Executive Summary

• Kernpunkt: Die Beschwerdeführerin begehrt die definitive Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts. Das Bundesgericht bestätigt die vorinstanzliche Verweigerung, da die Eintragungsfrist von Art. 839 Abs. 2 ZGB nicht gewahrt ist und die Beschwerdeführerin ihrer Behauptungs- und Substanziierungslast nicht genügte.
• Entscheidung: Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten wird. Der Pfandeintragungsanspruch ist verwirkt, weil die Vormerkung im Tagebuch erst am 25. Mai 2023 erfolgte, die Viermonatsfrist aber spätestens am 20. Januar 2023 (Vorabnahme) zu laufen begann und am 20. Mai 2023 ablief.
• Bedeutung: Das Urteil bestätigt und präzisiert die strenge Behauptungs- und Substanziierungslast des Unternehmers bei der definitiven Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts, insbesondere hinsichtlich des Zeitpunkts der Arbeitsvollendung und der Qualifikation von Nachbesserungsarbeiten als Nicht-Vollendungsarbeiten. Unbestellte Zusatzleistungen nach Fristbeginn können den Fristlauf nicht verlängern.

Sachverhalt

Die A.________ GmbH (Beschwerdeführerin) erhob beim Handelsgericht des Kantons Zürich Klage auf definitive Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts auf der Liegenschaft der B.________ AG (Beschwerdegegnerin) für Fr. 96'967.50 zuzüglich Zins zu 5 % seit dem 25. Mai 2023. Das Handelsgericht wies die Klage mit Urteil vom 19. Dezember 2025 ab, mit der Begründung, dass zum einen übersteigen die Akontozahlungen der Beschwerdegegnerin (Fr. 220'000.-- vor MWST) den Forderungsbetrag (Fr. 188'182.10 vor MWST), weshalb keine offene Forderung bestehe, und zum anderen sei die Eintragungsfrist gemäss Art. 839 Abs. 2 ZGB nicht eingehalten, da die Vormerkung im Tagebuch erst am 25. Mai 2023 erfolgte, der Fristlauf aber spätestens am 20. Januar 2023 (Tag der Vorabnahme) begonnen habe und am 20. Mai 2023 abgelaufen sei. Dagegen richtet sich die Beschwerde in Zivilsachen vom 2. Februar 2026.

Erwägungen

Zulässigkeit und Kognition

Das Bundesgericht tritt grundsätzlich auf die Beschwerde ein (Art. 72 Abs. 1, Art. 74 Abs. 1 lit. b, Art. 75 Abs. 2 lit. b, Art. 100 Abs. 1 BGG). Im Verfahren der Beschwerde in Zivilsachen kann die Verletzung von Bundesrecht gerügt werden (Art. 95 lit. a BGG), wobei die Rügepflicht gilt (Art. 42 Abs. 2, Art. 106 Abs. 2 BGG). Sachverhaltsrügen müssen die Voraussetzungen von Art. 105 Abs. 2 und Art. 97 Abs. 1 BGG erfüllen; Willkür liegt nur bei offensichtlicher Unhaltbarkeit vor (BGE 141 III 564 E. 4.1).

Bauhandwerkerpfandrecht: Voraussetzungen und Eintragungsfrist

Nach Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB können Handwerker oder Unternehmer, die auf einem Grundstück zu Bauten oder anderen Werken Material und Arbeit oder Arbeit allein geliefert haben, für ihre Forderungen ein gesetzliches Grundpfandrecht errichten lassen. Die Eintragung hat gemäss Art. 839 Abs. 2 ZGB bis spätestens vier Monate nach der Vollendung der Arbeit zu erfolgen.

Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB (SR 210) «1 Der Anspruch auf Errichtung eines gesetzlichen Grundpfandrechts besteht: 1. für die Forderung des Verkäufers an dem verkauften Grundstück; 2. für die Forderung der Miterben und Gemeinschafter aus Teilung an den Grundstücken, die der Gemeinschaft gehörten; 3. für die Forderungen der Handwerker oder Unternehmer, die auf einem Grundstück zu Bauten oder anderen Werken, zu Abbrucharbeiten, zum Gerüstbau, zur Baugrubensicherung oder dergleichen Material und Arbeit oder Arbeit allein geliefert haben, an diesem Grundstück, sei es, dass sie den Grundeigentümer, einen Handwerker oder Unternehmer, einen Mieter, einen Pächter oder eine andere am Grundstück berechtigte Person zum Schuldner haben.»

Art. 839 Abs. 2 ZGB (SR 210) «Die Eintragung hat bis spätestens vier Monate nach der Vollendung der Arbeit zu erfolgen.»

Grundsätzlich gilt für Arbeitsleistungen unter einem Werkvertrag eine einheitliche Eintragungsfrist (BGE 111 II 343 E. 2; 106 II 22 E. 2b). Ausnahmen bestehen namentlich bei bautechnisch nicht zusammengehörenden Arbeitsleistungen (SCHUMACHER/REY, Das Bauhandwerkerpfandrecht, 4. Aufl. 2022, Rz. 1172; BGE 125 III 113 E. 3b). Bauarbeiten gelten grundsätzlich dann als vollendet, wenn alle Verrichtungen, die Gegenstand des Werkvertrags bilden, ausgeführt sind. Geringfügige oder nebensächliche, rein der Vervollkommnung dienende Arbeiten oder Ausbesserungen wie der Ersatz fehlerhafter Teile oder die Behebung von Mängeln fallen nicht darunter (BGE 101 II 253 S. 255). Geringfügige Arbeiten gelten jedoch als Vollendungsarbeiten, wenn sie unerlässlich sind; massgebend sind qualitative, nicht quantitative Gesichtspunkte (BGE 125 III 113 E. 2b; Urteile 5A_353/2025 vom 2. Oktober 2025 E. 3.1; 5A_630/2021 vom 26. November 2021 E. 3.3.2.4).

Behauptungs- und Substanziierungslast

Nach Art. 55 Abs. 1 ZPO haben die Parteien dem Gericht die Tatsachen darzulegen, auf die sie ihre Begehren stützen. Die massgeblichen Bestimmungen des materiellen Rechts bestimmen, welche Tatsachen wie weit zu behaupten und zu substanziieren sind (BGE 139 III 13 E. 3.1.3.1). Der Behauptungslast ist Genüge getan, wenn der Tatsachenvortrag bei Unterstellung seiner Wahrheit den Schluss auf die verlangte Rechtsfolge zulässt (Urteil 4A_132/2022 vom 18. Juli 2022 E. 2.1). Wird ein schlüssiger Tatsachenvortrag bestritten, greift eine über die Behauptungslast hinausgehende Substanziierungslast: Der Sachverhalt ist in Einzeltatsachen zergliedert und so umfassend und klar darzulegen, dass darüber Beweis abgenommen oder dagegen der Gegenbeweis angetreten werden kann (BGE 144 III 519 E. 5.2.1.1; 127 III 365 E. 2b). Das Beweisverfahren darf nicht dazu dienen, fehlende Behauptungen zu ersetzen (Urteile 5A_822/2022 vom 14. März 2023 E. 4.4; 4A_38/2020 vom 22. Juli 2020 E. 6.2.2).

Die Tatsachen, aus denen sich der Zeitpunkt der Arbeitsvollendung ergibt, sind anspruchsbegründend (Urteil 5A_822/2022 vom 14. März 2023 E. 4.3). Der Unternehmer trägt sowohl die Beweislast für die Rechtzeitigkeit der vorläufigen Eintragung als auch die entsprechende Behauptungs- und Substanziierungslast (Urteile 5A_589/2023 vom 18. April 2024 E. 3.5.3; 5A_822/2022 vom 14. März 2023 E. 4.3; LÖTSCHER/FISCHER, Sonderbeweisgrad bei der vorläufigen Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts, in: Escales procédurales, 2026, S. 115).

Verletzung des rechtlichen Gehörs (Art. 29 Abs. 2 BV)

Die Beschwerdeführerin rügt eine Verletzung des rechtlichen Gehörs, da das Handelsgericht sich mit ihren Vorbringen zu den ausgeführten Arbeiten nicht in der gebotenen Weise auseinandergesetzt habe. Das Bundesgericht hält fest, dass das rechtliche Gehör zwar verlangt, dass die Behörde die Vorbringen des Betroffenen tatsächlich hört, prüft und berücksichtigt (BGE 143 III 65 E. 5.2). Es ist jedoch nicht erforderlich, dass sich die Behörde mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt; sie kann sich auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken. Da das Handelsgericht die fotografischen Dokumentationen und die schriftlichen Erläuterungen ausdrücklich gewürdigt hat — wenn auch nicht im Sinne der Beschwerdeführerin —, liegt keine Verletzung des rechtlichen Gehörs vor. Die Beschwerdeführerin legt nicht rechtsgenüglich dar, welche konkreten entscheiderheblichen Vorbringen übergangen worden sein sollen.

Qualifikation der Arbeiten nach der Vorabnahme

Die Beschwerdeführerin rügt, die Würdigung des Handelsgerichts, wonach die nach dem 20. Januar 2023 ausgeführten Arbeiten bloss Nachbesserungsarbeiten darstellten, sei willkürlich (Art. 9 BV). Das Bundesgericht hält diese Rüge für unbegründet:

Vorabnahme-Imperfektionen als Nachbesserung: Die Vorinstanz hat die nach der Vorabnahme vom 20. Januar 2023 erbrachten Leistungen als Nachbesserung und nicht als Vollendungsarbeiten eingestuft. Die Beschwerdeführerin legte selbst dar, dass bei der Vorabnahme lediglich vereinbart worden sei, dass kleine Putzschäden und nicht sauber geschliffene Kanten noch auszubessern seien. Solche Arbeiten stellen rein der Vervollkommnung dienende Nachbesserungen dar, die den Fristlauf nicht neu auslösen (BGE 101 II 253 S. 255). Die Beschwerdeführerin setzt sich zudem nicht mit der Zusatzbegründung der Vorinstanz auseinander, dass sie nicht dargelegt habe, wann die bei der Vorabnahme festgestellten Imperfektionen beseitigt worden seien.

Fehlende vertragliche Grundlage für Zusatzarbeiten: Bezüglich der behaupteten Erstellung einer Wand und einer Vorsatzschale am 1. bzw. 6. Februar 2023 stellte das Handelsgericht fest, dass diese Arbeiten keine Grundlage in einer am 20. Januar 2023 bestehenden vertraglichen Vereinbarung hatten. Die Beschwerdeführerin behauptete pauschal weitere Arbeiten, ohne deren vertragliche Grundlage substanziiert darzulegen. Mit der pauschalen Behauptung weiterer Arbeiten kommt sie ihrer Behauptungslast nicht nach. Eine Bestellungsänderung könnte eine einmal laufende Viermonatsfrist weder hemmen noch unterbrechen (SCHUMACHER/REY, a.a.O., Rz. 1161, 1166). Von vornherein kein Pfandeintragungsanspruch erwächst aus der Erbringung unbestellter Leistungen (SCHUMACHER/REY, a.a.O., Rz. 1162).

Widersprüchlicher Sachvortrag: Die Tatsachenbehauptungen der Beschwerdeführerin in der Klage und in der Replik widersprachen sich. Vor Bundesgericht äusserte sich die Beschwerdeführerin überhaupt nicht mehr zur vertraglichen Grundlage der nach dem 20. Januar 2023 geleisteten Arbeiten. Sie bestand einzig darauf, dass neue, materielle Leistungen erbracht worden seien — was die Vorinstanz jedoch gar nicht in Abrede gestellt hatte. Weshalb und in welcher Höhe sich aus diesen Arbeiten entgegen den Erwägungen des Handelsgerichts ein Pfandeintragungsanspruch ergeben soll, ging aus der bundesgerichtlichen Beschwerde nicht hervor.

Ergebnis

Die Rügen zur Rechtzeitigkeit der Eintragung erweisen sich als unbegründet, soweit sie den Anforderungen von Art. 42 Abs. 2 und Art. 106 Abs. 2 BGG genügen. Der Pfandeintragungsanspruch ist verwirkt. Das Handelsgericht hat die Klage bereits aus diesem Grund zu Recht abgewiesen, ohne dass auf die Zusatzbegründung (Akontozahlungen übersteigen den Forderungsbetrag) eingegangen zu werden braucht.

Einordnung in die Rechtsprechung

Das Urteil steht in der kontinuierlichen Linie der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zum Bauhandwerkerpfandrecht und präzisiert mehrere Aspekte:

Vollendungsbegriff und Nachbesserungsarbeiten: Das Bundesgericht bestätigt die in BGE 101 II 253 begründete und in BGE 125 III 113 E. 2b sowie im Urteil 5A_353/2025 vom 2. Oktober 2025 E. 3.1 fortgeführte Unterscheidung zwischen Vollendungsarbeiten und blossen Nachbesserungsarbeiten. Geringfügige oder nebensächliche Arbeiten, die rein der Vervollkommnung oder der Behebung von Mängeln dienen, lösen die Viermonatsfrist nicht neu aus. Massgebend sind qualitative, nicht quantitative Gesichtspunkte.

Behauptungs- und Substanziierungslast im Pfandeintragungsverfahren: Das Urteil bestätigt die in 5A_589/2023 vom 18. April 2024 E. 3.5.3 und 5A_822/2022 vom 14. März 2023 E. 4.3 formulierte Rechtsprechung, dass der Unternehmer für die Rechtzeitigkeit der Eintragung beweisbelastet ist und die entsprechende Behauptungs- und Substanziierungslast trägt. Fehlender Tatsachenvortrag kann nicht im Beweisverfahren ersetzt werden (5A_822/2022 E. 4.4). Die Beschwerdeführerin vermag diese Anforderungen nicht zu erfüllen, weil sie nicht substanziiert darlegt, welche Arbeiten nach dem 20. Januar 2023 auf welcher vertraglichen Grundlage ausgeführt wurden.

Fristbeginn und Zusatzarbeiten: Das Urteil präzisiert, dass eine einmal laufende Viermonatsfrist durch Bestellungsänderungen weder gehemmt noch unterbrochen wird (vgl. SCHUMACHER/REY, Rz. 1161, 1166) und dass unbestellte Leistungen von vornherein keinen Pfandeintragungsanspruch auslösen (SCHUMACHER/REY, Rz. 1162). Dies steht im Einklang mit dem Grundsatz der einheitlichen Eintragungsfrist bei Werkverträgen (BGE 111 II 343 E. 2).

Abgrenzung zum Urteil 5A_353/2025: Während im Urteil 5A_353/2025 die Vorinstanz das Gesuch um vorläufige Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts im summarischen Verfahren abwies, weil der Unternehmer die pfandberechtigten Arbeiten nicht hinreichend substanziiert beschrieben hatte (insbesondere nicht dartat, inwiefern die Arbeiten zur Vollendung der vertraglichen Arbeiten erforderlich waren), liegt hier ein Verfahren auf definitive Eintragung vor. Die Anforderungen an die Substanziierung sind im ordentlichen Verfahren nicht geringer als im summarischen Verfahren (5A_822/2022 E. 4.4; 5A_589/2023 E. 3.5.4).

Fazit

Das Bundesgericht weist die Beschwerde ab, soweit darauf eingetreten werden kann. Der Pfandeintragungsanspruch der Beschwerdeführerin ist verwirkt, weil die Viermonatsfrist des Art. 839 Abs. 2 ZGB spätestens mit der Vorabnahme am 20. Januar 2023 zu laufen begann und am 20. Mai 2023 ablief, die Vormerkung im Tagebuch jedoch erst am 25. Mai 2023 erfolgte. Die nach der Vorabnahme erbrachten Arbeiten qualifizieren sich als Nachbesserungsarbeiten, die den Fristlauf nicht neu auslösen. Zudem hat die Beschwerdeführerin ihre Behauptungs- und Substanziierungslast nicht erfüllt, indem sie weder die vertragliche Grundlage der nach dem 20. Januar 2023 geleisteten Arbeiten darlegte noch den Widerspruch zwischen ihren Rechtsschriften aufklärte. Die Gerichtskosten von Fr. 5'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt; eine Parteientschädigung entfällt mangels Vernehmlassung.