Executive Summary

• Kernpunkt: Massgebender Zeitpunkt für die mehrwertsteuerrechtliche Lieferung eines bebauten Grundstücks ist das Verfügungsgeschäft (Grundbucheintrag), nicht das Verpflichtungsgeschäft oder der Besitzübergang.
• Entscheidung: Die Beschwerde wird abgewiesen. Die Bauherrin hat keinen Anspruch auf Vorsteuerabzug bzw. Einlageentsteuerung, weil die Lieferung vor Eintritt der subjektiven Steuerpflicht erbracht wurde.
• Bedeutung: Erstmalige höchstrichterliche Klärung der Frage, welcher zivilrechtliche Referenzpunkt beim Grundstückkauf für den Lieferungszeitpunkt nach Art. 3 lit. d Ziff. 1 MWSTG massgebend ist: das Verfügungsgeschäft.
• Einordnung: Das Gericht weicht von der bisherigen Praxis der ESTV ab, die teils auf den Besitzantritt abstellte, und setzt einen rechtsformstärkeren Massstab.
• Folgen: Bauherren, die vor Eintritt der subjektiven Steuerpflicht liefern (Grundbucheintrag), können keine Vorsteuern abziehen — auch nicht über die Einlageentsteuerung.

Sachverhalt

Die A.________ GmbH (Bauherrin) erwarb am 18. Dezember 2014 ein bebautes Grundstück in W.________/AG und schloss am 31. März 2015 einen Totalunternehmervertrag über den Neubau zweier Mehrfamilienhäuser mit Ladengeschoss (Pauschalpreis Fr. 12'600'000.- inkl. MWST). Mit Verpflichtungsgeschäft vom 29. Oktober 2015 veräusserte die Bauherrin das schlüsselfertige Objekt an die D.________ AG (Käuferin). Im Kaufpreis von Fr. 9'400'000.- war MWST von Fr. 400'000.- enthalten, wofür nach Art. 26 Abs. 1 lit. b MWSTG optiert wurde. Das Verfügungsgeschäft erfolgte am 24. November 2015 (Grundbucheintrag). Der Besitzantritt war auf den 1. Dezember 2016 vereinbart.

Die Bauherrin war zum Zeitpunkt des Verpflichtungs- und Verfügungsgeschäfts nicht im Register der Inlandsteuerpflichtigen eingetragen. Sie ersuchte am 1. November 2016 um rückwirkende Eintragung per 1. Januar 2015. Die ESTV gewährte die Eintragung nur per 1. Januar 2016. Die im Kaufvertrag offen ausgewiesene MWST von Fr. 400'000.- musste die Bauherrin dennoch entrichten (Art. 27 MWSTG). In den Steuerperioden 2016–2018 machte sie Vorsteuern von insgesamt Fr. 356'001.- geltend (davon Fr. 184'265.20 als Einlageentsteuerung im Q01/2016), was die ESTV verweigerte. Das Bundesverwaltungsgericht wies die Beschwerde ab (BVGer A-5498/2024 vom 27. Oktober 2025). Hiergegen richtet sich die Beschwerde ans Bundesgericht.

Erwägungen

Zulässigkeit und Streitgegenstand (E. 1)

Das Bundesgericht wies die Anträge 2 und 3, die sich auf die Steuerperiode 2015 bezogen, als unzulässig ab, da diese Steuerperiode nicht Streitgegenstand des vorinstanzlichen Verfahrens war (E. 1.2.2.1–2). Der Streitgegenstand umfasst nur die Steuerperioden 2016–2018.

Der massgebende Zeitpunkt der Lieferung (E. 2)

Ausgangslage. Das Bundesgericht stellte fest, dass bislang keine gefestigte Rechtsprechung zur Frage existiert, welcher Zeitpunkt beim Grundstückkauf für die mehrwertsteuerrechtliche Lieferung massgebend ist. Es legte drei theoretisch denkbare Referenzpunkte dar (E. 2.3.1):

1. Verpflichtungsgeschäft (Art. 216 ff. OR; hier: 29. Oktober 2015): Wäre massgebend, ergäbe sich kein Vorsteuerabzug, weil die Bauherrin nicht subjektiv steuerpflichtig war.
2. Verfügungsgeschäft (Art. 656 i.V.m. Art. 971 ZGB; hier: 24. November 2015): Ebenso kein Vorsteuerabzug mangels Steuerpflicht.
3. Besitzantritt (Art. 220 OR; hier: 1. Dezember 2016): Würde der Bauherrin erlauben, für die Zeit ab 1. Januar 2016 die Einlageentsteuerung bzw. den laufenden Vorsteuerabzug zu beanspruchen.

Würdigung der drei Ansatzpunkte. Das Gericht wog die drei Referenzpunkte gegeneinander ab:

• Das Verpflichtungsgeschäft hat im Handänderungssteuerrecht kaum je als Anknüpfungspunkt gedient (E. 2.3.2), wohl aber im Gewinn- und Grundstückgewinnsteuerrecht.
• Das Verfügungsgeschäft (Grundbucheintrag) geniesst im Zivilrecht überragende Bedeutung: Der Eigentumsübergang erfolgt losgelöst von der Besitzverschaffung konstitutiv durch den Grundbucheintrag (Art. 656 i.V.m. Art. 971 ZGB). Der öffentliche Glaube des Grundbuchs (Art. 973 Abs. 1 ZGB) strahlt auch auf das Abgaberecht aus (E. 2.3.3).
• Der Besitzantritt (Art. 220 OR) ist rein dispositiv geregelt und damit vertraglich verschiebbar. Er erlaubte es den Parteien, den Zeitpunkt frei zu bestimmen, was aus Gründen der Rechtssicherheit problematisch ist (E. 2.3.4).

Ergebnis: Verfügungsgeschäft ist massgebend. Das Bundesgericht entschied, dass der Übergang der wirtschaftlichen Verfügungsmacht (Art. 3 lit. d Ziff. 1 MWSTG) unumstösslich am zivilrechtlichen Übergang des Eigentums (Art. 656 i.V.m. Art. 971 ZGB) festzumachen ist (E. 2.4.3). Das Gericht begründete dies damit, dass erst mit dem Verfügungsgeschäft das dingliche Vollrecht übergehe und die Verfügungsmacht unumstösslich werde. Die wirtschaftliche Betrachtungsweise im MWSTG müsse zurückhaltend angewandt werden, wenn die Rechtssicherheit dies erfordere (E. 2.4.1).

Art. 3 lit. d Ziff. 1 MWSTG (SR 641.20) «Lieferung: 1. Verschaffen der Befähigung, im eigenen Namen über einen Gegenstand wirtschaftlich zu verfügen, [...]»

Art. 21 Abs. 2 Ziff. 20 MWSTG (SR 641.20) «Von der Steuer ausgenommen sind: [...] 20. die Übertragung und die Bestellung von dinglichen Rechten an Grundstücken sowie die Leistungen von Stockwerkeigentümergemeinschaften an die Stockwerkeigentümer und Stockwerkeigentümerinnen, soweit die Leistungen in der Überlassung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Gebrauch, seinem Unterhalt, seiner Instandsetzung und sonstigen Verwaltung sowie der Lieferung von Wärme und ähnlichen Gegenständen bestehen; [...]»

Art. 28 Abs. 1 MWSTG (SR 641.20) «Die steuerpflichtige Person kann im Rahmen ihrer unternehmerischen Tätigkeit, unter Vorbehalt der Artikel 29 und 33, die folgenden Vorsteuern abziehen: a. die ihr in Rechnung gestellte Inlandsteuer; b. die von ihr deklarierte Bezugsteuer (Art. 45–49); c. die von ihr entrichtete oder zu entrichtende Einfuhrsteuer, die mit unbedingter Forderung veranlagt wurde oder die mit bedingter Forderung veranlagt wurde und fällig geworden ist, sowie die von ihr für die Einfuhr von Gegenständen deklarierte Steuer (Art. 52 und 63).»

Anwendung auf den konkreten Fall (E. 2.5–2.6)

Da der Grundbucheintrag am 24. November 2015 erfolgte — also vor dem 1. Januar 2016, ab dem die Bauherrin subjektiv inlandsteuerpflichtig war —, wurde die Lieferung zu einem Zeitpunkt erbracht, in dem die Bauherrin nicht steuerpflichtig war. Weder der Vorsteuerabzug noch die Einlageentsteuerung kam deshalb in Betracht. Die Beschwerde ist abzuweisen.

Einordnung in die Rechtsprechung

Neuentscheidung. Das Urteil 9C_680/2025 klärt erstmals höchstrichterlich, welcher zivilrechtliche Referenzpunkt beim Grundstückkauf für den Lieferungszeitpunkt nach Art. 3 lit. d Ziff. 1 MWSTG massgebend ist. Bis anhin fehlte es an einer gefestigten bundesgerichtlichen Praxis zu dieser Frage.

Abgrenzung zu BGE 149 II 147. Der BGE 149 II 147 (Vorsteuerabzug bei Rückbaukosten) befasste sich mit der mehrwertsteuerlichen Qualifikation von Rückbaukosten und der Frage, nach welcher künftigen Nutzung die Vorsteuerabzugsberechtigung zu würdigen ist. Die vorliegende Entscheidung befasst sich demgegenüber mit der grundlegenden Frage, wann die Lieferung überhaupt erbracht wird — eine Vorfrage, die in BGE 149 II 147 nicht zu entscheiden war.

Abgrenzung zu BGE 142 II 488. Der BGE 142 II 488 befasste sich mit den Voraussetzungen des Vorsteuerabzugs (wirtschaftliche Belastung, unternehmerische Tätigkeit) beim Kunstgegenstandserwerb. Das hier entschiedene Problem — der massgebende Zeitpunkt der Lieferung bei Immobilien — war dort nicht Gegenstand.

Praxisänderung. Die ESTV hatte in ihrer Praxis teils auf den Besitzantritt abgestellt. Das Bundesgericht entschied nun zugunsten des Verfügungsgeschäfts und setzte damit einen rechtsformstärkeren, rechtssichereren Massstab. Dies hat zur Folge, dass Bauherren, die Grundstücke vor Eintritt der subjektiven Steuerpflicht liefern (d.h. den Grundbucheintrag vorher bewirken), den Vorsteuerabzug verlieren — selbst wenn der Besitzantritt erst nach Eintritt der Steuerpflicht erfolgt.

Fazit

Das Urteil 9C_680/2025 bringt erstmals höchstrichterliche Klarheit in eine bislang ungeklärte Frage des Mehrwertsteuerrechts: Der massgebende Zeitpunkt der mehrwertsteuerrechtlichen Lieferung eines Grundstücks ist das Verfügungsgeschäft (Grundbucheintrag), nicht das Verpflichtungsgeschäft und nicht der Besitzantritt. Dies hat weitreichende praktische Konsequenzen: Bauherren, die bebauten Grundbesitz veräussern, müssen darauf achten, dass der Grundbucheintrag erst nach Eintritt ihrer subjektiven Steuerpflicht erfolgt, soll der Vorsteuerabzug nicht verwirkt werden. Die blosse Verschiebung des Besitzantritts genügt nicht. Die Entscheidung stärkt die Rechtssicherheit, belastet aber in der Konsequenz jene Steuerpflichtigen, die den Grundbucheintrag — wie im vorliegenden Fall — noch vor Eintritt der Steuerpflicht bewirken.