Executive Summary

• Kernpunkt: Baubewilligung für eine Arealüberbauung in Meilen; Streit um Verfahrensabschluss, Verkehrssicherheit der Zufahrt, Arealüberbauungsqualität und Gebäudehöhe (Käseglockenpraxis)
• Entscheidung: Beschwerde wird abgewiesen; das Bundesgericht bestätigt die vorinstanzliche Bewilligung vollumfänglich
• Bedeutung: Präzisierung der Rechtsprechung zu aufschiebend bedingt erteilten Baubewilligungen (Art. 90 f. BGG): Die gewässerschutzrechtliche Bewilligung als zwingender Bestandteil einer Baubewilligung verhindert den Verfahrensabschluss; massgeblicher Zeitpunkt für die Beschwerdefrist ist die Eröffnung der letzten noch ausstehenden Teilbewilligung. Zudem: Die Käseglockenpraxis bei fehlenden Geschosszahlvorschriften ist zumindest vertretbar und nicht offensichtlich unhaltbar.

Sachverhalt

Am 16. November 2021 erteilte die Baubehörde Meilen Q.________ und der einfachen Gesellschaft R.________ die Bewilligung für die Erstellung von vier Mehrfamilienhäusern als Arealüberbauung samt Sammelgarage. Das Baurekursgericht ergänzte die Bewilligung mit zwei Nebenbestimmungen betreffend Baummassen und Standardschwellenmass. Das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich schützte diesen Entscheid am 19. Juni 2025.

Eine erste Beschwerde ans Bundesgericht (1C_512/2025) wurde mit Urteil vom 8. Oktober 2025 nicht eingetreten, weil der kantonale Entscheid als nicht sofort anfechtbarer Zwischenentschied qualifiziert wurde. In der Zwischenzeit ergingen zwei weitere kommunale Bewilligungsentscheide: Eine Ergänzungsbewilligung vom 25. August 2025 und die gewässerschutzrechtliche Bewilligung vom 31. März 2026. Letztere wurde dem Rechtsvertreter der Beschwerdeführenden am 1. April 2026 eröffnet. Die am 30. April 2026 eingereichte Beschwerde ist fristgerecht.

Erwägungen

Verfahrensabschluss und Beschwerdefrist (E. 1)

Das Bundesgericht bejaht die Zulässigkeit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten (Art. 82 lit. a, Art. 83 e contrario und Art. 86 Abs. 1 lit. d BGG). Zentral ist die Frage, ob das Bewilligungsverfahren nun als abgeschlossen gelten kann.

Aufschiebend bedingte Baubewilligung und Endentscheidqualifikation. Das Bundesgericht bestätigt seine Rechtsprechung zu den sogenannt aufschiebend bedingt erteilten Baubewilligungen (BGE 150 II 566; BGE 149 II 170): Solange noch Bewilligungsentscheide nötig sind, bevor mit dem Bau begonnen werden darf, kann das Verfahren nicht als abgeschlossen betrachtet werden. Praxisgemäss ist es zulässig, gegen den als Zwischenentschied qualifizierten kantonal letztinstanzlichen Entscheid direkt ans Bundesgericht zu gelangen, ohne den kantonalen Rechtsweg erneut zu beschreiten, wenn die Betroffenen keine Einwände gegen die späteren Entscheide haben (Urteil 1C_492/2023 vom 16. Dezember 2024 E. 4.5; BGE 150 II 346 zur Sprungbeschwerde).

Massgeblicher Zeitpunkt für die Beschwerdefrist. Die Beschwerdegegnerschaft machte geltend, die Frist habe bereits mit der Ergänzungsbewilligung vom 25. August 2025 zu laufen begonnen, da das Kanalisationsprojekt rein technischer Natur sei und keinen Entscheidungsspielraum belasse. Das Bundesgericht folgt dieser Auffassung nicht: Dass ein Kanalisationsprojekt von einer Fachbehörde geprüft und genehmigt werden muss, zeigt, dass ein Spielraum besteht. Selbst wenn es nur eine "richtige" technische Lösung gäbe, könnte die Bauherrschaft aus Kostengründen eine andere wählen. Massgeblich ist allein, ob der Baubehörde konkrete Vorgaben gemacht werden — was hier nicht der Fall war.

Ebenso wenig überzeugt das Argument der fehlenden "baurechtlichen Relevanz" und der "nachbarrelevanten Auflagen": Ob ein Bewilligungsverfahren abgeschlossen ist, ist eine formelle Frage (BBl 2001 S. 4331 Ziff. 4.1.4.1; BGE 134 I 83 E. 3.1). Materiell bedarf es im Baubewilligungsverfahren der Feststellung, dass keine öffentlich-rechtlichen Hindernisse entgegenstehen, wozu auch Fragen der Liegenschaftsentwässerung gehören (BGE 150 II 566 E. 2.2.1 und 2.7.1; Urteil 1C_509/2024 vom 24. April 2026 E. 2). Die Kanalisationsbewilligung ist zwingender Bestandteil einer Baubewilligung. Wird sie nicht genehmigt, kann das Bauvorhaben nicht umgesetzt werden.

Der fristauslösende Zeitpunkt ist somit die Eröffnung der gewässerschutzrechtlichen Bewilligung vom 31. März 2026 (mit Zustellung am 1. April 2026). Die Beschwerde vom 30. April 2026 ist fristgerecht.

Art. 90 BGG (SR 173.110) «Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen.»

Art. 19 Abs. 1 RPG (SR 700) Kommentierung auf glossagens.ch

«Land ist erschlossen, wenn die für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht und die erforderlichen Wasser-, Energie- sowie Abwasserleitungen so nahe heranführen, dass ein Anschluss ohne erheblichen Aufwand möglich ist.»

Art. 22 Abs. 2 RPG (SR 700) Kommentierung auf glossagens.ch

«Voraussetzung einer Bewilligung ist, dass: a. die Bauten und Anlagen dem Zweck der Nutzungszone entsprechen; und b. das Land erschlossen ist.»

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Verfahrensrügen (E. 2)

Die Beschwerdeführenden rügten eine rechtsfehlerhafte Sachverhaltsfeststellung und eine Verletzung der Begründungspflicht (Art. 29 Abs. 2 BV). Das Bundesgericht hält fest, dass die Sachverhaltsfeststellung nur bei offensichtlicher Unrichtigkeit (Willkür) beanstandet werden kann (Art. 105 Abs. 1, Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 148 IV 39 E. 2.3.5). Die Begründungspflicht verlangt nicht, dass sich die Behörde mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt (BGE 150 III 1 E. 4.5; 146 II 335 E. 5.1). Die Rügen betreffen teilweise eher die Rechtsanwendung als die Begründungspflicht als solche — ein Zirkelschluss ist keine Nichtbegründung, sondern allenfalls eine unhaltbare Rechtsanwendung. Der Antrag auf Augenschein wird abgewiesen.

Verkehrssicherheit der Zufahrt (E. 3)

Die Beschwerdeführenden beanstanden die Zufahrt des Bauvorhabens als nicht verkehrssicher und als unvereinbar mit den bundesrechtlichen Vorschriften zur Beseitigung von Benachteiligungen von Menschen mit Behinderungen (BehiG).

Massstab. Das Bundesgericht wendet seinen weiten Ermessensspielraum an: Die Zulässigkeit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen kantonales Recht ist auf Willkürbeschwerden beschränkt (Art. 95 lit. a BGG; BGE 151 II 794 E. 3.4.1).

Bundesrechtliche Mindestanforderungen. Nach Art. 22 Abs. 2 lit. b RPG darf eine Baubewilligung nur erteilt werden, wenn das Land erschlossen ist. Art. 19 Abs. 1 RPG verlangt eine hinreichende Zufahrt. Das Bundesrecht begnügt sich mit Minimalanforderungen; die einzelnen Anforderungen ergeben sich hauptsächlich aus dem kantonalen Recht, wobei den Behörden ein Ermessensspielraum zukommt (Urteil 1C_302/2025 vom 13. Januar 2026 E. 6.1; BGE 121 I 65 E. 3a).

Kantonales Recht (§ 237 PBG/ZH; VErV/ZH). Die geplante Zufahrt erschliesst 17 Wohneinheiten und muss die Anforderungen an einen Zufahrtsweg (Anhang 1 VErV/ZH) erfüllen. Die Vorinstanz hielt fest, es handle sich um eine vollständig gerade, übersichtliche Zufahrt mit geringem Verkehrsaufkommen (40 Abstellplätze in der Unterniveaugarage), wo der Begegnungsfall Personenwagen/Langsamverkehr risikolos möglich sei.

Verkehrssicherheit Begegnungsfall PW/Velo. Das Verkehrsgutachten geht fälschlicherweise von 3,6 m statt 3,2 m Fahrbahnbreite aus. Das Bundesgericht hält jedoch fest, dass es nicht allein auf das Verkehrsgutachten ankommt. Das Baurekursgericht hat nach einem Augenschein eine eigene Einschätzung vorgenommen. Auf einem kurzen, übersichtlichen Wegstück von ca. 30 m ohne Durchgangsverkehr genügt ein Ausweichen bzw. Anhalten und Vorbeifahren zwischen Personenwagen und Velo, selbst bei 3,2 m Breite. Die Mindestbreite von 3 m ist eingehalten.

Behindertengleichstellungsgesetz (BehiG). Es ist nicht ansatzweise erkennbar, welche konkreten Bedürfnisse von mobilitäts- und sehbehinderten Menschen sowie Kindern nicht berücksichtigt worden sein sollen. Eine Benachteiligung im Sinne von Art. 2 Abs. 3 BehiG ist nicht erkennbar.

Art. 2 Abs. 3 BehiG (SR 151.3) «Eine Benachteiligung beim Zugang zu einer Baute, einer Anlage, einer Wohnung oder einer Einrichtung oder einem Fahrzeug des öffentlichen Verkehrs liegt vor, wenn der Zugang für Behinderte aus baulichen Gründen nicht oder nur unter erschwerenden Bedingungen möglich ist.»

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Arealüberbauungsqualität (E. 4)

Die Beschwerdeführenden rügten eine willkürliche Bejahung der Arealüberbauungswürdigkeit gemäss § 71 Abs. 1 PBG/ZH. Das Bundesgericht bestätigt den weiten Entscheidungsspielraum der kommunalen Baubehörde (Ausfluss der Gemeindeautonomie, Art. 50 Abs. 1 BV, Art. 85 KV/ZH; DONATSCH, Kommentar zum VRG/ZH, N. 57 ff., insb. N. 72, zu § 20 VRG/ZH). Die Vorinstanz durfte sich auf die Begründung des Baurekursgerichts beziehen (BGE 144 IV 244; Urteile 4A_229/2024 E. 4.2; 1C_197/2023 E. 3.4). Eine Gesamtbetrachtung ist zulässig (§ 71 PBG/ZH verlangt nicht, dass jedes Kriterium besonders gut abschneidet; Urteil 1C_466/2019 E. 6.4). Der Einwand, eine "Kompensation" sei mit § 71 PBG/ZH unvereinbar, bleibt unbelegt. Die vergleichsweise Zufahrtssituation im zitierten Entscheid VB.2010.00440 (237 Wohneinheiten) ist mit der vorliegenden Konstellation (17 Wohneinheiten) nicht vergleichbar.

Gebäudehöhe und Käseglockenpraxis (E. 5)

Die Beschwerdeführenden rügten, die Südfassaden der Häuser 1 und 2 ragten je 1,8 m aus dem Käseglockenprofil heraus, wodurch § 280 Abs. 1 PBG/ZH willkürlich nicht angewendet werde.

Massgebliche Bauordnung. Unbestritten gelangt die alte Bauordnung der Gemeinde Meilen aus dem Jahr 1997 zur Anwendung, die in der Wohnzone W1.4 eine maximale Gebäudehöhe von 7,5 m und eine maximale Firsthöhe von 5 m vorsieht, jedoch keine Geschosszahlvorschriften kennt.

Käseglockenpraxis. Nach ständiger Praxis (vgl. Urteil VB.2022.00559; VB.2023.00556; VB.2021.00099 des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich) gilt bei fehlenden Geschosszahlvorschriften die sogenannte Käseglockenpraxis: Bauten innerhalb eines für Bauten mit Satteldach zulässigen Profils dürfen frei gestaltet werden. Die massgebliche Gebäudehöhe wird mittels § 280 Abs. 1 PBG/ZH (Fassung bis 28. Februar 2017) als theoretische Profillinie ermittelt. Innerhalb dieses Profils ist keine zweite Käseglocke anzusetzen.

Willkürprüfung. Das Bundesgericht stuft die Argumente der Beschwerdeführenden als "durchaus nachvollziehbar" ein, hält aber fest, dass die Auffassung der kantonalen Instanzen "geradezu unhaltbar" nicht sei. Die Käseglocke ist ein imaginäres Profil, und die horizontale Ansetzung an der Südfassade ohne Berücksichtigung von Rücksprüngen ist "zumindest vertretbar". Eine Willkür liegt nicht vor.

Ergebnis (E. 6)

Die Beschwerde wird abgewiesen. Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden den Beschwerdeführenden auferlegt (Art. 66 Abs. 1 und 5 BGG). Sie haben die Beschwerdegegnerschaft mit Fr. 2'500.-- zu entschädigen (Art. 68 Abs. 1, 2 und 4 i.V.m. Art. 66 Abs. 5 BGG). Keine Entschädigung zugunsten der Gemeinde Meilen (Art. 68 Abs. 3 BGG).

Einordnung in die Rechtsprechung

Aufschiebend bedingte Baubewilligung und Verfahrensabschluss. Das Urteil bestätigt und präzisiert die in BGE 150 II 566 und BGE 149 II 170 publizierte Rechtsprechung zu suspensiv bedingt erteilten Baubewilligungen. Erstmals entscheidet das Bundesgericht explizit, dass die gewässerschutzrechtliche Bewilligung ein zwingender Bestandteil der Baubewilligung ist und deren Fehlen den Verfahrensabschluss verhindert — auch wenn die Beschwerdegegnerschaft meint, es handle sich um eine rein technische Massnahme ohne Entscheidungsspielraum. Das Urteil schliesst damit eine Lücke, die BGE 150 II 566 offengelassen hatte (dort ging es um die Liegenschaftsentwässerung im Hochwassergefahrenbereich). Die Feststellung, dass die Frage des Verfahrensabschlusses in erster Linie formeller Natur ist (Verweis auf BBl 2001 S. 4331 Ziff. 4.1.4.1; BGE 134 I 83 E. 3.1), unterstreicht den prozessualen Charakter dieser Qualifikation.

Sprungbeschwerde bei nachgelagerten Bewilligungen. Die praxisgemäss zulässige direkte Anrufung des Bundesgerichts ohne erneuten kantonalen Rechtsweg (1C_492/2023 E. 4.5; BGE 150 II 346) wird bestätigt, wenn die Betroffenen keine Einwände gegen die späteren Entscheide haben.

Verkehrssicherheit der Zufahrt. Die restriktive Willkürprüfung bei Erschliessungsfragen wird bestätigt (1C_302/2025 E. 6.1; BGE 121 I 65 E. 3a). Das Bundesgericht lässt einen Begegnungsfall PW/Velo auf einer 3,2 m breiten, ca. 30 m langen grundstücksinternen Zufahrt bei guten Sichtverhältnissen und geringem Verkehrsaufkommen genügen, sofern Ausweichmöglichkeiten (5,5 m breiter Vorplatz) bestehen. Das Urteil verdeutlicht, dass im Begegnungsfall nicht zwingend ein Kreuzen im herkömmlichen Sinn erforderlich ist, sondern auch ein Anhalten und Vorbeifahren genügen kann.

Arealüberbauungsqualität und Gemeindeautonomie. Der weite Ermessensspielraum der kommunalen Behörden bei der Beurteilung der Arealüberbauungswürdigkeit (§ 71 PBG/ZH) wird bestätigt (vgl. VB.2003.00006; VB.2005.00558). Die zulässige Gesamtwürdigung, bei der nicht jedes Kriterium besonders gut abschneiden muss (1C_466/2019 E. 6.4), wird erneut betont.

Käseglockenpraxis. Das Urteil bestätigt die zürcherische Praxis zur Käseglocke bei fehlenden Geschosszahlvorschriften (vgl. VB.2022.00559; VB.2023.00556; VB.2021.00099). Neu ist die präzise Aussage, dass die horizontale Ansetzung der Käseglocke an der Südfassade ohne Berücksichtigung von Rücksprüngen zwar "durchaus nachvollziehbare" Gegenargumente zulässt, aber "zumindest vertretbar" und damit nicht willkürlich ist. Dies bedeutet für die Praxis, dass die Käseglockenpraxis auch bei asymmetrischen Fassaden mit Rücksprüngen anwendbar bleibt, solange die Maximalhöhe eingehalten wird.

BehiG im Baurecht. Die Kurzprüfung unter E. 3.5.4 bestätigt die restriktive Haltung des Bundesgerichts: Eine Benachteiligung im Sinne von Art. 2 Abs. 3 BehiG ist bei grundstücksinternen Zufahrten ohne konkrete Darlegung behinderungsbedingter Zugangserschwerungen nicht ansatzweise erkennbar.

Fazit

Das Urteil 1C_235/2026 bringt drei klare dogmatische Aussagen: Erstens wird die Praxis zu aufschiebend bedingt erteilten Baubewilligungen gestärkt, indem die gewässerschutzrechtliche Bewilligung als notwendiger Bestandteil der Baubewilligung qualifiziert wird, deren Fehlen den Verfahrensabschluss verhindert — unabhängig davon, ob die Beschwerdegegnerschaft meint, es handle sich um eine rein technische Massnahme. Zweitens wird der weite Ermessensspielraum der kantonalen Behörden bei Erschliessungs- und Arealüberbauungsfragen bestätigt und die Schwelle für eine Willkürrüge hoch angesetzt. Drittens wird die Käseglockenpraxis bei fehlenden Geschosszahlvorschriften als vertretbar bestätigt, auch wenn das Bundesgericht die Gegenargumente ausdrücklich als "nachvollziehbar" anerkennt. Das Urteil ist in mehrfacher Hinsicht praxisleitend, namentlich für die Frage des fristauslösenden Zeitpunkts bei suspensiv bedingten Baubewilligungen und für die Anwendung der Käseglockenpraxis bei asymmetrischen Fassaden.