Executive Summary

• Kernpunkt: Beschwerdeführende Nachbarn wenden sich gegen die Bewilligung einer alternativen Projektanpassung (Haus A) auf Parzelle Nr. 933 in Weggis LU, die eine Ausnützungsübertragung von zwei Nachbarparzellen und eine Überschreitung der Ausnützungsziffer um 30,5 % vorsieht.
• Entscheidung: Das Bundesgericht weist die Beschwerde ab; es liegt weder eine Verletzung des rechtlichen Gehörs noch eine willkürliche Anwendung kantonalen Baurechts vor. Die Vorinstanz durfte die Ausnützungsübertragung und Überschreitung bei Wahrung des Zonencharakters als zulässig erachten.
• Bedeutung: Das Urteil präzisiert die Anforderungen an das Replikrecht bei unterlassener Zustellung von Aktenstücken (Verwirkung durch unterlassenes Nachfragen nach Akteneinsicht) und bestätigt die Rechtsprechung zur Ausnützungsübertragung nach § A1-13 f. PBV/LU, wonach bei tief angesetzter Ausnützungsziffer auch eine Überschreitung von über 30 % zonenkonform sein kann.

Sachverhalt

Im Januar 2013 wurde für die damalige Bauherrschaft die Baubewilligung für drei Einfamilienhäuser (Häuser A–C) auf dem Grundstück Nr. 933 in Weggis LU erteilt, die 2016 rechtskräftig wurde. Nach Parzellierung und Verkauf der drei Parzellen (Nrn. 933, 2106, 2107) an verschiedene Eigentümer begannen die Bauarbeiten im Mai 2021. Die Beschwerdeführenden, Eigentümer des benachbarten Grundstücks Nr. 1642, beantragten im Mai 2022 einen Baustopp, den der Gemeinderat und das Kantonsgericht abwiesen.

Am 18. Juli 2022 reichten die Eigentümer des Grundstücks Nr. 933 ein Gesuch um alternative Projektanpassung ein, das im Wesentlichen innere Raumaufteilungen, eine Versetzung der Stützmauer, Fensteranpassungen, eine Rückversetzung der südlichen Gebäudeecke um ca. 1,5 m und eine Veränderung des Dachs umfasste. Standort, Geschosszahl und Zweckbestimmung blieben unverändert. Am 10. November 2022 schlossen die Eigentümer der drei Parzellen eine Vereinbarung betreffend Ausnützungsübertragung, wonach 31,35 m² Geschossfläche von Parzelle Nr. 2106 und 8,15 m² von Parzelle Nr. 2107 auf die Bauparzelle Nr. 933 übertragen werden sollten. Der Gemeinderat bewilligte das Projekt am 12. Mai 2023 und erteilte gleichzeitig eine Ausnahmebewilligung für die Unterschreitung des Waldabstandes.

Das Kantonsgericht Luzern wies die Beschwerde der Nachbarn mit Urteil 7H 23 141 vom 12. November 2024 ab. Dagegen richtet sich die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht.

Erwägungen

1. Zulässigkeit und Prüfungsrahmen

Das Bundesgericht tritt grundsätzlich auf die Beschwerde ein (Art. 82 lit. a, Art. 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2, Art. 90 BGG). Prüfungsmässig stehen Bundesrecht (Art. 95 lit. a BGG) und kantonales Verfassungsrecht (Art. 95 lit. c BGG) zur Verfügung; die blosse Verletzung kantonalen Rechts ist nur unter dem Gesichtspunkt des Willkürverbots (Art. 9 BV) rügefähig (Art. 95 lit. a BGG; BGE 147 I 136 E. 1.4). Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an, prüft aber grundsätzlich nur die geltend gemachten Vorbringen (Art. 106 Abs. 1 BGG; Art. 42 Abs. 2 BGG). Bei Grundrechtsrügen gelten erhöhte Begründungsanforderungen (Art. 106 Abs. 2 BGG).

2. Gehörsrügen (E. 3)

2.1. Akteneinsicht und Replikrecht (E. 3.2)

Die Beschwerdeführenden rügten, ihnen sei die Vereinbarung zur Ausnützungsübertragung vom 10. November 2022 trotz mehrfachen Ersuchens nicht zugestellt worden, was ihr Replik- und Akteneinsichtsrecht verletzt habe.

Das Bundesgericht hält fest: Der Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) umfasst als Mitwirkungsrecht alle Befugnisse, die einer Partei einzuräumen sind, damit sie ihren Standpunkt wirksam zur Geltung bringen kann (BGE 140 I 99 E. 3.4; 135 II 286 E. 5.1). Dazu gehört das Recht, von jedem Aktenstück und jeder Stellungnahme Kenntnis zu nehmen und sich dazu zu äussern (Replikrecht), was die Zustellung der von Verfahrensbeteiligten eingereichten Eingaben erfordert (BGE 146 III 97 E. 3.4.1; 137 I 195 E. 2.3.1).

Zwar mag die Vorinstanz anfänglich ihre Pflicht verletzt haben, die als Beilage aktenkundig gewordene Vereinbarung zuzustellen. Doch nach der am 21. August 2024 gewährten Akteneinsicht haben die anwaltlich vertretenen Beschwerdeführenden nicht mehr um Einsicht in die Vereinbarung ersucht — weder in der Stellungnahme vom 4. September 2024 noch im bundesgerichtlichen Verfahren. Dies kommt unter dem Grundsatz von Treu und Glauben einem Verzicht auf die zunächst anbegehrte Einsicht gleich (vgl. BGE 142 I 155 E. 4.4.6; BGer 2C_521/2025 vom 26. Februar 2026 E. 3.1.2). Zudem sind die wesentlichen Teile der Vereinbarung im Baubewilligungsentscheid und in den vorinstanzlichen Eingaben wiedergegeben worden.

Art. 29 Abs. 2 BV (SR 101) Kommentierung auf glossagens.ch

«Die Parteien haben Anspruch auf rechtliches Gehör.»

2.2. Begründungspflicht (E. 3.3–3.4)

Die Rüge, die Vorinstanz habe sich nicht mit der Ungültigkeit der Vereinbarung und der Überschreitung der Ausnützungsziffer befasst, geht fehl. Die Vorinstanz hat die Ausnützungsübertragung und Überschreitung detailliert geprüft, die Anrechenbarkeit der Treppenfläche von 4,38 m² bejaht, eine effektive Ausnützungsziffer von 0,261 (Überschreitung um 30,5 %) festgestellt und die Zonenkonformität unter Berücksichtigung der Besonderheiten des Falles bejaht. Eine Verletzung der Begründungspflicht liegt nicht vor; die Vorinstanz durfte sich auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken (BGE 150 III 1 E. 4.5; 148 III 30 E. 3.1). Ob die Begründung inhaltlich zutreffend ist, ist keine Frage des rechtlichen Gehörs, sondern der materiellen Beurteilung.

3. Materielle Rügen: Willkür bei der Ausnützungsübertragung (E. 4)

3.1. Massgebliche Bestimmungen

Die massgeblichen kantonalen Bestimmungen lauten:

§ A1-13 PBV/LU — Verbot mehrfacher Berücksichtigung der gleichen Grundstücksfläche: Eine Grundstücksfläche, die bei einer Baute bereits einmal für die Einhaltung der höchstzulässigen Ausnützungsziffer verwendet wurde, darf nicht noch einmal für eine Baute in Anspruch genommen werden.

§ A1-14 PBV/LU — Ausnützungsübertragung: Das Recht auf die nicht beanspruchte Ausnützung eines Grundstücks kann auf ein anderes Baugrundstück übertragen werden, wenn die beiden Grundstücke benachbart sind, in der gleichen Bauzone liegen und der Zonencharakter gewahrt bleibt.

3.2. Ausgangslage und Berechnung

Bei einer anrechenbaren Grundstücksfläche von 715 m² und einer reglementarischen Ausnützungsziffer von 0,2 (Wohnzone W2B, Gemeinde Weggis) beläuft sich die zulässige Geschossfläche auf 143 m². Unter Einbezug der Treppenfläche von 4,38 m² resultiert eine anrechenbare Geschossfläche von 186,68 m², was einer effektiven Ausnützungsziffer von 0,261 und einer Überschreitung von 30,5 % entspricht. Die Vereinbarung sieht eine Übertragung von total 39,50 m² vor (31,35 m² von Parzelle Nr. 2106, 8,15 m² von Parzelle Nr. 2107), womit im Umfang von 4,18 m² eine vertragliche Grundlage fehlt.

Art. 9 BV (SR 101) Kommentierung auf glossagens.ch

«Jede Person hat Anspruch darauf, von den staatlichen Organen ohne Willkür und nach Treu und Glauben behandelt zu werden.»

3.3. Willkürprüfung der Ausnützungsübertragung

Willkür liegt vor, wenn ein Entscheid offensichtlich unhaltbar ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft. Dass eine andere Lösung vertretbar oder gar zutreffender erscheint, genügt nicht (BGE 148 II 106 E. 4.6.1; 144 I 170 E. 7.3; 137 I 1 E. 2.4).

Das Bundesgericht hält die vorinstanzliche Beurteilung für willkürfrei: Die Vorinstanz hat die Zulässigkeit der Nutzungsüberschreitung von 30,5 % «genau» geprüft, sich mit der kantonsgerichtlichen Praxis zu Ausnützungsübertragungen auseinandergesetzt und in wortlaut- und normzweckorientierter Auslegung von § A1-14 Abs. 1 PBV/LU detailliert geprüft, ob eine unerwünschte Baudichte entsteht. Zentrale Erwägungen der Vorinstanz:

• Das ursprüngliche Bauvorhaben war bereits als zonenkonform bewertet worden; die alternative Projektanpassung bringt keine substanzielle Änderung des äusseren Erscheinungsbildes.
• Die reglementarische Ausnützungsziffer von 0,2 ist vergleichsweise tief angesetzt, was bei der Beurteilung der Zonenkonformität zu berücksichtigen ist.

Die Beschwerdeführenden setzen sich mit diesen Erwägungen nicht substanziiert auseinander und legen nicht dar, inwiefern die Begründung willkürlich sein soll.

3.4. Doppelberücksichtigung und fehlende Übertragung von 4,18 m² (E. 4.7–4.8)

Soweit die Beschwerdeführenden eine doppelte Berücksichtigung von 2,36 m² auf Parzelle Nr. 2107 rügen, ist dies nicht durchschlagend: Das Kantonsgericht hat im Urteil 7H 23 146 (betreffend Haus C) die dortige Ausnützungsüberschreitung als Bagatelle im Rundungsbereich eingestuft (0,2029244114, gerundet 0,20) und die Gültigkeit der Vereinbarung nicht angezweifelt.

Hinsichtlich der fehlenden vertraglichen Übertragung von 4,18 m² (Treppenfläche) stellt das Bundesgericht fest: Die Vereinbarung greift im Umfang von 4,18 m² zu kurz. Dies führt jedoch nicht zur Ungültigkeit der Vereinbarung als Ganzes. Die Diskrepanz ist quantitativ marginal (die Ausnützungsüberschreitung ohne diese Fläche beträgt 0,255 gegenüber 0,261, also eine Differenz von 2,9 % zur vorgegebenen Ausnützung). Zudem betrifft die fragliche Fläche einen relativ kleinen Treppenaufgang, der das äussere Erscheinungsbild nicht beeinträchtigt. Entscheidend ist, dass die Vorinstanz die Zulässigkeit der Überschreitung unter Einbezug der Treppenfläche geprüft und willkürfrei bejaht hat.

3.5. Einordnung in die Rechtsprechung

Das Bundesgericht hat sich bereits in BGer 1P.459/2004 vom 9. Februar 2005 (E. 4.2.2) mit der Ausnützungsübertragung nach § 14 PBV/LU befasst und eine Überschreitung von knapp 30 % als nicht mehr massvoll, aber jedenfalls nicht willkürlich eingestuft. In BGer 1C_430/2019 vom 25. März 2021 (E. 2.1–2.4) bestätigte es, dass eine Überschreitung von 100 % der Ausnützungsziffer den Zonencharakter klar verfehlt und dass die Rechtsprechung eine Überschreitung von ca. 15 % als unproblematisch und eine solche von fast 50 % als regelmässig problematisch betrachtet, während bei Übertragungen von mehr als 15 % die Vereinbarkeit mit dem Zonencharakter im Einzelfall genau zu prüfen ist.

Das vorliegende Urteil bestätigt und präzisiert diese Rechtsprechung: Eine Ausnützungsüberschreitung von 30,5 % kann bei einer tiefen Ausnützungsziffer (0,2) und weitgehend unverändertem äusserem Erscheinungsbild des zonenkonform bewilligten Ursprungsprojekts mit dem Zonencharakter vereinbar sein. Entscheidend ist die einzelfallweise Prüfung der Wahrung des Zonencharakters, bei der eine niedrige Ausnützungsziffer als Argument für eine höhere Toleranz gewertet werden darf — nicht als Argument dagegen, wie die Beschwerdeführenden geltend machten.

Einordnung in die Rechtsprechung

Das Urteil steht in der Kontinuität der bundesgerichtlichen Praxis zur Ausnützungsübertragung nach luzernischem Baurecht (1P.459/2004; 1C_430/2019) und bestätigt deren Grundlinie: Es gibt keine starre Grenze für die zulässige Ausnützungsübertragung; massgebend ist die Wahrung des Zonencharakters im Einzelfall, vgl. auch die Darstellung im Kommentar zu Art. 9 BV auf glossagens.ch zum Willkürmassstab.

Im Bereich des rechtlichen Gehörs schliesst sich das Urteil der ständigen Praxis an, wonach eine anfängliche Gehörsverletzung durch nachträgliches Unterlassen der Rechtswahrung (hier: unterlassenes Ersuchen um Akteneinsicht nach gewährtem Aktenzugang) verwirkt werden kann (BGE 142 I 155 E. 4.4.6). Es präzisiert, dass anwaltlich vertretene Parteien nach Gewährung von Akteneinsicht ihrer Pflicht zur Rechtswahrung nachzukommen haben und nicht auf behördliche Zuwendung einzelner Dokumente warten dürfen, wenn sie Kenntnis von deren Existenz haben, vgl. die Darstellung im Kommentar zu Art. 29 BV auf glossagens.ch zum Replikrecht und zur Heilung von Gehörsverletzungen.

Fazit

Das Bundesgericht weist die Beschwerde ab. Weder die formellen Rügen (Verletzung des rechtlichen Gehörs und der Begründungspflicht) noch die materiellen Rügen (Willkür bei der Ausnützungsübertragung und der Überschreitung der Ausnützungsziffer) durchdringen. Die Vorinstanz hat die Zulässigkeit der Nutzungsübertragung und -überschreitung unter Wahrung des Zonencharakters willkürfrei bejaht, was bei einer tiefen Ausnützungsziffer von 0,2 und einem im Wesentlichen unveränderten äusseren Erscheinungsbild des bereits zonenkonform bewilligten Ursprungsprojekts nicht zu beanstanden ist. Die anfängliche Verletzung des Replikrechts durch unterlassene Zustellung der Vereinbarung wurde durch das später unterbliebene Einsichtsbegehren der anwaltlich vertretenen Beschwerdeführenden nach Treu und Glauben verwirkt. Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden den Beschwerdeführenden solidarisch auferlegt; eine Parteientschädigung von Fr. 4'000.-- ist der Beschwerdegegnerschaft zuzusprechen.