Executive Summary

• Kernpunkt: Die Verkäuferin macht die Nichtigkeit eines Grundstückskaufvertrags geltend, um weiterhin als Eigentümerin zu gelten; das Bundesgericht prüft nur auf Willkür, da es sich um einen Entscheid über superprovisorische/provisorische Massnahmen handelt.
• Entscheidung: Der Entscheid wird bestätigt: Die kantonale Instanz verstiess nicht gegen Art. 9 BV, als sie den Antrag auf provisorische Eintragung des Eigentumsrechts der Verkäuferin abwies, weil die Berufung auf die Nichtigkeit des Kaufvertrags als Rechtsmissbrauch (Art. 2 Abs. 2 ZGB) qualifiziert werden durfte.
• Bedeutung: Präzisierung der Missbräuchlichkeitsprüfung bei Berufung auf Formnichtigkeit nach wesentlicher Vertragserfüllung; Bestätigung, dass drei verschiedene Nichtigkeitsgründe (Formmangel, Interessenkonflikt, Unmöglichkeit) jeweils missbräuchlich geltend gemacht werden können, wenn sie dem Zweck dienen, sich von einem Vertrag loszusagen, der im Wesentlichen bereits ausgeführt wurde.
• Verfahren: Der Rekurs ist als superponierter Massnahmenrekurs (Art. 98 LTF) nur wegen Verletzung verfassungsrechtlicher Rechte (hier: Art. 9 BV – Willkür) zulässig; die blosse Rechtsverletzung reicht nicht aus.
• Einordnung: Bestätigt die ständige Praxis, wonach die Berufung auf Formnichtigkeit nach wesentlicher Vertragserfüllung und in Kenntnis des Mangels missbräuchlich sein kann (BGE 140 III 200; BGer 4A_424/2021; BGer 4A_443/2024).

Sachverhalt

Mit notarieller Urkunde vom 1. Februar 2024 schloss die A.________ SA (Verkäuferin) mit der B.________ SA (Käuferin) einen Kaufvertrag über Stockwerkeigentumsteile eines Thermalzentrums im Kanton Wallis für insgesamt 13 Mio. Fr. C.________ war Verwaltungsratspräsident der Verkäuferin und gleichzeitig alleiniger Verwaltungsrat der Käuferin. D.________, Verwaltungsrat der Verkäuferin, zeichnete für die Verkäuferin gemeinsam mit C.________, der laut Urkunde von D.________ "gemäss eingereichter und beigefügter Vollmacht" vertreten wurde – obwohl tatsächlich keine solche Vollmacht beigefügt war.

Am 22. Mai 2024 wurde die Käuferin als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Sie leistete Zahlungen: 1'920'000 Fr. als hypothekarische Schuldentilgung sowie zwei Teilzahlungen von je 700'000 Fr. Der Restkaufpreis sollte durch Verrechnung mit Gesellschafterkonten von zwei Aktionärinnen der Verkäuferin (E.________ SA und G.________ SA) beglichen werden. Im August 2024 verschlechterten sich die Beziehungen zwischen D.________ und C.________. Im September 2024 machte die Käuferin geltend, eine der Aktionärinnen habe ihr einen Teil ihrer Forderung gegen die Verkäuferin abgetreten, wodurch der Restkaufpreis durch Verrechnung untergegangen sei.

Die Verkäuferin machte vorerst drei Nichtigkeitsgründe geltend: (1) Verletzung der Formvorschriften (fehlende Vollmacht im notariellen Akt), (2) doppelter Interessenkonflikt von C.________ (Vertretung beider Seiten), und (3) Unmöglichkeit der Zahlungsmodalitäten (Art. 20 Abs. 1 OR) sowie Verletzung von Art. 122 OR. Sie beantragte die provisorische Eintragung ihres Eigentumsrechts im Grundbuch (Art. 961 ZGB).

Vor dem Distriktsrichter und vor der Kantonsgerichtlichen Kommission Wallis blieb sie erfolglos. Die kantonale Instanz hielt fest, alle drei Nichtigkeitsgründe würden missbräuchlich geltend gemacht (venire contra factum proprium), weshalb das behauptete Eigentumsrecht nicht glaubhaft gemacht sei.

Erwägungen

Prozessuales: Massnahmenrekurs mit beschränkter Kognition

Das Bundesgericht qualifiziert den angefochtenen Entscheid als superponierte/provisorische Massnahme im Sinne von Art. 98 LTF. In einem solchen Verfahren kann nur die Verletzung verfassungsrechtlicher Rechte gerügt werden (Art. 98 LTF i.V.m. Art. 106 Abs. 2 LTF). Die blosse Bundesrechtsverletzung genügt nicht. Sachverhaltsrügen unterliegen dem Willkürmassstab (Art. 9 BV).

Das Gericht bestätigt, dass der Rekurs zulässig ist: Die angefochtene Entscheidung weist das Gesuch um provisorische Eintragung ab, und ohne diese Massnahme könnte die Käuferin die Grundstücke an gutgläubige Dritte veräussern, was der Verkäuferin ihr behauptetes Eigentumsrecht dauerhaft entziehen würde – ein irreparabler Nachteil im Sinne von Art. 93 Abs. 1 lit. a LTF (vgl. BGer 5A_808/2014 vom 18. Februar 2015 E. 1.2.2; BGer 5P.195/2004 vom 23. August 2004 E. 1.3).

Voraussetzungen der provisorischen Eintragung (Art. 961 ZGB)

Art. 961 ZGB (SR 210) Kommentierung auf glossagens.ch

«1 Vorsorgliche Eintragungen können verlangt werden: 1. von demjenigen, der ein dingliches Recht behauptet; 2. von demjenigen, welchem das Gesetz die Ergänzung seiner Legitimation gewährt. 2 Sie erfolgen mit Zustimmung des Berechtigten oder kraft richterlicher Verfügung; sie haben die Wirkung, dass das Recht, wenn es später festgestellt wird, von der Zeit der vorsorglichen Eintragung an gegenüber Dritten wirksam wird. 3 Der Richter entscheidet über das Gesuch und bewilligt die vorsorgliche Eintragung, wenn ihm das behauptete Recht als bestehend erscheint; er bestimmt genau die Dauer und die Wirkungen der Eintragung und setzt nötigenfalls eine Frist an, innerhalb welcher der Gesuchsteller sein Recht gerichtlich geltend machen muss.»

Die provisorische Eintragung setzt voraus, dass das behauptete Recht als bestehend erscheint (Art. 961 Abs. 3 ZGB). Das Bundesgericht wiederholt die ständige Praxis, wonach der Richter auf blosse Glaubhaftmachung abstellt, ohne zu hohe Anforderungen zu stellen (BGE 102 Ia 81 E. 2b/bb; BGE 86 I 265 E. 3). Ob der Rechtssatz richtig angewandt wurde, ist Rechtsfrage; ob der Glaubhaftmachungsgrad erreicht wurde, ist Tatfrage, die nur bei Willkür korrigiert wird (BGE 130 III 321 E. 5; BGE 140 III 466 E. 4.2.2).

Rechtsmissbrauch als Einwand gegen die Nichtigkeitsberufung (Art. 2 Abs. 2 ZGB)

Art. 2 ZGB (SR 210) Kommentierung auf glossagens.ch

«1 Jedermann ist verpflichtet, in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln. 2 Der offenbare Missbrauch eines Rechtes findet keinen Rechtsschutz.»

Das Bundesgericht präzisiert die massgebliche Dogmatik: Die Generalklausel von Art. 2 Abs. 2 ZGB kann ausnahmsweise die Nichtigkeit wegen Formmangels ausser Kraft setzen, womit der Vertrag als gültig behandelt wird (BGE 104 II 99 E. 2b; BGE 98 II 313 E. 2; BGer 4A_443/2024 vom 25. Februar 2025 E. 5.3.2; BGer 4A_424/2021 vom 23. Juni 2022 E. 4.1.2). Der Einwand wird nur mit Zurückhaltung zugelassen ("offenbare Missbrauch"). Typische Fallgruppen des Rechtsmissbrauchs sind: fehlendes eigenes schutzwürdiges Interesse, zweckwidriger Gebrauch einer Rechtsinstitution, grobes Missverhältnis der Interessen, rücksichtslose Rechtsausübung und widersprüchliches Verhalten (venire contra factum proprium) (BGE 143 III 279 E. 3.1; BGE 135 III 162 E. 3.3.1).

Die Kernregel lautet: Es ist in der Regel missbräuchlich, sich nach wesentlicher, freiwilliger und kenntnisvoller Vertragserfüllung auf den Formmangel zu berufen (BGE 140 III 200 E. 4.2; BGE 116 II 700 E. 3b). Umgekehrt ist der Rechtsmissbrauch a priori ausgeschlossen, wenn die Partei den Formmangel nicht kannte (BGE 138 III 401 E. 2.3.1; BGE 112 II 330 E. 3b; BGer 4A_443/2024 vom 25. Februar 2025 E. 5.3.2; BGer 4A_424/2021 vom 23. Juni 2022 E. 4.1.2) oder wenn sie ihre vertraglichen Leistungen noch nicht (wesentlich) erbracht hat. In diesem Fall kann sie nicht zur Erfüllung gezwungen werden, setzt sich aber Schadensersatzansprüchen wegen culpa in contrahendo aus.

Anwendung auf den Einzelfall: Drei Nichtigkeitsgründe, drei Mal Missbräuchlichkeit

Die Vorinstanz hat die Nichtigkeitsberufung der Verkäuferin unter drei Gesichtspunkten geprüft und jeweils als missbräuchlich qualifiziert:

Erstens – Formmangel (Art. 216 OR, Art. 80 Abs. 1 lit. f und Art. 87 Abs. 3 des Walliser Notariatsgesetzes): Die Verkäuferin rügte, die im Akt erwähnte Vollmacht für D.________ zur Vertretung von C.________ sei inexistent gewesen. Die Vorinstanz hielt fest, dass die Vertretungsbefugnis als solche nicht formbedürftig war und durch konkludentes Handeln begründet werden konnte; ausserdem seien sowohl der Vertreter als auch der Vertretene beim Notar erschienen. Jedenfalls diene die Berufung auf diesen Mangel offensichtlich dem Zweck, sich von einem nicht mehr gewollten Vertrag zu lösen, was nicht dem Schutzzweck der Formvorschrift entspreche.

Zweitens – Doppelter Interessenkonflikt: C.________ habe für die Käuferin (als deren alleiniger Verwaltungsrat) und gleichzeitig für die Verkäuferin (vertreten durch D.________) gehandelt. Die Vorinstanz erwog, dass selbst wenn ein Interessenkonflikt bestanden habe, alle Organmitglieder und Aktionäre der Verkäuferin beim Notakt erschienen waren, weshalb das Verlangen einer Generalversammlungsbestätigung blosser Formalismus sei, der nicht der Wahrung des Gesellschaftswillens diene.

Drittens – Unmöglichkeit der Zahlungsmodalitäten (Art. 20 Abs. 1 OR) und Verletzung von Art. 122 OR: Die Zahlungsmodalitäten seien kein wesentliches Vertragselement (Art. 184 Abs. 1 OR), weshalb ihre angebliche Unmöglichkeit die Gültigkeit des Vertrags nicht berühre. Auch die Berufung auf Art. 122 OR gehe fehl, da die Forderung der Verkäuferin gegenüber E.________ SA keine Stipulation zugunsten Dritter darstelle.

Art. 20 OR (SR 220) Kommentierung auf glossagens.ch

«1 Ein Vertrag ist nichtig, wenn sein Gegenstand unmöglich, widerrechtlich oder sittenwidrig ist. 2 Ist der Vertrag nur in einzelnen Teilen nichtig, so sind nur diese Teile nichtig, sofern nicht anzunehmen ist, dass er ohne die nichtigen Teile nicht geschlossen worden wäre.»

Kein Willkürnachweis

Die Rekurrentin macht geltend, ein Rechtsmissbrauch setze Kenntnis des Formmangels voraus, was vorliegend fehle. Das Bundesgericht hält dem entgegen, dass im Rahmen der Willkürprüfung (Art. 9 BV) nicht darauf ankommt, welche Auslegung die richtige wäre, sondern lediglich darauf, ob die kantonale Auslegung vertretbar ist. Die Rekurrentin zeigt nicht auf, dass die kantonale Würdigung in einem offensichtlich unhaltbaren Widerspruch zur Sachlage stünde oder eine klare, unbestrittene Rechtsnorm grob verletzen würde. Sie beschränkt sich darauf, eine andere Lösung als vorzugswürdig darzulegen, was für den Nachweis von Willkür nicht ausreicht (BGE 144 III 145 E. 2; BGE 132 I 13 E. 5.1). Der Rekurs wird abgewiesen, soweit er zulässig ist.

Einordnung in die Rechtsprechung

Das Urteil steht in der Tradition der Rechtsprechung zur Formnichtigkeit und zum Rechtsmissbrauch bei Immobiliengeschäften. Es bestätigt und präzisiert folgende Grundsätze:

1. Formnichtigkeit und Rechtsmissbrauch nach Vertragserfüllung: Die Kernregel, wonach die Berufung auf Formnichtigkeit nach wesentlicher Vertragserfüllung missbräuchlich sein kann, wurde erstmals in BGE 104 II 99 aufgestellt und seither stetig fortentwickelt (BGE 140 III 200; BGE 116 II 700; BGE 112 II 330). Das vorliegende Urteil wendet diese Grundsätze auf einen Fall an, in dem die Käuferin bereits im Grundbuch eingetragen war und erhebliche Zahlungen geleistet hatte.

2. Kenntnis des Formmangels: Das Urteil bestätigt, dass die Kenntnis des Formmangels ein wichtiges, aber nicht allein entscheidendes Kriterium ist (BGE 138 III 401 E. 2.3.1; BGE 112 II 330 E. 3b). Im Unterschied zu BGer 4A_443/2024 vom 25. Februar 2025 (wo das Bundesgericht selbst den Formmangel durchsetzte, weil die Partei ihn nicht kannte), lag hier eine Konstellation vor, in der die Vertragsparteien – beide Gesellschaften durch ihre Organe – beim Notakt erschienen waren und den Vertrag im Wesentlichen erfüllt hatten.

3. Dreifache Nichtigkeitsberufung als Indiz für Missbräuchlichkeit: Bemerkenswert ist, dass die Verkäuferin nicht nur einen, sondern drei Nichtigkeitsgründe vorbrachte (Formmangel, Interessenkonflikt, Unmöglichkeit), die Vorinstanz jeden einzelnen als missbräuchlich qualifizierte, und das Bundesgericht diese Gesamtwürdigung nicht als willkürlich erachtete. Dies stärkt den Grundsatz, dass die Formnichtigkeit nicht als Ausflucht dient, um sich von einem im Wesentlichen erfüllten Vertrag zu lösen (vgl. auch BGer 4A_573/2016 vom 19. September 2017, wo die Berufung auf den Formmangel als zweckfremd qualifiziert wurde).

4. Beschränkte Kognition bei Massnahmenrekurs: Das Urteil illustriert die praktische Bedeutung der beschränkten Kognition nach Art. 98 LTF. Da nur Willkür gerügt werden kann, ist der Ausgang des Verfahrens massgeblich davon abhängig, ob die kantonale Instanz einen vertretbaren Ermessensspielraum wahrt. Die blosse Behauptung, eine andere Lösung wäre vorzugswürdig, genügt nicht (BGE 144 III 145 E. 2).

5. Provisorische Eintragung und Glaubhaftmachung: Im Zusammenhang mit Art. 961 ZGB bestätigt das Urteil, dass die Glaubhaftmachung ein Massstab ist, der tiefere Anforderungen stellt als der volle Beweis, aber dennoch eine substantiierte rechtliche Beurteilung erfordert. Wird das behauptete Recht durch den Rechtsmissbrauchseinwand entkräftet, fehlt es an der Glaubhaftmachung.

Fazit

Das Urteil 4A_558/2025 vom 30. Juli 2026 bestätigt die kantonale Entscheidung, welche die Berufung auf die Nichtigkeit eines Grundstückskaufvertrags als rechtsmissbräuchlich qualifizierte und das Gesuch um provisorische Eigentumseintragung abwies. Das Bundesgericht hält fest, dass die kantonale Würdigung weder im Ergebnis noch in der Begründung willkürlich ist. Die Verkäuferin hatte den Vertrag im Wesentlichen erfüllt und suchte sich im Nachhinein durch drei Nichtigkeitsgründe davon zu lösen – ein Vorgehen, das die Vorinstanz bei jedem der drei Gründe als rechtsmissbräuchlich qualifizieren durfte. Der Rekurs wird abgewiesen, soweit er zulässig ist, mit Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Rekurrentin (20'000 Fr. Gerichtskosten, 22'000 Fr. Parteientschädigung).