Executive Summary

• Kernpunkt: Das Bundesgericht bestätigt die jurassische Praxis, wonach die Mehrwertabgabe nach Art. 111b Abs. 3 lit. a LCAT-JU vom Eigentümer im Zeitpunkt des Inkrafttretens der planerischen Massnahme (und nicht im Zeitpunkt der Festsetzung der Abgabe) geschuldet ist, obwohl der Gesetzeswortlaut das Gegenteil nahezulegen scheint.
• Entscheidung: Der Rekurs der Grundeigentümer wird abgewiesen. Das Klassement in die Bauzone stellt einen erheblichen Vorteil im Sinne von Art. 5 Abs. 1 LAT dar, selbst wenn ein Sonderplan noch erforderlich ist. Die Berechnung der Mehrwertabgabe auf der Basis des Verkehrswerts (nicht des amtlichen Werts) ist nicht willkürlich.
• Bedeutung: Das Urteil klärt die Frage des Schuldners der Mehrwertabgabe bei kantonalem Recht mit unklarem Wortlaut und bestätigt, dass die teleologische Auslegung zulasten des Wortlauts den Vorrang haben kann, wenn der Gesetzeszweck und die Materialien dies stützen. Es bestätigt zudem, dass der blosse Zonenwechsel — auch vor Erlass eines Sonderplans — genügt, um einen erheblichen Vorteil zu begründen.

Sachverhalt

Durch Entscheid vom 20. August 2020 wurde der grösste Teil der Parzelle Nr. 2146 der Gemeinde Les Breuleux (11'520 m² von 13'240 m²) von der Landwirtschaftszone A in die Wohnzone A, Sektor f (HAf), umgezont. Am 17. November 2020 übte die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht aus und erwarb die gesamte Parzelle für insgesamt 529'600 Fr. (40 Fr./m²).

Die Section de l'aménagement du territoire (SAM) setzte die Mehrwertabgabe zunächst auf 222'079 Fr. (30 % von 740'262 Fr.) fest. Nach Ergänzungsgutachten wurde die Mehrwertabgabe auf 182'457.60 Fr. (30 % von 608'192 Fr.) herabgesetzt. Das Tribunal cantonal du Jura wies die Rekurse der ehemaligen Eigentümer (Verkäufer) ab.

Die Verkäufer ziehen ans Bundesgericht und machen geltend: (1) sie seien nicht Schuldner der Abgabe, da die Gemeinde zum Zeitpunkt der Festsetzung Eigentümerin sei; (2) der blosse Zonenwechsel ohne Sonderplan begründe keinen erheblichen Vorteil; (3) die Berechnung müsse auf dem amtlichen Wert (80 % des Verkehrswerts) basieren.

Erwägungen

1. Zulässigkeit

Das Bundesgericht hält fest, dass der Rekurs sowohl gegen den Endentscheid vom 30. Januar 2025 als auch gegen den vorausgegangenen Zwischenentscheid vom 12. Mai 2023 gerichtet ist. Nach Art. 93 Abs. 3 BGG kann ein solcher Zwischenentscheid im Rekurs gegen den Endentscheid angefochten werden, soweit er dessen Inhalt beeinflusst (vgl. BGE 149 III 44 E. 1.1; BGE 143 III 290 E. 1.4). Die Beschwerdeführer haben als besonders betroffene Eigentümer ein schutzwürdiges Interesse und sind daher beschwerdebefugt (Art. 89 Abs. 1 BGG).

2. Schuldner der Mehrwertabgabe (Art. 111b Abs. 3 lit. a LCAT-JU und Art. 5 LAT)

Die zentrale Frage betrifft die Auslegung von Art. 111b Abs. 3 lit. a LCAT-JU, der die Abgabe vom «Eigentümer des Grundstücks im Zeitpunkt der Festsetzung der Abgabe» geschuldet sein lässt. Der Wortlaut würde demnach die Gemeinde als Schuldnerin bestimmen, da sie zum Zeitpunkt der Festsetzung Eigentümerin war.

2.1 Rechtlicher Rahmen

Art. 5 Abs. 1 LAT (SR 700) «Le droit cantonal établit un régime de compensation permettant de tenir compte équitablement des avantages et des inconvénients majeurs qui résultent de mesures d'aménagement.»

Art. 5 Abs. 1bis LAT bestimmt, dass die Vorteile durch eine Abgabe von mindestens 20 % zu entschädigen sind, fällig bei Bebauung oder Veräusserung. Weder Art. 5 Abs. 1 noch Abs. 1bis LAT enthalten Bestimmungen zum Schuldner der Abgabe oder zum Zeitpunkt der Besteuerung. Diese Fragen werden autonom durch das kantonale Recht geregelt (BGE 147 I 225 E. 4.2; BGer 1C_222/2023 E. 2.2). Es handelt sich um kantonales unabhängiges Recht, das das Bundesgericht grundsätzlich nur auf Willkür überprüft (BGE 147 I 225 E. 4.6; BGE 128 I 46 E. 1; BGer 1C_184/2014 E. 2.1).

2.2–2.3 Teleologische Auslegung zulasten des Wortlauts

Das Bundesgericht hält die Auslegung des Tribunal cantonal für vertretbar, wonach der Wortlaut von Art. 111b Abs. 3 lit. a LCAT-JU den wahren Sinn der Norm nicht wiedergibt. Massgebliche Gründe:

• Systematische und teleologische Auslegung: Würde man auf den Zeitpunkt der Festsetzung abstellen, könnte ein neuer Eigentümer nach dem Inkrafttreten der planerischen Massnahme, aber vor der Festsetzung der Abgabe, für eine Mehrwertabgabe haftbar gemacht werden, deren Vorteil er gar nicht genossen hat. Dies widerspräche dem Ausgleichszweck von Art. 5 LAT.
• Gesetzgebungsmaterialien: Die Vorarbeiten zu Art. 111b Abs. 3 lit. a LCAT-JU belegen, dass die Abgabe bei den Eigentümern erhoben werden soll, die von der planerischen Massnahme profitieren (Message du Gouvernement du 27 novembre 2014, p. 6; Journal des débats n° 10/2015, p. 452).
• Lehre und Rechtsprechung: Die angemessenste Lösung ist die Besteuerung des Eigentümers im Zeitpunkt der planerischen Massnahme (BGer 1C_222/2023 E. 2.3; Poltier, Commentaire pratique LAT, N. 55 ad Art. 5 LAT).
• Gesetzgeberische Klarstellung: Der neue Art. 137a Abs. 1 LCAT-JU (in Kraft seit 1. Juli 2026) bestimmt nunmehr ausdrücklich, dass die Abgabe vom Eigentümer im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Massnahme geschuldet ist. Die Botschaft dazu spricht von einer «vereinfachenden Formulierung», nicht von einer inhaltlichen Änderung.

2.4 Keine Verletzung von Art. 127 Abs. 1 BV

Art. 127 Abs. 1 BV (SR 101) «Les principes généraux régissant le régime fiscal, notamment la qualité de contribuable, l'objet de l'impôt et son mode de calcul, sont définis par la loi.»

Die Beschwerdeführer machten geltend, dass die teleologische Auslegung den Steuergesetzmässigkeitssatz von Art. 127 Abs. 1 BV verletze, indem sie einen anderen Schuldner als den im Gesetz genannten bestimme. Das Bundesgericht weist dies zurück: Die Auslegung des Tribunal cantonal entspricht dem Willen des kantonalen Gesetzgebers, ist ständige Praxis des Tribunal cantonal und die ungenaue Formulierung wurde zwischenzeitlich korrigiert. Das Legalitätsprinzip darf zudem nicht so übertrieben angewandt werden, dass es in unauflösbaren Widerspruch zur rechtlichen Realität gerät (BGE 143 I 220 E. 5.1; BGE 135 I 130 E. 7.2). Bemerkenswert ist, dass die Beschwerdeführer diesen Punkt bereits im Oppositionsverfahren nicht vorgebracht hatten.

3. Erheblicher Vorteil und massgeblicher Zeitpunkt

Die Beschwerdeführer argumentierten, dass der blosse Zonenwechsel ohne anschliessenden Sonderplan keinen erheblichen Vorteil im Sinne von Art. 5 Abs. 1 LAT begründe und dass die später im Sonderplan als Verkehrsflächen (ZTB) ausgewiesenen Flächen nicht in die Berechnung einbezogen werden dürften.

Das Bundesgericht bestätigt, dass die Zuteilung von 11'520 m² Landwirtschaftsland zur Bauzone einen erheblichen Vorteil im Sinne von Art. 5 Abs. 1 LAT darstellt. Die Mehrwert besteht unabhängig davon, ob noch ein Sonderplan nötig ist, um tatsächlich bauen zu können. Art. 111a Abs. 1 lit. a LCAT-JU bestimmt gesetzlich, dass die Zuteilung zur Bauzone eine ausreichend erhebliche Wertsteigerung begründet. Dass der massgebliche Zeitpunkt der Zonenwechsel und nicht der Sonderplan ist, ist vertretbar, da die Ausnützungsziffer sich auf die Gesamtfläche bezieht und nicht nur auf die im Sonderplan als überbaubar ausgewiesene Fläche.

4. Berechnungsmethode (Verkehrswert vs. amtlicher Wert)

Die Beschwerdeführer verlangten die Anwendung von Art. 17 Abs. 2 lit. c des jurassischen Dekrets über die amtliche Schätzung (RS/JU 641.543.1), wonach der «amtliche Wert» von unbebautem Land auf 80 % des Verkehrswerts festzusetzen sei. Das Bundesgericht weist dies zurück: Art. 111a Abs. 2 LCAT-JU definiert die Mehrwert als Differenz des Verkehrswerts vor und nach der Massnahme, nicht des amtlichen Werts. Das Dekret regelt die Vermögenssteuer, nicht die Mehrwertabgabe. Die Formulierung in der Botschaft («devrait normalement pouvoir se faire») und das Fehlen eines Verweises auf das Dekret in der LCAT zeigen, dass der Gesetzgeber die prozentuale Reduktion nicht auf die Mehrwertabgabe anwenden wollte.

Einordnung in die Rechtsprechung

Das Urteil steht in der Kontinuität der bundesgerichtlichen Praxis zum Mehrwertausgleich:

• BGE 147 I 225: Bestätigt, dass Art. 5 Abs. 1 LAT einen bindenden Gesetzgebungsauftrag darstellt, der über die Mindestanforderungen von Abs. 1bis–1sexies hinausgeht. Kantone müssen auch Um- und Aufzonungen angemessen ausgleichen.
• BGer 1C_222/2023: Bestätigt, dass Art. 5 LAT keine Vorgaben zum Schuldner der Abgabe macht und diese Frage autonom durch die Kantone zu regeln ist. Die angemessenste Lösung ist die Besteuerung des Eigentümers zum Zeitpunkt der Massnahme (E. 2.3).
• BGer 1C_184/2014: Kantonales Mehrwertabgaberecht ist unabhängiges kantonalrechtliches Recht, das das Bundesgericht nur auf Willkür überprüft (E. 2.1). Bestätigt zudem, dass der erhebliche Vorteil anhand der konkreten Wertsteigerung zu beurteilen ist (E. 2.2.1).
• BGE 143 II 568: Präzisiert den Begriff des erheblichen Vorteils und bestätigt, dass ein Freibetrag von 100'000 Fr. gegen das Gleichheitsgebot von Art. 5 Abs. 1 LAT verstösst.
• BGE 132 II 401: Der erhebliche Vorteil muss wirtschaftlicher Natur sein und ist unter Berücksichtigung aller Umstände zu bemessen. Selbst die Zuteilung zu einer Zwischennutzungszone kann zu einer Werterhöhung führen, wenn die Urbanisierungsperspektiven hoch sind.

Das vorliegende Urteil präzisiert und bestätigt diese Rechtsprechung in drei Punkten: (1) Die teleologische Auslegung kantonaler Bestimmungen zum Schuldner der Mehrwertabgabe kann vom Wortlaut abweichen, wenn Gesetzgebungsmaterialien und Systematik dies rechtfertigen; (2) Der blosse Zonenwechsel genügt als erheblicher Vorteil, auch wenn ein Sonderplan noch ausstehend ist; (3) Die Mehrwertabgabe berechnet sich nach dem Verkehrswert, nicht nach dem steuerlichen amtlichen Wert.

Fazit

Das Bundesgericht weist den Rekurs ab und bestätigt die angefochtenen Entscheide des Tribunal cantonal du Jura. Die Verkäufer bleiben Schuldner der Mehrwertabgabe, obwohl sie die Parzelle bereits vor der Festsetzung an die Gemeinde veräussert hatten. Das Urteil zeigt, dass bei unklarem kantonalen Wortlaut die teleologische Auslegung — gestützt auf Gesetzgebungsmaterialien, Systematik und den Zweck von Art. 5 LAT — Vorrang vor einer buchstabengetreuen Lektüre haben kann. Die gesetzgeberische Bereinigung durch den neuen Art. 137a Abs. 1 LCAT-JU (in Kraft seit 1. Juli 2026) bestätigt diese Auslegung nachträglich.