Executive Summary

• Kernpunkt: Mieter eines Neuenburger Immobilienkomplexes bekämpften eine Lohnerhöhung von 2009 und machten geltend, die Validierungsklage sei unzulässig, weil die neue Vermieterin nicht an der Schlichtungsverhandlung teilgenommen habe, und die Anspruchsforderungen seien verjährt.
• Entscheidung: Das Bundesgericht weist die Beschwerde ab. Der Einwand des Schlichtungsdefekts ist verwirkt, weil die Mieter den Eigentumswechsel seit 2017 kannten und die Verfahrensrüge erst vor dem Erstgericht erhoben (Verwirkung nach Treu und Glauben). Die Verjährungseinrede gemäss Art. 128 Ziff. 1 OR ist im Verfahren auf Validierung der Lohnerhöhung unbehelflich, da es sich um eine feststellende (nicht verurteilende) Klage handelt.
• Bedeutung: Das Urteil klärt zwei praktisch wichtige Fragen des Mietrechts: (1) Eine Verfahrensrüge wegen fehlender Partizipation an der Schlichtungsverhandlung kann verwirkt werden, wenn die Partei den ihr bekannten Verfahrensfehler nicht unverzüglich geltend macht; (2) Die Klage auf Validierung einer Lohnerhöhung nach Art. 270b OR ist eine Feststellungsklage, auf die die Verjährungsregeln der Art. 127 ff. OR nicht anwendbar sind — die Verjährungseinrede kann erst in einem späteren Zahlungsverfahren erhoben werden.

Sachverhalt

A. Die Stiftung M.________, damalige Eigentümerin der Immobilien in U.________, kündigte den Mietern am 9. Januar 2009 eine Lohnerhöhung an. Mehrere Mieter fochten diese vor der Schlichtungsbehörde an. Das Verfahren wurde bis zum Abschluss eines parallelen Verfahrens sistiert; das letztinstanzliche Urteil erging am 23. Januar 2019. Nach Wiederaufnahme der Schlichtungsverhandlung (12. November 2019) kam es zu keiner Einigung.

B.a. Mittels Patrimonialtransfersvertrag vom 27. März 2017 wurde das Eigentum an den Immobilien auf die Stiftung L.________ übertragen; der Wechsel wurde im Mai 2017 den Mietern mitgeteilt. Am 12. Dezember 2019 reichte L.________, «handelnd durch die Stiftung M.________», eine Validierungsklage ein. Das Erstgericht erklärte die Klage als unzulässig, weil L.________ nicht an der Schlichtungsverhandlung teilgenommen hatte und dieser Mangel nicht geheilt worden sei. Die kantonale Berufungsinstanz hob dieses Urteil am 18. Januar 2023 auf und wies die Sache zurück. Eine dagegen gerichtete Beschwerde in Zivilsachen wurde mit Beschluss 4A_120/2023 als unzulässig erklärt.

B.b. Nach Rückweisung validierte das Erstgericht am 10. Januar 2024 die Lohnerhöhungen teilweise und setzte die Mietzinsen ab dem 1. Mai 2009 fest. Die Berufungsinstanz wies die Berufung der Mieter am 30. August 2024 ab.

C. Die Mieter gelangten mit Beschwerde in Zivilsachen an das Bundesgericht gegen beide kantonalen Entscheide.

Erwägungen

Zulässigkeit

Das Bundesgericht bejaht die Zulässigkeit der Beschwerde gegen den Endentscheid vom 30. August 2024 (Art. 90 BGG) sowie gegen den Zwischenentscheid vom 18. Januar 2023, der eine Vorfrage zum Inhalt des Endentscheids betrifft (Art. 93 Abs. 3 BGG). Der Streitwert erreicht den Mindestbetrag von 15'000 Franken (Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG).

Verfahrensrüge: Fehlende Schlichtungsverhandlung (E. 4)

Die Beschwerdeführer machten geltend, die Klage der Vermieterin sei unzulässig, weil diese nicht an der Schlichtungsverhandlung teilgenommen habe. Sie beriefen sich auf Art. 274a Abs. 1 aCO i.V.m. Art. 16 aLICO/NE und Art. 202 aCPCN/NE.

Das Bundesgericht stellte fest, dass das Schlichtungsverfahren im Mietrecht ein obligatorisches Vorverfahren darstellt, das vom Richter von Amtes wegen zu beachten ist (Bestätigung von ATF 118 II 307 E. 3b/bb und cc). Der Mangel der fehlenden Teilnahme der neuen Vermieterin an der Schlichtungsverhandlung konnte jedoch als verwirkt betrachtet werden: Die Mieter wussten seit Mai 2017 vom Eigentumswechsel, rügten diesen aber erst nach Klageeinleitung im Dezember 2019, obwohl sie bereits im November 2019 an der Schlichtungsverhandlung teilgenommen hatten, ohne den Mangel zu rügen.

Das Bundesgericht stützte sich auf den Grundsatz von Treu und Glauben (Art. 2 ZGB; Art. 52 ZPO) und die ständige Rechtsprechung, wonach Verfahrensrügen bei der ersten Gelegenheit geltend zu machen sind, sobald die Partei von dem Mangel Kenntnis hat (BGE 149 III 12 E. 3.2; 146 III 265 E. 5.5.3; 143 V 66 E. 4.3; 140 I 271 E. 8.4.3; 135 III 334 E. 2.2; 134 I 20 E. 4.3.1). Das Warten bis zur Klageeinreichung durch die Vermieterin verstösst gegen die Regeln von Treu und Glauben, weshalb der Rügeverzicht (Verwirkung) eingreift.

Art. 2 Abs. 1 ZGB (SR 210) Kommentierung auf glossagens.ch

«Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln.»

Einwand des Rechtsmissbrauchs (E. 5)

Die Mieter beriefen sich auf Art. 2 Abs. 2 ZGB (offenbarer Rechtsmissbrauch) und machten geltend, es sei missbräuchlich, die Validierung der Lohnerhöhung nach 15 Jahren seit deren Anzeige noch zu verlangen. Das Bundesgericht hielt die Rüge für unzulässig, da sie nicht rechtsgenüglich vor kantonaler Instanz erhoben worden sei (Erschöpfungsgebot, Art. 106 Abs. 2 BGG). In der Sache verneinte das Gericht einen Rechtsmissbrauch: Die Mieter legten nicht dar, dass die Verfahrensdauer auf ein missbräuchliches Verhalten der Vermieterin zurückzuführen sei; es sei zudem nicht ersichtlich, welchen Nutzen die Vermieterin von einer Verzögerung des Verfahrens hätte, das eine ihr günstige Lohnerhöhung betreffe.

Verjährungseinrede: Art. 128 Ziff. 1 OR (E. 6)

Die Mieter rügten, die seit 2009 fälligen Mietzinsrückstände seien gemäss Art. 128 Ziff. 1 OR (5-jährige Verjährungsfrist) verjährt. Die Vorinstanz und das Bundesgericht verneinten die Anwendbarkeit der Verjährung im Validierungsverfahren:

Die Klage auf Validierung einer Lohnerhöhung nach Art. 270b OR ist eine feststellende Klage (action constatatoire). Sie bezweckt nicht die Verurteilung der Mieter zur Zahlung der Mehrmiete, sondern die gerichtliche Feststellung, ob die Lohnerhöhung missbräuchlich ist oder nicht. Die Verjährung betrifft Forderungen (Klageansprüche), nicht feststellende Begehren.

Art. 128 Ziff. 1 OR (SR 220) «Mit Ablauf von fünf Jahren verjähren die Forderungen: 1. für Miet-, Pacht- und Kapitalzinse sowie für andere periodische Leistungen;»

Das Bundesgericht bestätigte die Qualifikation als Feststellungsklage unter Hinweis auf die herrschende Lehre (Higi/Bühlmann, Zürcher Kommentar, 5. Aufl. 2022, N. 13 ad Art. 270b OR; Bisang/Koumbarakis, SVIT-Kommentar, 5. Aufl. 2025, S. 1314 N. 261; Rohrer, Präjudizienbuch OR, 11. Aufl. 2025, N. 1 ad Art. 270b OR) und die bisherige Rechtsprechung (Urteil 4A_616/2020 vom 6. Mai 2021 E. 4.3). Die Gegenansicht (Bohnet), die von einer Gestaltungsklage ausgeht, wurde zwar erwähnt, aber nicht übernommen. Vielmehr folgte das Gericht der Qualifikation als Feststellungsklage, wonach sich die Verjährungsfrage erst in einem allfälligen späteren Zahlungsverfahren stellt.

Einordnung in die Rechtsprechung

Das Urteil bestätigt und präzisiert drei zentrale mietrechtliche Grundsätze:

1. Verwirkung von Verfahrensrügen: Das Bundesgericht bekräftigt seine ständige Praxis, dass Verfahrensrügen bei der ersten sich bietenden Gelegenheit geltend zu machen sind (vgl. BGE 149 III 12 E. 3.2; 146 III 265 E. 5.5.3). Wer — wie hier die Mieter — seit Jahren vom Eigentumswechsel weiss, aber erst nach Klageerhebung den Verfahrensmangel rügt, verwirkt den Einwand nach Treu und Glauben (Art. 2 ZGB). Dies gilt auch im mietrechtlichen Schlichtungsverfahren, das zwar obligatorisch ist (ATF 118 II 307), dessen Mangel aber geheilt werden kann, wenn die gegnerische Partei den Rügeverzicht nach den Regeln von Treu und Glauben herbeigeführt hat.

2. Qualifikation der Lohnerhöhungsvalidierungsklage: Das Gericht schliesst sich der Auffassung an, die Validierungsklage nach Art. 270b OR sei eine Feststellungsklage (vgl. bereits 4A_616/2020 vom 6. Mai 2021). Dies hat zur Folge, dass die Verjährungseinrede gemäss Art. 128 Ziff. 1 OR im Validierungsverfahren nicht erhoben werden kann — sie ist erst im Zahlungsprozess relevant. Damit wird die Gegenmeinung (Gestaltungsklage, vertreten u.a. von Bohnet) nicht geteilt.

3. Kein Rechtsmissbrauch bei langjähriger Verfahrensdauer: Die blosse Dauer des Verfahrens reicht für den Einwand des Rechtsmissbrauchs (Art. 2 Abs. 2 ZGB) nicht aus, solange nicht dargetan wird, dass die Verzögerung auf ein missbräuchliches Verhalten der klagenden Partei zurückzuführen ist.

Fazit

Das Bundesgericht weist die Beschwerde ab. Die Mieter haben den Einwand des Schlichtungsdefekts verwirkt, weil sie den ihnen seit 2017 bekannten Eigentumswechsel nicht unverzüglich gerügt haben. Die Verjährungseinrede ist im Feststellungsverfahren unbehelflich. Und der Rechtsmissbrauchseinwand genügt den Anforderungen nicht. Die Mieter tragen die Gerichtskosten von 2'000 Franken solidarisch und werden zur solidarischen Parteientschädigung von 2'500 Franken verpflichtet.

Das Urteil unterstreicht die praktische Bedeutung der Rügepflicht bei Verfahrensmängeln im Mietrecht und klärt die Natur der Validierungsklage nach Art. 270b OR als Feststellungsklage, auf die die Verjährungsvorschriften nicht anwendbar sind. Für Mieter bedeutet dies, dass Verfahrensrügen umgehend geltend zu machen sind, und dass die Verjährung von Mietzinsrückständen erst in einem eigenständigen Zahlungsverfahren durchgesetzt werden kann.