Executive Summary

• Kernpunkt: Ein Vermögensübertragungsvertrag, durch den zwei unbebaute Parzellen ohne Übertragung offener Eigenkapitalien und ohne Betriebsübertragung an eine neu gegründete Schwestergesellschaft übertragen wurden, qualifiziert nicht als steuerneutrale Spaltung im Sinne von Art. 24 Abs. 3 lit. b LHID i.V.m. Art. 103 LFus.
• Entscheidung: Das Bundesgericht bestätigt, dass die Handänderungssteuer zu Recht erhoben wurde. Der Transfer zweier unbebauter Parzellen ohne gleichzeitige Übertragung von Personal oder Betriebsstruktur stellt keine Spaltung dar; die Massgeblichkeit des Zeitpunkts des Transfers (nicht spätere Entwicklungen) und das Erfordernis der Übertragung offener Eigenkapitalien werden bekräftigt.
• Bedeutung: Präzisierung der Rechtsprechung zu den Voraussetzungen der Spaltungssteuerneutralität bei der Handänderungssteuer. Das Gericht lässt die Frage offen, ob stille Reserven als Eigenkapitalien im Sinne der Spaltungsbedingungen genügen können, und stellt klar, dass der Begriff der Betriebseinheit (exploitation) zwingend zum Zeitpunkt des Transfers erfüllt sein muss. Zur Interdiction du dualisme des méthodes hält das Gericht fest, dass diese bei unterschiedlichen Steuerarten nicht ohne Weiteres durchgreift, wenn die formellen Voraussetzungen der einen Steuer nicht erfüllt sind und die vermeintliche Begünstigung bei der anderen Steuer auf einer versehentlichen Nichtbesteuerung beruht.

Sachverhalt

Die A.________ AG (Beschwerdeführerin) wandte sich gegen einen Handänderungssteuerbescheid von 742'500 Fr. des Kantons Waadt, der auf den Transfer von zwei Parzellen in der Gemeinde U.________ erhoben wurde.

Im Dezember 2010 hatte die B.________ AG die D.________ SA (Eigentümerin der Parzellen) durch Fusion absorbiert. Nach Umbau und Zusammenlegung der Parzellen sowie Errichtung einer PPE (Bewilligung 2013, Fertigstellung 2016) übertrug B.________ AG per Vermögensübertragungsvertrag vom 4. Dezember 2014 (rückwirkend auf den 1. Juli 2014) ausschliesslich die Parzellen an die neu gegründete E.________ AG. Der Transfer umfasste Aktiven von 22,5 Mio. Fr., Passiven von 19,3 Mio. Fr. und einen Saldo von rund 3,2 Mio. Fr., der als Schuld verbucht wurde; es wurden keine offenen Eigenkapitalien (kein Aktienkapital, keine offenen Reserven) und keine Arbeitsverträge übertragen. Die E.________ AG war von der Alleinaktionärin von B.________ AG gegründet und deren Aktien später in die A.________ AG eingelegt worden; 2021 wurde E.________ AG von A.________ AG absorbiert.

Im Direktsteuerbereich wurde der Transfer von den Steuerbehörden beider Kantone Waadt und C.________ (Sitzkanton) nicht als steuerbares Ereignis erfasst. Die kantonale Verwaltung bejahte jedoch die Handänderungssteuerpflicht, was das Kantonsgericht Waadt bestätigte.

Erwägungen

Verfahrensrechtliches: Rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV)

Die Beschwerdeführerin rügte eine Verletzung des rechtlichen Gehörs, da das Kantonsgericht sich nicht zu ihrer Argumentation geäussert habe, wonach die steuerliche Neutralität des Transfers im Direktsteuerbereich mit der Handänderungssteuerpflicht in Widerspruch stehe und Art. 103 LFus verletze. Das Bundesgericht wies diese Rüge ab: Das Kantonsgericht habe implizit Stellung genommen, indem es die BGE 138 II 557-Rechtsprechung zitiert und damit die gegenteilige Interpretation von Art. 103 LFus verworfen habe. Ausserdem habe es sich explizit zum Dualismus-Vorwurf geäussert (E. 8 des angefochtenen Entscheids).

Handänderungssteuer und Umstrukturierung (Art. 103 LFus, Art. 24 Abs. 3 lit. b LHID)

Massgebendes Recht

Art. 103 LFus (SR 221.301) «Die Erhebung von kantonalen und kommunalen Handänderungsabgaben ist bei Umstrukturierungen im Sinne von Artikel 8 Absatz 3 und Artikel 24 Absätze 3 und 3quater des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden ausgeschlossen. Kostendeckende Gebühren bleiben vorbehalten.»

Art. 24 Abs. 3 lit. b LHID (SR 642.14) «Stille Reserven einer juristischen Person werden bei Umstrukturierungen, insbesondere im Fall der Fusion, Spaltung oder Umwandlung, nicht besteuert, soweit die Steuerpflicht in der Schweiz fortbesteht und die bisher für die Gewinnsteuer massgeblichen Werte übernommen werden: [...] b. bei der Auf- oder Abspaltung einer juristischen Person, sofern ein oder mehrere Betriebe oder Teilbetriebe übertragen werden und soweit die nach der Spaltung bestehenden juristischen Personen einen Betrieb oder Teilbetrieb weiterführen;»

Art. 103 LFus ist eine direkt anwendbare Bundesnorm, die keiner kantonalen Konkretisierung bedarf. Wenn kantonales Recht denselben Inhalt wiedergibt, entfaltet es keine eigenständige Rechtswirkung (BGE 138 II 557 E. 4.2). Das kantonale Waadtländer Recht (Art. 3 Abs. 1 lit. i LMSD i.V.m. Art. 97 Abs. 1 und 3 LI) übernimmt den Inhalt von Art. 103 LFus wörtlich, weshalb ausschliesslich Bundesrecht massgebend ist.

Nach der Rechtsprechung zu Art. 103 LFus (BGE 138 II 557) ist für die Handänderungssteuer allein der Umstrukturierungsbegriff massgeblich; die allgemeinen Voraussetzungen der LHID (Steuerpflichtfortbestand und Wertkontinuität) brauchen nicht erfüllt zu sein.

Fehlende Spaltung: Übertragung offener Eigenkapitalien

Das Kantonsgericht hatte offengelassen, ob die Circulaire 5a der Eidgenössischen Steuerverwaltung, wonach der Transfer einer Spaltung «à charge des fonds propres ouverts» (zu Lasten der offenen Eigenkapitalien) erfolgen muss, gesetzeskonform ist. Das Bundesgericht liess diese Frage ebenfalls offen, da der Sachverhalt aus einem anderen Grund nicht genügte: Der Transfer hatte nicht den Betrieb einer Betriebseinheit (exploitation) betroffen.

Die Beschwerdeführerin machte geltend, dass auch der Transfer stiller Reserven als Übertragung von Eigenkapitalien genügen sollte. Das Gericht stellte fest, dass diese Frage nicht entschieden zu werden brauchte, da es bereits an der Betriebseinheit fehlte (E. 6.1.4). Es verwies auf die bestehende Praxis der ESTV und die in BGE 2C_784/2008 getroffene Feststellung, wonach der Transfer zu Lasten der offenen Eigenkapitalien erforderlich sei — eine Auffassung, die von Teilen der Lehre (Heuberger/Grünblatt, Glauser/Oberson, Reich/Taddei/Oesterhelt) kritisiert wird.

Fehlende Betriebseinheit (exploitation)

Der Begriff der Betriebseinheit (exploitation) im Sinne von Art. 24 Abs. 3 lit. b LHID setzt ein organisatorisch-technisches Ganzes von Vermögenswerten voraus, das eine relativ unabhängige, organische Einheit zur Erbringung kommerzieller Leistungen darstellt (BGE 150 II 40 E. 6.4; BGE 142 II 283 E. 3.2; BGE 138 II 557 E. 6.4). Die professionelle Verwaltung eigenen Immobilienvermögens kann ausnahmsweise eine Betriebseinheit darstellen (BGE 150 II 40 E. 6.5-6.8.4).

Entscheidend ist, dass der Begriff der Betriebseinheit zum Zeitpunkt des Transfers erfüllt sein muss. Der Wortlaut von Art. 24 Abs. 3 lit. b LHID («à condition que ce transfert ait pour objet une ou plusieurs exploitations ou parties distinctes d'exploitation») und das Erfordernis der «poursuite» einer Betriebseinheit setzen voraus, dass die Betriebseinheit bereits beim Transfer bestand. Die Auffassung, wonach eine Betriebseinheit erst «durch die Spaltung» entstehen oder sich noch im Vorbereitungsstadium befinden kann (Heuberger/Grünblatt, § 6 N. 71 f.), ist mit dem klaren Gesetzeswortlaut nicht vereinbar.

Im vorliegenden Fall wurden zwei unbebaute Parzellen ohne Personal und ohne Betriebsstruktur übertragen. Der Vermögensübertragungsvertrag sah ausdrücklich vor, dass kein Arbeitsvertrag übertragen wurde. Erst ab 2016 erzielte die E.________ AG Mieterträge — nach Abschluss der Bauarbeiten. Damit handelte es sich offensichtlich um den isolierten Transfer von Immobilien und nicht um den Transfer einer Betriebseinheit.

Fehlende Umstrukturierung nach Art. 24 Abs. 3quater LHID

Eine Umstrukturierung nach Art. 24 Abs. 3quater LHID scheiterte bereits daran, dass B.________ AG und E.________ AG im Zeitpunkt des Transfers nicht unter einheitlicher Leitung einer Kapitalgesellschaft oder Genossenschaft zusammengefasst waren, sondern von derselben natürlichen Person als Alleinaktionärin gehalten wurden.

Interdiction du dualisme des méthodes

Die Beschwerdeführerin machte geltend, dass die unterschiedliche steuerliche Behandlung des Transfers im Direktsteuerbereich (keine Besteuerung) und bei der Handänderungssteuer (Besteuerung) einen unzulässigen Methodendualismus darstelle.

Art. 29 Abs. 2 BV (SR 101) Kommentierung auf glossagens.ch

«Die Parteien haben Anspruch auf rechtliches Gehör.»

Das Bundesgericht stellte fest, dass die Interdiction du dualisme des méthodes nicht generell verletzt ist, wenn direkte Steuern und indirekte Steuern unterschiedlich beurteilt werden (Verweis auf BGer 9C_176/2024 E. 6.3.2). Zwar anerkannte es, dass bei einer unterschiedlichen Beurteilung des Umstrukturierungsbegriffs zwischen Direktsteuern und Handänderungssteuer ein Dualismus vorliegen könnte, da die Begriffsbestimmung «Umstrukturierung» für beide Steuerarten identisch sein muss. Es widersprach jedoch der Auffassung des Kantonsgerichts, dass die Beurteilung, ob eine Betriebseinheit vorliegt, für die beiden Steuerarten unterschiedlich ausfallen könne.

Dennoch verneinte das Bundesgericht einen unzulässigen Methodendualismus im konkreten Fall: Die Steuerbehörde im Direktsteuerbereich hatte den Transfer nie tatsächlich geprüft — B.________ AG hatte kein Ruling beantragt und keine Steuererklärung im Kanton Waadt eingereicht. Die Veranlagung erfolgte d'office auf der Basis der interkantonalen Aufteilung durch den Sitzkanton, der die Steuern ebenfalls auf der Basis der eingereichten Erklärungen veranlagt hatte, ohne die Umstrukturierungsfrage zu prüfen. Eine versehentliche Nichtbesteuerung im Direktsteuerbereich kann nicht zur Befreiung von der Handänderungssteuer führen.

Einordnung in die Rechtsprechung

Das Urteil steht in der Kontinuität der Rechtsprechung zu Art. 103 LFus und bestätigt und präzisiert folgende Linien:

1. BGE 138 II 557 — Leitentscheid zur Handänderungssteuerbefreiung bei Umstrukturierungen: Für die Handänderungssteuer ist allein der Umstrukturierungsbegriff massgeblich, nicht die allgemeinen Voraussetzungen der LHID. Das vorliegende Urteil bestätigt diesen Grundsatz und wendet ihn auf die Spaltung an.

2. BGer 2C_784/2008 — Vorläuferentscheid zur Handänderungssteuer bei Spaltungen ohne Übertragung offener Eigenkapitalien. Das Gericht hatte bereits geurteilt, dass das Erfordernis des Transfers zu Lasten offener Eigenkapitalien nicht willkürlich sei. Das vorliegende Urteil bestätigt diese Praxis der ESTV, lässt die Frage jedoch offen, da es bereits am Erfordernis der Betriebseinheit mangelt.

3. BGE 150 II 40 — Leitentscheid zum Betriebsbegriff im Umstrukturierungsrecht. Das vorliegende Urteil übernimmt die Definition und wendet sie auf den Fall unbebauter Parzellen ohne Betriebsstruktur an.

4. BGer 9C_176/2024 — Zum Methodendualismus bei unterschiedlichen Steuerarten. Das Urteil präzisiert, dass eine unterschiedliche Beurteilung des Umstrukturierungsbegriffs zwischen Direktsteuern und Handänderungssteuer einen Dualismus darstellen kann, da derselbe Begriff massgeblich ist; es verneint den Dualismus jedoch im konkreten Fall mangels tatsächlicher Prüfung im Direktsteuerbereich.

Das Urteil klärt zwei wichtige Streitfragen nicht abschliessend, hinterlässt jedoch deutliche Hinweise: (1) ob stille Reserven als Eigenkapitalien im Sinne der Spaltungsbedingungen genügen können, und (2) ob die Circulaire 5a der ESTV zum Erfordernis offener Eigenkapitalien gesetzeskonform ist. In beiden Punkten deutet das Gericht an, dass die Frage einer Revision bedarf, entscheidet sie jedoch nicht.

Fazit

Das Bundesgericht weist die Beschwerde ab und bestätigt die Handänderungssteuer von 742'500 Fr. Der Transfer zweier unbebauter Parzellen ohne Personal, ohne Betriebsstruktur und ohne Übertragung offener Eigenkapitalien stellt keine steuerneutrale Spaltung dar. Die Entscheidung präzisiert drei zentrale Punkte:

• Zeitpunkt der Beurteilung: Ob eine Betriebseinheit übertragen wurde, ist zum Zeitpunkt des Transfers zu beurteilen; nachträgliche Entwicklungen (Bau und Vermietung) sind irrelevant.

• Offene Eigenkapitalien: Die Frage, ob stille Reserven statt offener Eigenkapitalien genügen, bleibt offen, wird aber mit Skepsis betrachtet. Die Praxis der ESTV (Circulaire 5a Ziff. 4.3.2.4) wird bestätigt, ohne abschliessend über ihre Gesetzeskonformität zu befinden.

• Methodendualismus: Ein unzulässiger Methodendualismus scheidet aus, wenn die vermeintliche Begünstigung im Direktsteuerbereich auf einer versehentlichen Nichtbesteuerung beruht und nicht auf einer tatsächlichen Prüfung der Umstrukturierungsfrage. Das Legalitätsprinzip hat grundsätzlich Vorrang.

Die Gerichtskosten von 13'000 Fr. werden der unterliegenden Beschwerdeführerin auferlegt (Art. 66 Abs. 1 BGG); keine Parteientschädigung (Art. 68 Abs. 1 und 3 BGG).