes steht. Bei kantonalen Entscheiden, die auf kantonalem Recht beruhen und vernünftig begründet sind, übt das Bundesgericht Zurückhaltung, da die kantonalen Behörden die lokalen Verhältnisse besser kennen. Dies gilt sowohl für die Qualifikation des Nutzungswechsels als auch für die Bussbemessung, die dem Ermessen der kantonalen Behörde obliegt (Ermessensüberschreitung oder -missbrauch als Massstab).

Einordnung in die Rechtsprechung

Das Urteil steht in der Kontinuität der Rechtsprechung zum Genfer LDTR und zum Begriff der résidence meublée. Im Leitentscheid 1C_235/2023 vom 11. März 2024 (Verweis auf consid. 5.3) hatte das Bundesgericht bereits die Kriterien für die Abgrenzung zwischen Wohnungsvermietung und résidence meublée präzisiert: Hotelleistungen, tägliche Vermietung, Badge-System und fehlende Einträge im Einwohnerregister sind Indizien für einen Nutzungswechsel. Das vorliegende Urteil bestätigt und erweitert diese Rechtsprechung, indem es festhält, dass auch einjährige Mietverträge als kurzfristig qualifiziert werden können und dass die Kriterien kumulativ zu würdigen sind.

Im Vorverfahren 1C_523/2021 vom 14. April 2023 (dieselbe Eigentümerin, dieselbe Parzelle) hatte das Bundesgericht bereits den Konformitätsauftrag bestätigt. Das vorliegende Urteil betrifft die Durchsetzung dieses Auftrags und die daran anknüpfende Verwaltungsbusse.

Zum Bussmass bestätigt das Urteil die Rechtsprechung zu Art. 137 LCI/GE, wonach das Höchstmass der Busse nicht auf bestimmte Verstosstypen beschränkt ist (1C_457/2025 vom 30. Januar 2026, consid. 2.1: Bundesgerichtliches Eingreifen nur bei offensichtlicher Disproportionalität, die der Willkür nahekommt). Es präzisiert, dass die Récidive nach Art. 137 Abs. 3 LCI/GE nicht zwingend denselben Verstosstyp betreffen muss.

Fazit

Das Urteil 1C_668/2025 bestätigt die Genfer Praxis zur Bekämpfung ungenehmigter Nutzungswechsel von Wohnungen zu résidences meublées. Es hält fest, dass die Qualifikation als résidence meublée auf einer Gesamtwürdigung kumulativer Indizien beruht, bei der auch einjährige Vertragslaufzeiten nicht ausschlaggebend gegen eine solche Qualifikation sprechen. Die Busse von 150'000 Fr. wird als verhältnismässig erachtet, da die Beschwerdeführerin als Immobilienprofessionalin 29 Wohnungen über Jahre dem Wohnungsbestand entzog, wiederholt gegen behördliche Anordnungen versties und ihre Mitwirkung bei der Ermittlung des Gewinns verweigerte. Das Urteil unterstreicht die Zurückhaltung des Bundesgerichts bei der Prüfung kantonalen Rechts auf Willkür und bestätigt den weiten Ermessensspielraum der kantonalen Behörden bei der Bussbemessung im Baurecht.