4A_47/2026 — Vorzeitige Rückgabe einer Forschungsliegenschaft: kein Aufhebungsvertrag, volle Mietzinshaftung bis 2027

Rechtsgebiet: Mietrecht (vorzeitige Rückgabe, Aufhebungsvertrag, Unmöglichkeit der Leistung) · Vorinstanz: II. Zivilkammer des Appellationsgerichts des Kantons Tessin (12.2025.82) · Besetzung: I. Zivilabteilung des BGer (Präsident Hurni; Bundesrichter Denys, Pontarolo; Gerichtsschreiber G. Piatti) · Verfahrensergebnis: Beschwerde abgewiesen (soweit zulässig); Kosten Fr. 17'500 und Parteientschädigung Fr. 19'500 an die Beschwerdeführerin

Executive Summary

• Kernpunkt: Eine Stiftung mietete ein zu Forschungslaboratorien umgebautes Gebäude (Fr. 220'000 pro Jahr, 10 Jahre mit stiller Verlängerung um je 5 Jahre bei 2-jähriger Kündigungsfrist). 2015 scheiterten Verhandlungen über einen vorzeitigen Ausstieg an der ungelösten Konventionalstrafenfrage; danach schwiegen beide Parteien, bis die Stiftung 2020 ankündigte, per 31. März 2022 auszuziehen. Sie schlug nirgends einen Ersatzmieter vor.
• Entscheidung: Das BGer bestätigt die Vertragsdauer bis 31. März 2027: Es lag weder ein Aufhebungsvertrag (Art. 115 OR) noch eine absichtliche Verletzung der Schadenminderungspflicht des Vermieters (Art. 264 Abs. 3 lit. b OR) noch eine objektive Unmöglichkeit (Art. 119 OR) vor.
• Bedeutung: Bestätigung und Präzisierung der Rechtsprechung zur vorzeitigen Rückgabe (insb. BGer 4A_97/2025): Die Suchobliegenheit bleibt ungeteilt beim ausziehenden Mieter. Auch eine hochspezialisierte Liegenschaft mit behauptet fehlendem Markt entlastet nicht, wenn der Mieter keine einzige Suchmassnahme ergreift — dann kann eine «Marktlücke» gar nicht festgestellt werden.

Sachverhalt

Ing. B.________ und die Stiftung A.________ schlossen am 6. Juli 2006 einen Mietvertrag über ein Gebäude in Y.________ (Tessin), das nach umbauorientierten Arbeiten (u.a. zwei Tierställe der Sicherheitsstufe 2 und 3) von der biomedizinischen Forschungsstiftung bezogen wurde. Die Vertragsdauer begann am 1. April 2007 und betrug zunächst 10 Jahre; bei fehlender Kündigung (2-jährige Frist) verlängerte sich der Vertrag stillschweigend um je 5 Jahre. Der Jahresmietzins betrug Fr. 220'000.

Im Frühjahr 2015 verhandelten die Parteien über eine vorzeitige Beendigung, weil die Stiftung einen neuen Hauptsitz baute. Sie verlängerten den Kündigungstermin bis zum 31. Mai 2015. Am 8. Mai 2015 übersandte die Stiftung (über ihren Rechtsvertreter, zugleich Stiftungsrat) einen Entwurf einer Vereinbarung: Verkürzung der Miete auf den 31. März 2021, wobei sich die Mieterin die Option auf Weiterbenutzung gegen eine monatliche Konventionalstrafe in noch festzulegender Höhe vorbehielt; als Vertragsende «bei fehlender Kündigung» war darin der 31. März 2022 umschrieben. Der Vermieter lehnte ab: Die Strafklausel sei ein «wesentliches Element» und «nicht verhandelbar»; der «Vertrag bleibt der zwischen den Parteien bestehende». Danach sprachen die Parteien jahrelang nicht mehr über den Vertrag.

Am 2. Dezember 2020 meldete sich die Stiftung unter Berufung auf ein Ende per 31. März 2022; der Vermieter hielt entgegen, dass ohne gültige Kündigung der Vertrag erst am 31. März 2027 ende. Die Stiftung gab den Schlüssel per 31. März 2022 ab, suchte aber — auch nach der Klageeinleitung im September 2021 — keinen einzigen Ersatzmieter. Der Vermieter hatte sich selbst um Nachmieter bemüht (ohne Erfolg). Der Prätor des Bezirks Bellinzona stellte am 11. Juni 2025 die Vertragsdauer bis zum 31. März 2027 fest und sprach dem Vermieter den Mietzins für die ganze Dauer zu; das Appellationsgericht bestätigte dies am 22. Dezember 2025 und verneinte eine Aufhebungskonvention, eine Pflichtverletzung des Vermieters bei der Ersatzmietlersuche sowie eine objektive Unmöglichkeit.

Erwägungen

Kein konkludenter Aufhebungsvertrag (Art. 115 OR)

Das Bundesgericht wies zunächst die Beweisführung der Beschwerdeführerin als willkürlich zurück: Sie wollte den behaupteten Konsens über ein Ende per 31. März 2022 allein aus schriftlichen Äusserungen ihres Stiftungsratsmitglieds ableiten, ohne bestätigendes Verhalten des Vermieters und gegen dessen klare Position («der Vertrag bleibt der zwischen den Parteien bestehende»). Der Verweis im Entwurf von 2015 auf den 31. März 2022 beschrieb bloss die natürliche Vertragsdauer nach stiller Verlängerung; der Dissens über die Konventionalstrafe erfasste die gesamte Vereinbarung. Auch die Zeugenaussagen stützten die Lesart, der Vermieter habe am laufenden Vertrag festhalten wollen. Schlussendlich lag keine gegenseitige Willensbekundung zur Vertragsaufhebung vor: Gescheiterte Verhandlungen, jahrelanges Schweigen und die blosse Absicht der Mieterin, auszuziehen, indizieren keinen Konsens; der Vermieter durfte das Schweigen guten Glaubens als Sinnesänderung der Mieterin verstehen. Die Auslegung nach dem Vertrauensprinzip scheitert daran, dass die Mieterin bei klarer Ablehnung durch den Vermieter nicht gutgläubig auf ein Ende per 31. März 2022 vertrauen durfte.

Art. 115 OR (SR 220) Kommentierung auf glossagens.ch

«Eine Forderung kann durch Übereinkunft ganz oder zum Teil auch dann formlos aufgehoben werden, wenn zur Eingehung der Verbindlichkeit eine Form erforderlich oder von den Vertragschliessenden gewählt war.»

Vorzeitige Rückgabe ohne Ersatzmieter: volle Mietzinshaftung (Art. 264 OR)

Art. 264 OR (SR 220) Kommentierung auf glossagens.ch

«1 Gibt der Mieter die Sache zurück, ohne Kündigungsfrist oder -termin einzuhalten, so ist er von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter nur befreit, wenn er einen für den Vermieter zumutbaren neuen Mieter vorschlägt; dieser muss zahlungsfähig und bereit sein, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. 2 Andernfalls muss er den Mietzins bis zu dem Zeitpunkt leisten, in dem das Mietverhältnis gemäss Vertrag oder Gesetz endet oder beendet werden kann. 3 Der Vermieter muss sich anrechnen lassen, was er: a. an Auslagen erspart und b. durch anderweitige Verwendung der Sache gewinnt oder absichtlich zu gewinnen unterlassen hat.»

Das Gericht stellte die Rollenverteilung der ständigen Praxis an den Anfang: Wer die Mietsache vorzeitig zurückgibt, muss selbst einen zahlungsfähigen, objektiv zumutbaren und zu gleichen Bedingungen übernahmebereiten Ersatzmieter suchen und vorschlagen (BGer 4A_97/2025 vom 18. Februar 2026; BGer 4A_332/2016 vom 20. September 2016; BGer 4A_373/2008 vom 11. November 2008). Der Vermieter darf die Suchbemühungen des Mieters grundsätzlich abwarten; eine absichtliche Unterlassung der anderweitigen Gewinnziehung (Abs. 3 lit. b) setzt ein bewusstes, schwerwiegendes, treuwidriges Verhalten voraus (BGE 117 II 156; BGer 4A_97/2025 vom 18. Februar 2026) und ist erst nach einer angemessenen Wartefrist ausserhalb des Einflussbereichs des Mieters zu prüfen.

Angewandt auf den Fall: Die Stiftung suchte nie einen Nachmieter — auch nicht, nachdem der Vermieter sie im September 2021, ein halbes Jahr vor der Rückgabe, auf Feststellung der Vertragsdauer bis 2027 geklagt hatte, und auch nicht nach der Rückgabe. Der Vermieter dagegen hatte sich aktiviert; die Bodenöffnung nach dem Ausbau des Autoklaven beeinträchtigte die Nutzbarkeit nicht wesentlich (die Stiftung hatte ihn selbst entfernt und trug die Beweislast für den Sanierungsaufwand). Rügen zu Mängeln der Tierställe P2/P3 waren neu und damit unzulässig (Art. 75 Abs. 1 BGG); überdies belegten sie keine Unvermietbarkeit, da die Räume weiterhin als P2-Tierställe nutzbar waren. Eine Verletzung der Schadenminderungspflicht — schon gar eine schwere und absichtliche — liegt nicht vor; der Kausalzusammenhang zwischen vorzeitiger Rückgabe und Mietzinserlust ist nicht unterbrochen. Die Mieterin hätte durch eine eigene Suche dem Vermieter Informationen über Marktlage und Nachfrageinteresse verschafft.

Keine objektive Unmöglichkeit (Art. 119 OR)

Art. 119 Abs. 1 OR (SR 220) «Soweit durch Umstände, die der Schuldner nicht zu verantworten hat, seine Leistung unmöglich geworden ist, gilt die Forderung als erloschen.»

Die Berufung auf eine objektive Unmöglichkeit wurde erst im Prozess erhoben und dem Vermieter nie angezeigt. Das Gericht hält (unter Verweis auf die Kommentare von LÜCHINGER WIDMER und THÉVENOZ zu Art. 119 OR) fest, dass eine Unmöglichkeit der Gegenseite unverzüglich anzuzeigen ist — nicht zuletzt, damit sie ihren Schaden begrenzen kann. In concreto gab es keine Unbenutzbarkeit: Nach Ablauf der Bewilligung für Biosicherheitslevel-3-Experimente (2017) wurden die Räume weiter als Level-2-Tierställe benutzt; ein Renovations- oder Anpassungsbegehren an den Vermieter stellte die Mieterin nie. Es handelte sich höchstens um Nutzungsbeschränkungen infolge eigener Forschungsanforderungen, nicht um eine Unmöglichkeit im Sinn von Art. 119 Abs. 1 OR.

Keine Verletzung des Anspruchs auf effektiven Rechtsschutz (Art. 29a BV)

Die Beschwerdeführerin rügte eine «Kristallisierung» der Mietzinsforderung infolge der 20-monatigen Verfahrensdauer. Das Gericht weist dies zurück: Die Mietzinsforderung ist nicht definitiv durchsetzbar, denn im Vollstreckungsverfahren kann der Mieter die Befreiung nach Art. 264 Abs. 1 OR einredeweise glaubhaft machen, wenn er neben der Rückgabe einen tauglichen Ersatzmieter nachweist (BGE 134 III 267). Für die Verfahrensdauer verbleibt die Staatshaftungsklage; auf die diesbezügliche Begründung der Vorinstanz geht die Beschwerde nicht ein.

Einordnung in die Rechtsprechung

Das Urteil bestätigt die Linie der jüngsten Leitentscheide zur vorzeitigen Rückgabe, namentlich BGer 4A_97/2025 vom 18. Februar 2026, BGer 4A_332/2016 vom 20. September 2016 und BGer 4A_373/2008 vom 11. November 2008: Ungeteilte primäre Suchobliegenheit des ausziehenden Mieters, Beweislast für eine Pflichtverletzung des Vermieters beim Mieter, Tolerierung vermögensneutraler Passivität des Vermieters (kein Inserieren nötig, solange die Mietersuche beim Mieter liegt), strenger Massstab des «absichtlichen Unterlassens» nach BGE 117 II 156.

Der Glossagens-Kommentar zu Art. 264 OR (Stand September 2026) dokumentiert diese Praxis ausführlich — das vorliegende Urteil ist dort noch nicht eingearbeitet; es ergänzt die Kasuistik um einen neuen Faktentyp: die hochspezialisierte Forschungsliegenschaft mit behaupteter «Marktlücke». Präzisierend hält das BGer fest, dass die Unvermietbarkeit einer Spezialimmobilie nicht ohne weiteres behauptet, sondern nur bei effektiver Suche festgestellt werden kann: Wer als ausziehender Mieter keine einzige Suchmassnahme ergreift, kann sich nicht auf einen fehlenden Markt berufen, denn gerade die Suche hätte das Marktinteresse aufgedeckt. Zu Art. 115 OR bestätigt der Entscheid, dass ein Aufhebungsvertrag einen echten, auch durch konkludentes Verhalten belegbaren Konsens voraussetzt — gescheiterte Verhandlungen und Schweigen genügen nicht. Zu Art. 119 OR präzisiert er, dass Nutzungsbeschränkungen (etwa durch abgelaufene Bewilligungen) keine Unmöglichkeit begründen und dass die verspätete, erst prozessuale Berufung darauf als missbräuchlich gewertet wird.

Fazit

Das BGer hält an der Vertragstreue fest: Der vorzeitige Auszug beendet den Mietvertrag nicht; ohne tauglichen Ersatzmieter haftet der Mieter für den vollen Mietzins bis zum vertraglichen Ende — hier bis zum 31. März 2027. Vermieterpassivität ist nur bei treuwidriger, absichtlicher Schadensvermehrung sanktioniert. Praxisrelevant ist der Hinweis, dass die Einrede der Befreiung nach Art. 264 Abs. 1 OR im Vollstreckungsverfahren (BGE 134 III 267) geltend gemacht werden kann; ein effektiver Rechtsschutz wird dadurch nicht verletzt.