1C_317/2025, 1C_319/2025 — Wellness- und Freizeiträume als Hauptnutzfläche bei Zweitwohnungen

Rechtsgebiet: Baurecht / Zweitwohnungsrecht · Vorinstanz: Kantonsgericht Wallis · Besetzung: 5er-Kammer (Haag, Chaix, Kneubühler, Müller, Merz) · Verfahrensergebnis: Abweisung der Beschwerden

Executive Summary

• Kernpunkt: Räume für Wellness (Pool, Jacuzzi, Sauna), Fitness und Spiele in einem Zweitwohnungs-Chalet sind Hauptnutzfläche (SUP) und nicht Nebenfläche (SUS) im Sinne von Art. 11 Abs. 2 Zweitwohnungsgesetz (LRS).
• Entscheidung: Das Bundesgericht bestätigt die kantonale Qualifikation dieser Räume als SUP und hält fest, dass die projektierte SUP (340,36 m²) den gesetzlichen Erweiterungsspielraum von 30 % der bestehenden SUP (258,80 m²) weit übersteigt. Die Baubewilligung wird daher zu Recht aufgehoben.
• Bedeutung: Das Urteil klärt erstmals in 5er-Besetzung, dass Wellness- und Freizeiträume — jedenfalls wenn sie über 100 m² umfassen, grossflächige Aussenfenster und direkten Terrassenzugang aufweisen — zur Hauptnutzfläche zählen und nicht durch Qualifikation als SUS dem 30 %-Plafond entzogen werden können.

Sachverhalt

Die Beschwerdeführer beantragten im Juni 2022 den Abbruch und Neubau eines Chalets "Minergie" auf einer Parzelle in der Gemeinde Val de Bagnes (Zone touristique centre T1). Das Projekt umfasste zwei Wohnungen (1. und 2. Obergeschoss) sowie drei Untergeschosse mit einem Wellness-Bereich (Vestiaire, Duschen, Pool, Jacuzzi, Sauna, Fitness) auf ca. 116,2 m² im Erdgeschoss, einer Spielhalle im Untergeschoss 1 sowie Garagen, Technikräumen und Keller. Nach Einsprachen reichten die Bauherren ein modifiziertes Projekt ein, worauf die Gemeinde die Baubewilligung erteilte. Die Einsprecher zogen vor den Staatsrat und danach ans Kantonsgericht, welches die Baubewilligung aufhob, da die umstrittenen Räume als SUP zu qualifizieren seien und der 30 %-Plafond überschritten werde.

Erwägungen

Qualifikation der Wellness- und Freizeiträume als Hauptnutzfläche (SUP)

Das Bundesgericht befasst sich mit der Auslegung des Begriffs der Hauptnutzfläche (SUP) nach Art. 11 Abs. 2 LRS. Der massgebliche Gesetzestext lautet:

Art. 11 Abs. 2 LRS (SR 702) «Solche Wohnungen dürfen, ohne dass Nutzungsbeschränkungen nach Artikel 7 Absatz 1 auferlegt werden müssen, erneuert, umgebaut sowie abgebrochen und neu aufgebaut werden. Innerhalb der Bauzonen darf dabei die Hauptnutzfläche um maximal 30 Prozent der am 11. März 2012 vorbestehenden Hauptnutzfläche erweitert werden. In diesem Rahmen dürfen zusätzliche Wohnungen und Gebäude geschaffen werden.»

Das Gericht lehnt die Auffassung der Beschwerdeführer ab, wonach Sauna, Pool, Jacuzzi, Fitness und Spielhalle als Nebenflächen (SUS) im Sinne der Norm SIA 416 zu qualifizieren seien, und hält fest:

Normative Grundlage: Die LRS verweist in Art. 11 Abs. 2 auf den Begriff der SUP, der durch die Normen SIA 416:2003 und SIA 416/1:2007 definiert wird (BGE 140 II 378 E. 5.2; Botschaft LRS, BBl 2014 2209, 2229 und 2232). Nach diesen Normen umfasst die SUP die Flächen, die der Hauptnutzung des Gebäudes im engeren Sinne dienen — im Wohngebäude also Wohnflächen wie Zimmer, Wohnzimmer, Küche, Bad und WC. Die SUS ergänzt die SUP und umfasst in Wohngebäuden namentlich Waschküchen, Dachböden, Keller, Abstellräume, Garagen, Luftschutträume und Müllräume (SIA 416:2003 Ziff. 2.1.1.2; SIA 416/1:2007 Ziff. 1.1.1).

Massgebliche Abgrenzung: Das Gericht stellt darauf ab, dass die umstrittenen Räume nicht der Kategorie SUS zugeordnet werden können. Die SIA 416/1:2007 (Anhang A) weist für die Kategorie "Wohnen und Aufenthalt" ausdrücklich Wohnräume (inkl. Küche und Sanitärräume), Gemeinschaftsräume, Erholungs- und Aufenthaltsräume sowie Speiseräume der SUP zu. Ebenso ordnet der Kommentar zum interkantonalen Vereinbarungstext (AIHC) Räume "für Freizeitaktivitäten" der SUP zu. Sauna, Pool, Jacuzzi und Fitness sind keine blossen Nebenräume wie Waschküchen oder Garagen — sie dienen dem Wohlbefinden und der Freizeitgestaltung der Bewohner und sind auf deren längeren Aufenthalt angelegt.

Sachliche Indizien: Das Gericht betont, dass die fraglichen Räume im vorliegenden Fall besonders emblematisch seien: Sie erstrecken sich über mehr als 100 m², verfügen über grossflächige Fenster (3 bis 6 m) und Terrassenzugang (Terrasse ca. 50 m²) und sind ihrem Charakter nach mit anderen bewohnbaren Räumen vergleichbar. Die Spielhalle im Untergeschoss weise einen Lichtschacht nach aussen und ähnliche Dimensionen wie Wohnräume auf.

Zweck der LRS: Das Gericht verweist auf den Zweck der LRS, die Art. 75b BV umsetzt und die Zahl der Zweitwohnungen sowie die von ihnen beanspruchte Fläche begrenzen will. Die gegenteilige Qualifikation der umstrittenen Flächen als SUS würde es erlauben, die LRS-Beschränkungen durch blosse Umqualifizierung von Wohn- in Wellnessflächen zu umgehen.

Abgrenzung zur Doktrin und zu abweichenden kantonalen Praktiken

Die Beschwerdeführer beriefen sich auf Zufferey (Droit public de la construction, 2024, N. 812 S. 424), der Pools, Saunen und Hammams als SUS qualifiziert. Das Bundesgericht folgt dieser Auffassung nicht und schliesst sich der kantonalen Instanz an: Die genannten Räumlichkeiten erfüllten eine dem Wohnen zugeordnete Funktion und seien keine reinen Nebenräume im Sinne der Norm SIA 416. Die abweichende Praxis des Verwaltungsgerichts Graubündens (R 15 18 vom 24. September 2015) — ergangen noch vor Inkrafttreten der LRS — bindet das Bundesgericht nicht.

Kein Einfluss der LRS-Revision von 2024

Die mit Wirkung ab 1. Oktober 2024 in Kraft gesetzte Revision der LRS hat den Abbruch und Neuaufbau altrechtlicher Wohnungen neu zugelassen, den 30 %-Plafond für die SUP-Erweiterung jedoch nicht geändert. Die Beschwerdeführer können sich nicht auf diese Revision berufen, um eine andere Qualifikation der umstrittenen Flächen zu begründen.

Gemeindeautonomie

Die Beschwerdeführerin Gemeinde Val de Bagnes machte eine Verletzung ihrer kommunalen Autonomie geltend. Das Gericht hält fest, dass die kantonale Instanz lediglich die richtige Anwendung von Art. 11 LRS (Bundesrecht) geprüft hat. Soweit Bundesrecht die Materie abschliessend regelt, besteht kein Raum für eine abweichende kommunale Qualifikation. Die Rügen der Verletzung der Gemeindeautonomie und der Willkür erweisen sich als unbegründet.

Einordnung in die Rechtsprechung

Das Urteil steht in der Kontinuität der bisherigen Rechtsprechung zur LRS, präzisiert aber die bislang offene Frage der Qualifikation von Wellness- und Freizeiträumen:

• BGE 140 II 378: Legte fest, dass die Begriffe SUP und SUS sich nach der Norm SIA 416 definieren und der Bundesgesetzgeber mit dieser Referenz eine einheitliche Praxis im ganzen Land anstrebt (E. 5.1). Das vorliegende Urteil konkretisiert diese Definition für Räume, die zwischen reiner Wohnnutzung und reiner Nebennutzung stehen.
• Urteil 1C_478/2019 und 1C_479/2019 (8. Mai 2020): Bejahten, dass der Abbruch und Neuaufbau altrechtlicher Wohnungen unter der geltenden Fassung von Art. 11 LRS (vor der Revision) nicht zulässig war — eine Frage, die mit der Revision 2024 obsolet wurde, die aber den SUP-Plafond nicht tangierte.
• Urteil 1C_373/2024 (18. Februar 2025): Die Beschwerdeführer beriefen sich vergeblich auf dieses Urteil; das Bundesgericht stellte klar, dass es in dieser Sache nicht über die Qualifikation von Wellness-/Fitnessräumen als SUP entschieden hat.
• Urteil 1C_201/2022 (3. November 2023): In einem Fall mit Hallenbad, Fitness, Wellness und Kino auf über 800 m² bzw. 700 m² qualifizierte das Bundesgericht diese Flächen — unabhängig von der Erst- oder Zweitwohnungsnutzung — als der Wohnnutzung zuzurechnen (E. 3.2). Das vorliegende Urteil bestätigt und konkretisiert diesen Ansatz.
• BGE 139 II 271: Die LRS dient primär dem Natur- und Landschaftsschutz (E. 11.2). Dieser telologische Ansatz stützt die Einordnung von Wellness- und Freizeitflächen als SUP.

Das Urteil grenzt sich von der Doktrin Zufferey (2024) ab, die Wellness-Einrichtungen als SUS einordnet, und von der Praxis des Verwaltungsgerichts Graubünden (R 15 18), die Pools und Saunen als SUS qualifizierte. Es bestätigt und verstärkt die Tendenz der Rechtsprechung, die LRS-Restriktionen nicht durch formelle Umqualifizierung von Wohn- in Freizeitflächen aushöhlen zu lassen.

Fazit

Das Bundesgericht weist die Beschwerden ab und bestätigt die Aufhebung der Baubewilligung. Räume für Wellness, Fitness und Spiele in Zweitwohnungen sind Hauptnutzfläche (SUP) im Sinne von Art. 11 Abs. 2 LRS. Sie fallen unter den 30 %-Plafond und können nicht durch Qualifikation als Nebenfläche (SUS) umgangen werden. Das Urteil klärt eine bislang umstrittene Einordnungsfrage und setzt dem Versuch, durch formelle Umqualifizierung von Wohn- in Wellnessflächen den gesetzlichen Erweiterungsplafond zu unterlaufen, eine klare Grenze.