Executive Summary

• Kernpunkt: Die Schätzung des Verkehrswerts eines nicht der Eigennutzung dienenden Grundstücks durch das Kantonale Schätzungsamt stellt eine Sachverhaltsfeststellung dar, die vor Bundesgericht nur auf Willkür überprüfbar ist.
• Entscheidung: Die Beschwerde wird abgewiesen; der Verkehrswert von Fr. 600'000.-- für das Grundstück sowie die darauf gestützte Vermögensberechnung (Fr. 702'835.--) halten der Willkürprüfung stand.
• Bedeutung: Das Bundesgericht bestätigt, dass die kantonalen Schätzungsbehörden bei der Verkehrswertschätzung von Liegenschaften im Ergänzungsleistungsrecht einen weiten Beurteilungsspielraum haben und eine gerichtliche Expertise nur bei offensichtlichen Mängeln der amtlichen Schätzung angeordnet werden muss.

Sachverhalt

A.________ (Jahrgang 1947) beantragte am 1. Juni 2023 Ergänzungsleistungen (EL) für sich und seine Ehefrau B.________ (Jahrgang 1949, Heimbewohnerin). Die Kantonale Ausgleichskasse Tessin (nachfolgend: Kasse) liess das im Eigentum des Beschwerdeführers stehende, nicht der Eigennutzung dienende Grundstück (Parzelle Nr. xxx, RFD U.________-sezione V.________, nachfolgend: Grundstück Nr. xxx) durch das Kantonale Schätzungsamt (Ufficio stima) auf den Verkehrswert per 2023 schätzen. Das Schätzungsamt gelangte nach drei Bestätigungen (28. Mai 2024, 11. Februar und 14. August 2025) zum Ergebnis von Fr. 600'000.--. Mit Verfügung vom 7. Februar 2024, bestätigt auf Einsprache am 17. September 2025, verneinte die Kasse den EL-Anspruch, da das Vermögen von Fr. 702'835.-- (Fr. 102'835.-- Bankeinlagen zzgl. Verkehrswert der Liegenschaft) die Vermögensgrenze von Fr. 200'000.-- für Ehepaare (Art. 9a lit. b ELG) überstieg.

Das Versicherungsgericht des Kantons Tessin wies die Beschwerde mit Urteil vom 10. Februar 2026 ab. Dagegen richtet sich die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht.

Erwägungen

Zulässigkeit und Prüfungsrahmen (E. 1-2)

Die Beschwerde ist als öffentlich-rechtliche Beschwerde (Art. 82 ff. BGG) gegen einen kantonal letztinstanzlichen Versicherungsgerichtsentcheid (Art. 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2 BGG) zulässig. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG), prüft aber grundsätzlich nur die rechtsgenüglich vorgebrachten Rügen (Art. 42 Abs. 2 BGG), ausser bei offensichtlichen Rechtsverletzungen (BGE 149 II 337 E. 2.2). Bei der Sachverhaltsfeststellung gilt der Grundsatz der Bindung an die Feststellungen der Vorinstanz (Art. 105 Abs. 1 BGG); Abweichungen sind nur bei willkürlichen oder rechtsverletzenden Feststellungen möglich (Art. 97 Abs. 1 BGG; BGE 150 IV 360 E. 3.2.1).

Massgebliche Rechtsgrundlagen

Die zentralen gesetzlichen Bestimmungen betreffen die Vermögensgrenze für den EL-Anspruch und die Bewertung der Vermögenswerte:

Art. 9a ELG (SR 831.30) «1 Hanno diritto alle prestazioni complementari le persone la cui sostanza netta è inferiore agli importi seguenti: a. 100 000 franchi per le persone sole; b. 200 000 franchi per le coppie sposate; c. 50 000 franchi per gli orfani che hanno diritto a una rendita e per i figli che danno diritto a una rendita per l'AVS o per l'AI. 2 Gli immobili che servono quale abitazione al beneficiario di prestazioni complementari o a una persona compresa nel calcolo di queste prestazioni e di cui una di queste persone è proprietaria non sono componenti della sostanza netta di cui al capoverso 1.»

Art. 17a Abs. 1 und 4 OPC-AVS/AI (SR 831.301) «1 La valutazione della sostanza computabile deve essere effettuata secondo le regole stabilite dalla legislazione sull'imposta cantonale diretta del Cantone di domicilio. [...] 4 La sostanza immobiliare che non serve di abitazione al richiedente o a una persona compresa nel calcolo delle PC deve essere computata al valore corrente.»

Verkehrswertschätzung als Sachverhaltsfeststellung (E. 6.1)

Das Bundesgericht stellt vorab klar, dass Verkehrswertschätzungen Sachverhaltsfeststellungen darstellen, die nicht frei überprüft werden können (E. 6.1; bestätigend: BGer 8C_662/2024 vom 24. Januar 2025, E. 3.6; BGer 9C_801/2018 vom 28. Juni 2019, E. 3.2). Frei überprüfbare Rechtsfrage ist hingegen, welche Schätzmethode zugrunde zu legen ist (BGer 9C_801/2018, E. 3.2). Nach der Rechtsprechung zur Bewertung von nicht der Eigennutzung dienendem Immobilienvermögen ist der Verkehrswert durch Vergleich mit ähnlichen Objekten zu schätzen; massgebliche Kriterien sind neben der Grösse und der Zimmerzahl insbesondere die Lage (Verkehrserschliessung, Umgebungsmerkmale) und die Wohnqualität (BGer 9C_540/2009 vom 17. September 2009, E. 5.3; BGer 9C_776/2019 vom 17. November 2020, E. 4.1).

Willkür bei der Beweiswürdigung (E. 6.2)

Der Beschwerdeführer rügt eine Verletzung des rechtlichen Gehörs, der Begründungspflicht und des Willkürverbots. Das Bundesgericht hält fest, dass Willkür nicht bereits dann vorliegt, wenn eine andere Lösung tragbar oder gar vorzugswürdig erschiene; vielmehr muss der angefochtene Entscheid im Ergebnis und in der Begründung offensichtlich unhaltbar sein (BGE 146 IV 88 E. 1.3.1; BGE 138 I 232 E. 6.2). Im Bereich der Beweiswürdigung liegt Willkür namentlich vor, wenn die Vorinstanz den Sinn und die Tragweite eines Beweismittels offensichtlich verkennt, ein erhebliches Beweismittel ohne triftigen Grund nicht berücksichtigt oder einen Sachverhalt feststellt, der in offensichtlichem Widerspruch zu den Akten steht (BGE 150 IV 360 E. 3.2.1; BGE 144 V 50 E. 4.2).

Keine Verletzung der Begründungspflicht (E. 5.1.1, 5.1.2, E. 6.2.2)

Die Vorinstanz hat sich nicht auf eine blosse Verweisung auf die Schätzungsamtsgutachten beschränkt, sondern deren Inhalt diskutiert und die massgeblichen Punkte hervorgehoben: Die Reduktion des durchschnittlichen Marktwerts um 46 % zur Berücksichtigung der konkreten Bauschwierigkeiten (Steilhang, erschwerte Zugänglichkeit, fehlender direkter Strassenanschluss), die exklusive Lage der Zone mit schönster Aussicht und Sonneneinstrahlung sowie die Busnähe wurden eingehend gewürdigt. Dass der Grundstückswert von Fr. 800.--/m² (nach Reduktion von Fr. 1'500.--/m²) nicht als offensichtlich unhaltbar erscheint, liegt nahe, insbesondere unter Berücksichtigung der erteilten Baubewilligung von 2011 (erneuert 2014), welche die konkrete Bebaubarkeit bestätigt.

Baubewilligung und funktionelle Einheit der Grundstücke (E. 5.1.3)

Die Vorinstanz hat zutreffend darauf abgestellt, dass die Parzellen Nr. xxx und Nr. yyy im Grundbuch intavoliert sind und somit rechtlich eigenständige Grundstücke bilden. Das Grundstück Nr. yyy dient der Eigennutzung des Beschwerdeführers (Art. 9a Abs. 2 ELG; Art. 17a Abs. 1 OPC-AVS/AI) und gehört damit nicht zum anrechenbaren Vermögen, während das Grundstück Nr. xxx als nicht der Eigennutzung dienendes Vermögen zum Verkehrswert anzurechnen ist (Art. 17a Abs. 4 OPC-AVS/AI). Die These einer «funktionalen Einheit» beider Grundstücke wurde vom Bundesgericht mangels grundbuchrechtlicher Grundlage verworfen.

Keine Verletzung des rechtlichen Gehörs (E. 6.2.2)

Die Rüge, die Vorinstanz habe keinen Augenschein durchgeführt und keine gerichtliche Expertise angeordnet, geht fehl. Der Beschwerdeführer kritisiert nicht die Methode der Schätzung (eine Rechtsfrage; vgl. BGer 9C_801/2018, E. 3.2), sondern das Ergebnis der Bewertung. Die Vorinstanz verfügte über ausreichende Datengrundlagen (Datenbank des Schätzungsamts, Grundbuchdaten, Kartographie, Nutzungspläne, spezifische Software zur Morphologiebewertung). Die Verweigerung weiterer Beweiserhebungen, die bloss ein hypothetisch alternatives Ergebnis liefern könnten, stellt keine Gehörsverletzung dar (BGE 145 I 167 E. 4.1; BGE 144 II 427 E. 3.1.3; BGE 144 V 361 E. 6.5). Die Gehörsrüge verschmilzt im Übrigen mit der ohnehin geprüften Willkürrüge.

Einordnung in die Rechtsprechung

Das Urteil bestätigt die ständige Praxis zur Bewertung von nicht der Eigennutzung dienendem Immobilienvermögen im Ergänzungsleistungsrecht. Die massgeblichen Leitentscheide sind:

• BGE 146 IV 88: Massgeblicher Willkürmassstab bei Sachverhaltsfeststellungen (E. 1.3.1).
• BGE 150 IV 360: Willkür bei der Beweiswürdigung; offensichtlich unrichtige Feststellung liegt nur bei Augenscheinlichkeit und Eindeutigkeit vor (E. 3.2.1).
• BGer 9C_776/2019 vom 17. November 2020, E. 4.1: Zur Bewertung von im Ausland gelegenem Immobilienvermögen: massgebliche Kriterien für die Verkehrswertschätzung (Grösse, Lage, Wohnqualität, Entwicklungsmöglichkeiten).
• BGer 9C_801/2018 vom 28. Juni 2019, E. 3.2: Verkehrswertschätzungen als Sachverhaltsfeststellung; Schätzmethode als frei überprüfbare Rechtsfrage.
• BGer 8C_662/2024 vom 24. Januar 2025, E. 3.6: Bestätigung, dass Verkehrswertschätzungen Sachverhaltsfeststellungen darstellen, die nicht frei überprüft werden können.
• BGer P_60/2006 vom 10. Mai 2007, E. 2: Nicht der Eigennutzung dienendes Immobilienvermögen ist zum Verkehrswert anzurechnen (Art. 17 Abs. 4 ELV).

Das Urteil präzisiert die Anforderungen an die Geltendmachung von Willkür bei amtlichen Verkehrswertschätzungen im EL-Bereich: Solange die Schätzungsbehörde die relevanten Faktoren berücksichtigt (hier: Marktwertvergleich, Reduktion um 46 % für erschwerte Bedingungen, Berücksichtigung der Baubewilligung) und ihre Bewertung schlüssig begründet, genügt der Einwand, das Grundstück sei tatsächlich weniger wert oder praktisch unverkäuflich, nicht, um Willkür darzutun. Die blosse Behauptung, eine gerichtliche Expertise wäre das einzig taugliche Beweismittel, reicht nicht aus, wenn die amtliche Schätzung auf ausreichenden Datengrundlagen beruht.

Fazit

Das Bundesgericht weist die Beschwerde ab. Die Schätzung des Schätzungsamts von Fr. 600'000.-- für das nicht der Eigennutzung dienende Grundstück hält der Willkürprüfung stand. Die Vorinstanz hat ihre Bewertung hinreichend begründet, die massgeblichen Kriterien (Lage, Zugänglichkeit, Bebaubarkeit, Marktwertvergleich) berücksichtigt und eine 46-prozentige Reduktion des Durchschnittswerts vorgenommen. Die Vermögensgrenze von Fr. 200'000.-- für Ehepaare (Art. 9a lit. b ELG) wird mit Fr. 702'835.-- deutlich überschritten, weshalb kein EL-Anspruch besteht. Gerichtskosten von Fr. 500.-- gehen zu Lasten des Beschwerdeführers.