Executive Summary

• Kernpunkt: Die Verkaufsfirma eines PPE-Immobilienprojekts (Verkäuferin) reicht Beschwerde gegen die kantonalen Entscheide, die sie zur Zahlung von CHF 188'605.– zzgl. CHF 118'793.– (jeweils mit 5 % Zins) an die Käufer verurteilt haben, und macht geltend, die Gewährleistungsansprüche seien verjährt und die Minderung falsch berechnet.
• Entscheidung: Das Bundesgericht weist die Beschwerde ab, soweit sie überhaupt zulässig ist. Die Rügen zur Verjährung (Art. 219 Abs. 3 OR) und zur Minderungsberechnung (Art. 42 Abs. 2, Art. 205, Art. 368 Abs. 2 OR) sind teils ungenügend begründet (Art. 42 Abs. 2 BGG, Art. 106 Abs. 2 BGG) und teils unbegründet.
• Bedeutung: Das Urteil bestätigt die konsequente Anwendung der doppelten Vermutung (objektiver Wert = Kaufpreis; Minderwert = Sanierungskosten) bei der Minderung nach der relativen Methode und hält fest, dass bei Stockwerkeigentum die Minderung auch Garage-Lose umfasst, wenn die Mängel Gemeinschaftsteile betreffen, die das ganze Gebäude inklusive der Garagen erfassen.

Sachverhalt

Die A.________ SA en liquidation (Verkäuferin) war Eigentümerin eines Mehrfamilienhauses mit vier Wohnungen und fünf Garagen, das als Stockwerkeigentum (PPE) "D.________" organisiert war. C.________ erwarb drei Anteile (211/1000), B.________ zwei Anteile (335/1000). Ab 2012 meldeten die Käufer wiederholt Baumängel (Feuchtigkeit, Dächermängel, Drainageprobleme, Schimmel). Expertisen bestätigten die Mängel. Die Sanierung der Drainage auf der Ostseite kostete 2017 CHF 48'111.80. Für die übrigen Mängel (Toitierung, Aussenanlagen) wurde eine Expertise die Kosten auf CHF 380'000.– bis 450'000.– geschätzt, bzw. für die Aussenanlagen auf ca. CHF 100'000.–.

Die Käufer klagten auf CHF 600'000.– Minderung. Die kantonale Erstinstanz verurteilte die Verkäuferin zur Zahlung von CHF 188'605.– (zzgl. Zinsen) für die Drainageschäden und CHF 118'793.– für die Dach-/Toituren-Mängel. Die Berufungsinstanz wies die Klage zunächst ab (Verjährungsrüge), wurde aber vom Bundesgericht (4A_357/2024) zurückgewiesen. Nach Rückweisung bestätigte die Berufungsinstanz das erstinstanzliche Urteil. Dagegen richtet sich die vorliegende Beschwerde.

Erwägungen

Verjährung der Gewährleistungsansprüche (Art. 219 Abs. 3 OR)

Die Verkäuferin macht geltend, die Mängelansprüche seien verjährt, gestützt auf Art. 219 Abs. 3 OR. Die Vorinstanz hat eine dreifache (alternative) Begründung gegeben: (1) die später gemeldeten Mängel (Schimmel, Drainage) seien Folgen der bereits rechtzeitig gerügten Mängel und daher nicht selbstständig verjährt; (2) selbst bei neuen Mängeln seien diese interdependent mit den ursprünglichen, weshalb die Verjährung ebenfalls unterbrochen sei; (3) die Rüge sei ohnehin ungenügend begründet (Art. 311 CPC).

Das Bundesgericht stellt fest, dass bei einer doppelten (oder dreifachen) alternativen Begründung, von denen jede für sich den Entscheid trägt, die beschwerdeführende Partei jede Begründung einzeln entkräften muss (ATF 150 I 39 E. 4.3; ATF 142 III 364 E. 2.4). Da die Verkäuferin sich nicht gegen die Rüge der ungenügenden Begründung (Art. 311 Abs. 1 CPC) wendet, ist die Verjährungsrüge bereits deshalb nicht durchdringend. Das Bundesgericht tritt nicht in die Sache ein.

Minderungsberechnung nach der relativen Methode (Art. 205, Art. 368 Abs. 2 OR)

Im Zentrum steht die Berechnung der Kaufpreis-Minderung. Das Bundesgericht bestätigt die bewährte Rechtsprechung zur sogenannten relativen Methode:

Die relative Methode (BGE 111 II 162; 116 II 305; 105 II 99; 88 II 410; 81 II 207) berechnet den geminderten Preis nach der Formel:

p (geminderter Preis) = P (vereinbarter Kaufpreis) x [vo (objektiver Wert mit Mangel) / VO (objektiver Wert ohne Mangel)]

Diese Methode zielt darauf ab, das Äquivalenzverhältnis der synallagmatischen Leistungen wiederherzustellen (BGE 85 II 192; 4A_23/2021 E. 4).

Zwei Vermutungen erleichtern die Anwendung der relativen Methode in der Praxis:

1. Vermutung des objektiven Werts ohne Mangel: Der objektive Wert der Sache ohne Mangel wird vermutungsweise dem vereinbarten Kaufpreis gleichgesetzt. Diese Vermutung beruht auf der Erwägung, dass der Kaufpreis in der Regel den Marktwert widerspiegelt (BGE 111 II 162 E. 3b; 4A_23/2021 E. 4). Die Partei, die behauptet, der Wert sei höher oder niedriger, muss dies beweisen.

2. Vermutung des Minderwerts: Der Minderwert wird vermutungsweise den Sanierungskosten gleichgesetzt (BGE 116 II 305 E. 4a; 111 II 162 E. 3b; 4A_667/2016 E. 5.2.1; 4A_65/2012 E. 12.6). Wer einen höheren oder niedrigeren Minderwert behauptet, muss dies beweisen.

Die Kombination beider Vermutungen führt dazu, dass die Minderung dem Betrag der Sanierungskosten entspricht (4A_23/2021 E. 4; 4C.461/2004 E. 4; Tercier/Carron, Les contrats spéciaux, 6. Aufl. 2025, N. 811 S. 124).

Art. 205 OR (SR 220) «1 Liegt ein Fall der Gewährleistung wegen Mängel der Sache vor, so hat der Käufer die Wahl, mit der Wandelungsklage den Kauf rückgängig zu machen oder mit der Minderungsklage Ersatz des Minderwertes der Sache zu fordern. 2 Auch wenn die Wandelungsklage angestellt worden ist, steht es dem Richter frei, bloss Ersatz des Minderwertes zuzusprechen, sofern die Umstände es nicht rechtfertigen, den Kauf rückgängig zu machen. 3 Erreicht der geforderte Minderwert den Betrag des Kaufpreises, so kann der Käufer nur die Wandelung verlangen.»

Art. 368 Abs. 2 OR (SR 220) Kommentierung auf glossagens.ch

«Sind die Mängel oder die Abweichungen vom Vertrage minder erheblich, so kann der Besteller einen dem Minderwerte des Werkes entsprechenden Abzug am Lohne machen oder auch, sofern dieses dem Unternehmer nicht übermässige Kosten verursacht, die unentgeltliche Verbesserung des Werkes und bei Verschulden Schadenersatz verlangen. Im Falle der unentgeltlichen Verbesserung gilt Artikel 366 Absatz 2 sinngemäss.»

Art. 42 Abs. 2 OR (SR 220) «Der nicht ziffernmässig nachweisbare Schaden ist nach Ermessen des Richters mit Rücksicht auf den gewöhnlichen Lauf der Dinge und auf die vom Geschädigten getroffenen Massnahmen abzuschätzen.»

Anwendung auf den Fall

Die Vorinstanz hat den Schaden für die Drainage-/Kanalisationssanierung auf CHF 148'000.– geschätzt, bestehend aus (1) CHF 48'111.80 für die 2017 durchgeführten Arbeiten auf der Ostseite und (2) CHF 100'000.– aufgrund der Schätzung eines Zeugen für die Aussenanlagen. Die Verkäuferin rügt eine fehlerhafte Anwendung der relativen Methode, kann jedoch nicht dartun, dass sie die Vermutungen in der kantonalen Instanz bestritten hat. Insoweit hat sie nicht dargetan, dass der Minderwert tiefer liegen sollte als die Sanierungskosten, und kann dies auch vor Bundesgericht nicht nachholen (Erschöpfung der Rügen, Art. 42 Abs. 2 BGG).

Bezüglich der Beweiserleichterung nach Art. 42 Abs. 2 OR wendet das Bundesgericht ein, dass die Verkäuferin als Schuldnerin der Minderungsklage den Nachweis dafür erbringen muss, dass die Käufer ihre Schadensminderungspflicht verletzt haben (Art. 44 Abs. 1 OR; BGE 143 III 1 E. 4.1; 4A_243/2018 E. 5.1; 4A_610/2024 E. 3.2.3). Da sie dies nicht getan hat, ist die Rüge einer Beweislastumkehr offensichtlich unbegründet.

Garagen im Stockwerkeigentum (Art. 712b ZGB)

Die Verkäuferin rügt schliesslich, dass die Vorinstanz bei der Aufteilung der Minderung auf die beiden Käufer die den Garages gehörenden Tausendstel (5/1000 für Lot 9, 10/1000 für Lot 6) berücksichtigt hat. Das Bundesgericht hält fest, dass die Gewährleistungsansprüche für Gemeinschaftsteile jedem Stockwerkeigentümer individuell aus dem Kaufvertrag mit dem Verkäufer zustehen (BGE 111 II 458 E. 3b; 4A_326/2009 E. 4; 4A_152/2021 E. 4.1; 4A_373/2024 E. 7.1). Da die Mängel die Struktur des Gebäudes (Kanalisation, Drainage, Dach) betreffen und insbesondere auch die im unteren Teil befindlichen Garagen erfassen — die mit Entwässerungs- und Infiltrationsproblemen konfrontiert sind —, ist es nicht bundesrechtswidrig, die Garages-Lose in die Minderungsberechnung einzubeziehen. Garages sind in der Regel als Nebenräume ohne eigene funktionelle und wirtschaftliche Unabhängigkeit zu qualifizieren (Art. 712b Abs. 1 Satz 2 ZGB; Wermelinger, Das Stockwerkeigentum, 3. Aufl. 2023, N. 64 zu Art. 712b ZGB; Piguet, in Commentaire romand CC II, 2016, N. 11 zu Art. 712b ZGB).

Einordnung in die Rechtsprechung

Das Urteil 4A_641/2025 bestätigt und präzisiert die ständige Praxis zur relativen Methode der Kaufpreis-Minderung (BGE 111 II 162; 116 II 305; 105 II 99; 81 II 207; 88 II 410; 4A_23/2021; 4A_499/2022). Es bekräftigt insbesondere:

1. Doppelte Vermutung: Der objektive Wert ohne Mangel wird vermutungsweise dem Kaufpreis gleichgesetzt, und der Minderwert wird vermutungsweise den Sanierungskosten gleichgesetzt. Wer dies bestreitet, muss substanziiert vortragen und beweisen — andernfalls verbleibt es bei der Minderung in Höhe der Sanierungskosten.

2. Beweislast bei Art. 44 Abs. 1 OR: Die Schuldnerin der Minderungsklage (Verkäuferin) muss die Voraussetzungen der Schadensminderungspflicht (mitwirkendes Verschulden) behaupten und beweisen. Dies folgt der allgemeinen Regel, dass die Partei, die sich auf ein rechtsvernichtendes oder rechtshinderndes Motiv beruft, die Beweislast trägt (BGE 143 III 1 E. 4.1).

3. Stockwerkeigentum und Gemeinschaftsteile: Die Minderung für Mängel an Gemeinschaftsteilen steht jedem Käufer individuell zu und bemisst sich nach den Tausendsteln seines Stockwerkeigentums, einschliesslich der Garages-Lose, sofern die Mängel das ganze Gebäude betreffen. Garages ohne eigene funktionelle Selbständigkeit sind Teil des Sonderrechts der Wohnung und werden in die Minderung einbezogen (Bestätigung von 4A_152/2021 und 4A_373/2024).

4. Doppelte/mehrfache alternative Begründung: Die beschwerdeführende Partei muss bei einer auf mehreren unabhängigen, alternativen Begründungen ruhenden Entscheidung jede einzelne Begründung entkräften (ATF 150 I 39 E. 4.3; ATF 142 III 364 E. 2.4; ATF 138 I 97 E. 4.1.4). Eine ungenügende Begründung der Beschwerde gegen nur eine dieser Säulen macht das gesamte Rechtsmittel unbeachtlich.

Fazit

Das Bundesgericht weist die Beschwerde der Verkäuferin ab, soweit sie zulässig ist. Das Urteil bestätigt die gefestigte Praxis zur relativen Methode der Kaufpreis-Minderung und zur doppelten Vermutung (Kaufpreis = objektiver Wert ohne Mangel; Minderwert = Sanierungskosten). Es unterstreicht die Notwendigkeit, bei alternativen kantonalen Begründungen jede einzelne zu entkräften, und präzisiert, dass im Stockwerkeigentum die Minderung für Mängel an Gemeinschaftsteilen auch Garages-Lose umfasst, wenn die Mängel die Gebäudestruktur als Ganzes betreffen. Die Kosten von CHF 6'500.– werden der unterliegenden Verkäuferin auferlegt; kein Parteientschädigung, da die Käufer sich nicht vernehmen liessen.