Executive Summary

• Kernpunkt: Mieterin verlangte 35% Mietzinsreduktion wegen Feuchtigkeit und Schimmel; das Bundesgericht bestätigt die kantonale Reduktion von 15%.
• Entscheidung: Die Beschwerde der Mieterin wird abgewiesen. Das Bundesgericht hält fest, dass die Mieterin die Durchführung von Reparaturarbeiten selbst behindert hat, weshalb ein Anspruch auf Anordnung der Mängelbehebung entfällt.
• Bedeutung: Das Urteil präzisiert die Mitwirkungspflicht des Mieters bei Mängelbehebung: Wer Reparaturen verlangt, sie aber gleichzeitig blockiert, kann weder Mängelbeseitigung noch eine erhöhte Mietzinsreduktion verlangen. Die beharrliche Verweigerung der Nutzung installierter Sanierungsmassnahmen (hier: Luftaufbereitungsanlage) kann als obstructionistisch qualifiziert werden.

Sachverhalt

Die Mieterin (A.A.________) bewohnte seit 2001 eine Vierzimmerwohnung in Genf. Ab 2018 machte sie Feuchtigkeits- und Schimmelprobleme geltend und forderte die Vermieterin (B.________) zur Mängelbehebung auf. Nachdem verschiedene kleinere Arbeiten durchgeführt worden waren, wurde im Juni 2022 eine Luftaufbereitungsanlage (Zentralstation) installiert. Die Mieterin schaltete das Gerät jedoch kurz nach Inbetriebnahme ab und verweigerte die Installation eines Hygrometersensors.

Die kantonale Instanz sprach der Mieterin eine Mietzinsreduktion von 15% für die Periode vom 21. März 2018 bis zum 14. Juni 2022 zu. Die Mieterin zog ans Bundesgericht weiter und verlangte eine Reduktion von 35% sowie die Anordnung der Mängelbeseitigung.

Erwägungen

Mängelbeseitigungsanspruch (Art. 259a OR)

Die Mieterin berief sich auf eine Verletzung von Art. 259a OR und machte geltend, die Vermieterin hätte zur Mängelbeseitigung verurteilt werden müssen. Das Bundesgericht wies diesen Punkt zurück, da die Rüge ausschliesslich auf nicht festgestellten Tatsachen beruhte. Die kantonale Instanz hatte in zulässigerweise festgestellt, dass die Mieterin die Durchführung der Arbeiten selbst behinderte: Sie verweigerte Unternehmen den Zutritt, setzte unkooperative Bedingungen und schaltete die installierte Luftaufbereitungsanlage ab.

Art. 259a Abs. 1 OR (SR 220) «Entstehen an der Sache Mängel, die der Mieter weder zu verantworten noch auf eigene Kosten zu beseitigen hat, oder wird der Mieter im vertragsgemässen Gebrauch der Sache gestört, so kann er verlangen, dass der Vermieter: a. den Mangel beseitigt; b. den Mietzins verhältnismässig herabsetzt; c. Schadenersatz leistet; d. den Rechtsstreit mit einem Dritten übernimmt.»

Das Bundesgericht stellte klar, dass der Anspruch auf Mängelbeseitigung nach Art. 259a Abs. 1 lit. a OR voraussetzt, dass der Mangel nicht vom Mieter verursacht wurde (Art. 259a Abs. 1 Satz 1 i.V.m. der Gegenbeweislast des Vermieters). Im vorliegenden Fall konnte die Vermieterin jedoch darlegen, dass die Mieterin die Mängelbehebung aktiv verhinderte, was den Anspruch auf Anordnung der Mängelbeseitigung entfallen liess.

Willkürrüge (Art. 9 BV)

Die Mieterin machte geltend, die kantonale Instanz habe den Sachverhalt willkürlich festgestellt, insbesondere was die Behinderung der Arbeiten und die angebliche Ineffektivität der Luftaufbereitungsanlage betrifft. Das Bundesgericht hielt die Rüge für unbegründet: Die Zeugenaussagen (Hausverwaltung, Unternehmensvertreter, Feuerpolizei) bestätigten durchwegs die mangelnde Kooperation der Mieterin. Das Gerät habe nach Einbau funktioniert und sei nicht defekt gewesen; die Mieterin habe es ausschliesslich wegen persönlicher Belästigung abgeschaltet.

Mietzinsreduktion (Art. 259d OR)

Zentral war die Frage der Höhe der Mietzinsreduktion nach Art. 259d OR.

Art. 259d OR (SR 220) «Wird die Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt oder vermindert, so kann der Mieter vom Vermieter verlangen, dass er den Mietzins vom Zeitpunkt, in dem er vom Mangel erfahren hat, bis zur Behebung des Mangels entsprechend herabsetzt.»

Das Bundesgericht erinnerte an die Dogmatik der Mietzinsreduktion: Grundsätzlich ist die proportionale Methode anzuwenden (Verhältnis des objektiven Werts der Sache mit Mangel zum Wert ohne Mangel). Wo der proportionale Schwerpunkt nicht exakt berechnet werden kann, ist eine equitable Schätzung zulässig (Bestätigung von ATF 130 III 504 Erw. 4.1). Bei equitablem Ermessen der kantonalen Instanz greift das Bundesgericht nur bei Ermessensmissbrauch ein.

Die kantonsgerichtliche Reduktion von 15% wurde wie folgt begründet: Die Vergleichsrechtsprechung bei ästhetischen Feuchtigkeits- und Schimmelschäden weist üblicherweise Reduktionen zwischen 8% und 15% auf, in schweren Fällen bis zu 30%. Die Vorinstanz berücksichtigte einerseits die lange Untätigkeit der Vermieterin (nur minimale Massnahmen bis zur Installation der Luftaufbereitungsanlage), andererseits aber auch die obstructive Haltung der Mieterin, und gelangte zu 15% als ausgewogenem Wert.

Das Bundesgericht bestätigte diesen Ansatz. Die Mieterin vermochte keinen Ermessensmissbrauch darzutun: Es lag keine Feststellung vor, wonach die Sicherheit des Gebäudes oder die psychische Gesundheit der Mieterin gefährdet gewesen wären. Die obstructive Haltung der Mieterin rechtfertigte es vielmehr, nicht einen höheren Reduktionssatz zuzusprechen.

Einordnung in die Rechtsprechung

Das Urteil bestätigt und präzisiert die ständige Rechtsprechung zu den Mieterrechten bei Mängeln:

1. Bestätigung von ATF 135 III 345: Der Mietmangel ist ein relativer Begriff, der von den Umständen des Einzelfalls abhängt (Bestimmung des Orts, Alters und Typs der Liegenschaft, Höhe des Mietzinses).

2. Bestätigung von ATF 130 III 504 Erw. 4.1: Bei der Bemessung der Mietzinsreduktion ist die proportionale Methode massgebend; wo diese nicht anwendbar ist, ist eine Schätzung nach Recht und Billigkeit (Art. 4 ZGB) zulässig, die das Bundesgericht nur bei Ermessensmissbrauch korrigiert.

3. Präzisierung zu Art. 259a OR: Ein Mieter, der die Mängelbeseitigung verlangt, sie aber gleichzeitig durch Nichtzusammenarbeit verhindert, verliert den Anspruch auf Anordnung der Mängelbeseitigung. Dies steht im Einklang mit dem allgemeinen Grundsatz, dass der Berechtigte die Erfüllung nicht vereiteln darf (Treu und Glauben, Art. 2 ZGB).

4. Präzisierung zu Art. 259d OR: Die obstructive Haltung des Mieters kann als Faktor bei der Bemessung der Mietzinsreduktion berücksichtigt werden. Dies erweitert die bisherige Praxis, wonach die Reduktion rein objektiv nach der Gebrauchstauglichkeitsminderung zu bemessen ist, um das Element der Mitverantwortung des Mieters an der Nichtbehebung des Mangels.

5. Abgrenzung zu 4A_395/2017: Das Urteil schliesst an 4A_395/2017 an, welches die Kriterien für die Schwere des Mangels (mittelschwer vs. schwer) präzisiert hatte, und fügt den Aspekt der Mitwirkungspflicht bei der Mängelbeseitigung hinzu.

Fazit

Das Bundesgericht weist die Beschwerde der Mieterin ab und bestätigt die kantonale Mietzinsreduktion von 15%. Das Urteil verdeutlicht zwei wichtige Grundsätze: Erstens kann ein Mieter, der die Mängelbehebung aktiv behindert, nicht auf Anordnung der Mängelbeseitigung klagen. Zweitens kann die obstructive Haltung des Mieters bei der Bemessung der Mietzinsreduktion zu seinen Lasten berücksichtigt werden, was die reine Objektivität der Reduktionsbemessung nach Art. 259d OR relativiert. Die Entscheidung steht in der Kontinuität von ATF 130 III 504 und ATF 135 III 345 und trägt dem praktischen Umstand Rechnung, dass die Mängelbehebung ein kooperativer Prozess ist, bei dem beide Seiten ihre Pflichten erfüllen müssen.