Executive Summary

• Kernpunkt: Das Bundesgericht bestätigt die Verurteilung wegen Betrugs (Arglist bejaht trotz Opfermitverantwortung), die Ersatzforderung von Fr. 150'000.-- gegenüber der A.________ Immobilien AG sowie die aufrechterhaltene Grundbuchsperre.
• Entscheidung: Die Beschwerden werden abgewiesen; das Ausstandsgesuch gegen Bundesrichter Rüedi wird als unzulässig abgelehnt; die Strafzumessung (43 Monate Freiheitsstrafe) wird bestätigt.
• Bedeutung: Bestätigung der ständigen Rechtsprechung, dass Arglist bei einem von den Tätern errichteten Lügengebäude selbst bei naivem Opferverhalten nur in extremen Ausnahmefällen entfällt; Ersatzforderungen gegen Drittgesellschaften sind auch ohne Nachweis der Tatbeteiligung der Gesellschaft zulässig, wenn der deliktische Vorteil aus einer objektiv rechtswidrigen Tat stammt.

Sachverhalt

B.________ und ein Mitbeschuldigter wurden bereits im Urteil des Obergerichts des Kantons Nidwalden vom 9. Juli 2019 in verschiedenen Sachverhaltskomplexen der Misswirtschaft, Urkundenfälschung, Erschleichung einer falschen Beurkundung, ungetreuen Geschäftsbesorgung, des Betruges, der Veruntreuung, der Unterlassung der Buchführung sowie der falschen Anschuldigung schuldig gesprochen und zu einer Freiheitsstrafe von 39 Monaten verurteilt. Im Sachverhaltskomplex «A.________» sprach das Obergericht die Beschuldigten jedoch vom Vorwurf des Betruges und der ungetreuen Geschäftsbesorgung frei.

Die Oberstaatsanwaltschaft erwirkte mit Beschwerde an das Bundesgericht (Urteil 6B_511/2020 vom 10. März 2021) eine Rückweisung an das Obergericht zur Neubeurteilung der Schuldsprüche im Sachverhaltskomplex «A.________». Nach Rückweisung verurteilte das Obergericht B.________ am 23. Dezember 2021 wegen Betrugs und ungetreuer Geschäftsbesorgung und setzte die Freiheitsstrafe auf 46 Monate fest. Ebenso verpflichtete es die A.________ Immobilien AG zu einer Ersatzforderung von Fr. 150'000.-- und hielt eine Grundbuchsperre aufrecht.

Auf erneute Beschwerde von B.________ wies das Bundesgericht das Obergericht an, ein reformatorisches Urteil zu fällen statt bloss den Rechtskrafteintritt festzustellen (7B_265/2022, Urteil vom 28. Juni 2024). Daraufhin verkündete das Obergericht am 10. November 2025 die unangefochtenen Schuldsprüche und die Ersatzforderung von Fr. 100'000.-- neu, sprach B.________ im Sachverhaltskomplex «A.________» erneut des Betrugs und der ungetreuen Geschäftsbesorgung schuldig, setzte die Freiheitsstrafe unter Berücksichtigung einer Verletzung des Beschleunigungsgebots auf 43 Monate fest und bestätigte die Ersatzforderung von Fr. 150'000.-- gegen die A.________ Immobilien AG samt Grundbuchsperre.

Gegen diesen Entscheid richteten sich zwei Beschwerden: B.________ (7B_1367/2025) beantragt Freispruch vom Betrugsvorwurf, Aufhebung der Ersatzforderung und der Grundbuchsperre sowie Rückweisung; die A.________ Immobilien AG (7B_1359/2025) ficht die Ersatzforderung an. Beide stellten ein Ausstandsgesuch gegen Bundesrichter Rüedi.

Erwägungen

Ausstandsgesuch (E. 1)

Das Bundesgericht legt die Ausstandsgründe nach Art. 34 Abs. 1 lit. a-e BGG dar. Die Mitwirkung von Bundesrichter Rüedi an früheren, den Mitbeschuldigten betreffenden Urteilen — insbesondere 7B_266/2022 — begründet keinen Ausstandsgrund nach Art. 34 Abs. 1 lit. b BGG (Vorbefassung), da das Bundesgericht dort keine präjudizielle Stellungnahme zu den Tatbeiträgen des Beschwerdeführers getroffen hatte, sondern lediglich die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz wiedergab. Auch nach Art. 34 Abs. 1 lit. e BGG (Befangenheit) liegt kein Ausstandsgrund vor, da die blosse Mitwirkung in einem früheren, nicht im Sinne des Beschwerdeführers ausgefallenen Entscheid nach Art. 34 Abs. 2 BGG keinen Ausstandsgrund darstellt. Das Gesuch der Beschwerdeführerin ist zudem bereits mangels Prozessführungsbefugnis ihres Rechtsvertreters unzulässig.

Verfahrensfragen (E. 2–4)

Legitimation (E. 2): B.________ ist als verurteilte Person nach Art. 81 Abs. 1 lit. a und lit. b Ziff. 1 BGG zur Beschwerde befugt, jedoch nicht hinsichtlich der Ersatzforderung gegen die A.________ Immobilien AG, da er durch diesen Entscheid nicht in eigenen Interessen betroffen ist. Die A.________ Immobilien AG ist als Eigentümerin der mit einer Grundbuchsperre belegten Liegenschaft nach der Rechtsprechung zur Beschwerde in Strafsachen legitimiert (BGE 143 IV 85 E. 1.3; 133 IV 278 E. 1.3).

Verfahrensvereinigung (E. 3): Die Verfahren 7B_1359/2025 und 7B_1367/2025 werden gemäss Art. 71 BGG i.V.m. Art. 24 Abs. 2 lit. b BZP vereinigt.

Mündliche Verhandlung (E. 4): Der Beschwerdeführer rügt den Verzicht auf eine erneute mündliche Berufungsverhandlung. Das Bundesgericht hält fest, dass bereits vor Erst- und Vorinstanz mündliche Verhandlungen stattgefunden hatten, sich nach der Rückweisung durch das Bundesgericht (6B_511/2020) nur noch Rechtsfragen stellten und die aussergewöhnliche Verfahrensdauer gegen eine erneute mündliche Verhandlung spricht. Der Verzicht auf die mündliche Verhandlung verstösst weder gegen Art. 406 StPO noch gegen Art. 6 Ziff. 1 EMRK (vgl. BGE 150 IV 417 E. 2.1; 147 IV 127 E. 2.2.3).

Betrug und Arglist (E. 5)

Das Bundesgericht befasst sich eingehend mit dem Tatbestand des Betrugs nach Art. 146 Abs. 1 StGB:

Art. 146 Abs. 1 StGB (SR 311.0) Kommentierung auf glossagens.ch

«Wer in der Absicht, sich oder einen andern unrechtmässig zu bereichern, jemanden durch Vorspiegelung oder Unterdrückung von Tatsachen arglistig irreführt oder ihn in einem Irrtum arglistig bestärkt und so den Irrenden zu einem Verhalten bestimmt, wodurch dieser sich selbst oder einen andern am Vermögen schädigt, wird mit Freiheitsstrafe bis zu fünf Jahren oder Geldstrafe bestraft.»

Arglist: Das Bundesgericht bestätigt die Auffassung der Vorinstanz, dass Arglist im Sinne von Art. 146 Abs. 1 StGB gegeben ist. Von den Beschuldigten wurde ein ganzes Lügengebäude errichtet, bestehend aus: (1) der kurz vor den Vertragsverhandlungen durchgeführten Kapitalerhöhung der E.________ AG von Fr. 100'000.-- auf Fr. 3 Mio. mittels Verrechnungsliberierung (kein Liquiditätszufluss); (2) der gezielten Instrumentalisierung des von G.________ beauftragten Vermittlers H.________ durch Begünstigungsabreden; (3) der Vortäuschung von Finanzkraft durch Organigramm, Erwähnung einer Türenfabrik, Behauptung der Nichtnotwendigkeit von Bankkrediten; (4) wiederholten Änderungen der Vertragsentwürfe zur Verschleierung der wahren Absichten; (5) dem grossspurigen Auftritt mit einem Mercedes 500.

Die Vorinstanz hat das Lügengebäude als Ganzes gewürdigt und zutreffend bejaht, dass die einzelnen Elemente — selbst wenn sie für sich genommen durchschaut werden könnten — in ihrer Gesamtheit Arglist begründen. Je länger die Verhandlungen dauerten, desto weniger war von G.________ zu erwarten, dass er die Täuschung durchschaut, da das Gesamtbild in sich stimmig erschien.

Opfermitverantwortung: Das Bundesgericht bestätigt, dass die Opfermitverantwortung des Geschädigten G.________ — der keine Erkundigungen einholte und den Vertrag ohne Lesen unterzeichnete — kein Extremfall darstellt, der die Arglist entfallen liesse. Die zum Ausschluss der Strafbarkeit führende Opfermitverantwortung kann nur in Ausnahmefällen bejaht werden (BGE 147 IV 73 E. 4.2; 142 IV 153 E. 2.2.2). Selbst ein erhebliches Mass an Naivität hat nicht zwingend zur Folge, dass der Täter straflos bleibt. Die sozialadäquate Geschäftsausübung und damit der Regelfall des Geschäftsalltags soll betrugsrechtlich geschützt bleiben.

Instrumentalisierung von H.________: Das Bundesgericht hält fest, dass die gezielte Instrumentalisierung des Vermittlers H.________ durch begünstigende Abreden ein bedeutendes Element zur Erlangung des Zuschlags darstellt. Der Einwand des Beschwerdeführers, H.________ hätte mangels Auftrag ohnehin keine Prüfung vorgenommen, entlastet die Beschuldigten nicht, da sie dies nicht wissen konnten.

Strafzumessung (E. 6)

Die Vorinstanz setzte die schuldangemessene Gesamtfreiheitsstrafe auf 64 Monate fest und reduzierte diese wegen Verletzung des Beschleunigungsgebots um 21 Monate (knapp ein Drittel) auf 43 Monate. Das Bundesgericht bestätigt diese Strafzumessung als nicht willkürlich. Der Grossteil des Verfahrens war bereits im März 2021 rechtskräftig abgeschlossen; die zusätzliche Belastung durch den streitigen Sachverhaltskomplex «A.________» hielt sich in Grenzen. Eine weitergehende Strafreduktion ist nicht geboten.

Ersatzforderung und Grundbuchsperre (E. 8)

Die massgeblichen Bestimmungen zu Einziehung und Ersatzforderung lauten:

Art. 70 Abs. 1 StGB (SR 311.0) Kommentierung auf glossagens.ch

«Das Gericht verfügt die Einziehung von Vermögenswerten, die durch eine Straftat erlangt worden sind oder dazu bestimmt waren, eine Straftat zu veranlassen oder zu belohnen, sofern sie nicht dem Verletzten zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes ausgehändigt werden.»

Art. 71 Abs. 1 StGB (SR 311.0) Kommentierung auf glossagens.ch

«Sind die der Einziehung unterliegenden Vermögenswerte nicht mehr vorhanden, so erkennt das Gericht auf eine Ersatzforderung des Staates in gleicher Höhe, gegenüber einem Dritten jedoch nur, soweit dies nicht nach Artikel 70 Absatz 2 ausgeschlossen ist.»

Die Ersatzforderung von Fr. 150'000.-- gegen die A.________ Immobilien AG beruht auf der rechtskräftigen Verurteilung der Beschuldigten wegen ungetreuer Geschäftsbesorgung zum Nachteil der A.________ AG (Verkauf des Grundstücks unter dem Verkehrswert an die Beschwerdeführerin). Der deliktische Vorteil stammt somit aus einer objektiv und subjektiv tatbestandsmässigen und rechtswidrigen Straftat.

Die Beschwerdeführerin legt eine Abzahlungsvereinbarung zwischen der A.________ AG und deren BVG-Stiftung aus dem Jahr 2009 ins Recht, belegt damit jedoch weder die Tilgung der Schuld von Fr. 150'000.-- noch eine gleichwertige Gegenleistung im Sinne von Art. 70 Abs. 2 StGB. Dass sie die Vermögenswerte in Unkenntnis der Einziehungsgründe erworben hätte, begründet sie nicht. Die Vorinstanz stellte zudem fest, dass die Beschwerdeführerin dank ihrer Liquidität die Ersatzforderung ohne Inanspruchnahme der Liegenschaft bestreiten kann; eine unverhältnismässige Härte im Sinne von Art. 70 Abs. 2 StGB liegt somit nicht vor. Die Rügen der Verletzung des rechtlichen Gehörs und des Anspruchs auf ein mündliches Verfahren genügen den Begründungsanforderungen nach Art. 42 BGG nicht.

Einordnung in die Rechtsprechung

Das Urteil bestätigt und präzisiert die ständige Rechtsprechung zu mehreren strafrechtlichen Kernfragen:

1. Arglist und Opfermitverantwortung beim Betrug: Das Bundesgericht bekräftigt seinen restriktiven Ansatz, wonach die zum Ausschluss der Strafbarkeit führende Opfermitverantwortung nur in Ausnahmefällen bejaht werden kann (BGE 147 IV 73 E. 4.2; 143 IV 302 E. 1.3; 142 IV 153 E. 2.2.2; 135 IV 76 E. 5.2). Selbst erhebliche Naivität des Geschädigten führt nicht zwingend zur Straflosigkeit des Täters. Das Urteil steht in der Tradition von BGE 135 IV 76 (Arglist bei Ausnutzung gierig-vertrauensselig-unseriösen Gewinnstrebens) und BGE 142 IV 153 (Arglist bei Lügengebäude im Anlagebereich). Es präzisiert, dass bei einem von den Tätern errichteten Lügengebäude mit mehreren Täuschungselementen die Arglist auch dann zu bejahen ist, wenn einzelne Elemente für sich genommen durchschaut hätten werden können.

2. Instrumentalisierung Dritter: Die gezielte Einbindung von H.________ durch begünstigende Abreden wird als zusätzliches Arglist-Element qualifiziert. Dies erweitert die frühere Rechtsprechung, die sich vorwiegend auf direkte Täuschungshandlungen konzentrierte, um die mittelbare Beeinflussung von Entscheidungsträgern durch Bestechungsversprechen.

3. Ersatzforderungen gegen Drittgesellschaften: Das Urteil bestätigt die Rechtsprechung, dass Ersatzforderungen auch gegenüber Dritten angeordnet werden können, wenn der deliktische Vorteil aus einer objektiv und subjektiv tatbestandsmässigen und rechtswidrigen Tat stammt (BGE 144 IV 1 E. 4.2.1; 141 IV 155 E. 4.1; 6B_1435/2021). Die Schutzwirkung von Art. 70 Abs. 2 StGB (Drittschutz bei gutgläubigem Erwerb) muss vom Drittbetroffenen substantiiert dargetan werden — eine blosse Behauptung reicht nicht aus.

4. Ausstand wegen Vorbefassung: Das Urteil bestätigt die restriktive Praxis zu Ausstandsgesuchen nach Art. 34 BGG, wonach die blosse Mitwirkung an einem früheren, der gesuchstellenden Partei nicht genehmen Entscheid keinen Ausstandsgrund darstellt (Art. 34 Abs. 2 BGG; BGE 143 IV 69 E. 3.1; 131 I 113 E. 3.6 und 3.7.1).

5. Verzicht auf mündliche Berufungsverhandlung: Das Urteil bestätigt die Rechtsprechung zu Art. 406 StPO und Art. 6 Ziff. 1 EMRK, wonach bei überwiegend rechtlichen Fragen nach Rückweisung durch das Bundesgericht und bei langer Verfahrensdauer ein schriftliches Berufungsverfahren verfassungs- und konventionsrechtlich zulässig ist (BGE 150 IV 417; 147 IV 127 E. 2.2.3 und 2.3; 143 IV 483 E. 2.1.1).

6. Beschleunigungsgebot und Strafzumessung: Die Reduktion von 64 auf 43 Monate (knapp ein Drittel) wird als im Ermessen der Vorinstanz liegend bestätigt. Das Bundesgericht stellt klar, dass bei einem teilweise bereits rechtskräftig abgeschlossenen Verfahren die zusätzliche Belastung durch den noch streitigen Sachverhaltskomplex geringer zu gewichten ist.

Fazit

Das Urteil 7B_1359/2025 und 7B_1367/2025 bestätigt die Rechtsprechung des Bundesgerichts zu Betrug, Arglist und Opfermitverantwortung und wendet diese auf einen komplexen Sachverhalt mit errichtetem Lügengebäude und instrumentalisierter Vermittlerperson an. Es verdeutlicht, dass Arglist selbst bei naivem Opferverhalten nur in extremen Ausnahmefällen entfällt und dass die Einbeziehung Dritter in die Täuschung ein eigenständiges Arglist-Element darstellen kann. Im Bereich der Ersatzforderungen stärkt es die Praxis, dass Drittgesellschaften, die deliktische Vorteile erlangt haben, auch ohne eigene Tatbeteiligung belangt werden können, sofern sie die Voraussetzungen von Art. 70 Abs. 2 StGB nicht substantiiert darlegen. Die Beschwerden werden abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird; die Kosten werden den Beschwerdeführern auferlegt (Fr. 3'000.-- bzw. Fr. 1'200.--).