Executive Summary

• Kernpunkt: Bei einer Baubewilligung für zwei Villen in Crésuz (FR) streiten Umweltverbände und ein Nachbar gegen den Bauplatz. Sie rügen ungenügenden Biotopschutz (Art. 18 NHG) und fordern die vorfrageweise Überprüfung des Nutzungsplans sowie der Waldgrenzen (Art. 13 Abs. 3 WaG).
• Entscheidung: Das Bundesgericht weist die Rügen zum Biotopschutz und zum rechtlichen Gehör ab, gibt der Beschwerde jedoch im Punkt der Waldgrenzenüberprüfung statt: Weil bei der PAL-Revision 2020 die Änderung der Waldgrenze gegenüber 2000 nicht dokumentiert war, fehlte den Beschwerdeführern die Möglichkeit, sich dagegen zu wehren — eine Überprüfung nach Art. 13 Abs. 3 WaG ist anzuordnen.
• Bedeutung: Das Urteil präzisiert, dass die Analogie von Art. 13 Abs. 3 WaG zu Art. 21 Abs. 2 RPG voraussetzt, dass die massgebliche Waldgrenzenänderung im Rahmen der Nutzungsplanrevision für die Betroffenen erkennbar dokumentiert war. Fehlt es daran, kann der Massstab für die „wesentliche Veränderung" nicht auf die letzte Planrevision abstellen, sondern muss auf die ursprüngliche Waldfeststellung zurückgreifen.

Sachverhalt

Die B.________ Sàrl reichte am 16. Juli 2021 ein Baugesuch für zwei Einfamilienhäuser (drei Wohnungen) mit Autoeinstellhalle auf den Parzellen Nrn. 782 und 783 der Gemeinde Crésuz (FR) ein. Die Parzellen liegen in der Wohnzone geringer Dichte gemäss dem kommunalen Nutzungsplan (Plan d'affectation des zones, PAZ). Das Projekt wurde öffentlich aufgelegt und löste Oppositionen von A.________ (Eigentümer der Nachbarparzelle Nr. 779) und Pro Natura Fribourg aus.

Nach einem zunächst negativen Vorpräjudiz des kantonalen Bau- und Planungsamtes (SeCA) reichte die Gesuchstellerin überarbeitete Pläne ein, woraufhin SeCA und Mobilitätsdienst ein positives Vorpräjudiz erteilten. Der Präfekt des Bezirks Greyerz bewilligte am 8. Juli 2024 das Baugesuch und die erforderliche Ausnahmebewilligung zum Schutz von Gehölzen ausserhalb des Waldes und wies die Oppositionen ab. Die hiergegen erhobene kantonale Beschwerde von A.________, Pro Natura Fribourg und Pro Natura (Schweiz) wies das Kantonsgericht Freiburg (II. verwaltungsrechtliche Kammer) am 7. Mai 2025 ab.

Dagegen richtet sich die vorliegende Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten. Das Bundesamt für Umwelt (BAFU) äusserte sich in seinem Gutachten dahingehend, dass die Frage des Biotopschutzes ungenügend abgeklärt worden sei und eine Verletzung des Bundesrechts betreffend die Feststellung der Waldeigenschaft vorliege. Der Präsident der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung gewährte mit Verfügung vom 20. Juni 2025 die aufschiebende Wirkung.

Erwägungen

Zuständigkeit und Beschwerdelegitimation (E. 1)

Das Bundesgericht tritt auf die Beschwerde ein. Sie richtet sich gegen einen Endentscheid (Art. 90 BGG) letzter kantonaler Instanz (Art. 86 Abs. 1 lit. d BGG) im Bereich des Baurechts (Art. 82 lit. a BGG), keine Ausnahme nach Art. 83 BGG. Beschwerdeführer A.________ ist als unmittelbarer Nachbar beschwerdelegitimiert. Auf die Prüfung der Beschwerdelegitimation der beiden Pro Natura-Organisationen kann verzichtet werden, da sie gemeinsam mit A.________ durch denselben Anwalt auftreten.

Rechtliches Gehör — Verweigerung der Experteneinvernahme (E. 2)

Die Beschwerdeführer rügen eine Verletzung des rechtlichen Gehörs (Art. 29 Abs. 2 BV), weil das Kantonsgericht den Experten C.________ nicht als Zeugen einvernahm. Dieser hätte bestätigen sollen, dass er die streitigen Parzellen beim Biotopinventar 2016 gar nicht untersucht hatte.

Das Bundesgericht stellt fest, dass das rechtliche Gehör das Recht umfasst, Beweise anzubieten, sofern diese relevant sind und den Entscheid beeinflussen können. Der Richter darf die Beweisführung aber abschliessen, wenn er sich bereits eine Überzeugung gebildet hat und eine antizipierte Beweiswürdigung in nicht willkürlicher Weise ergibt, dass weitere Beweise seine Meinung nicht ändern würden (BGE 150 IV 121 E. 2.1; BGE 147 IV 534 E. 2.5.1).

Das Kantonsgericht durfte vertretbarerweise annehmen, dass die Einvernahme des Experten — der sich nach nahezu fünf Jahren nicht mehr an die konkreten Parzellen erinnern konnte und keine Notizen mehr fand — nicht entscheidend wäre. Es ist nicht willkürlich, wenn ein externer Mandatsträger nach Jahren keine Einzelheiten einer gemeindeweiten Inventarisierung mehr weiss. Die Rüge wird abgewiesen.

Sachverhaltsfeststellung (E. 3)

Die Beschwerdeführer rügen eine unrichtige Sachverhaltsfeststellung, weil das Kantonsgericht die Inhalte des privaten Gutachtens „Relevé avifaune et biodiversité" vom 2. Oktober 2023 nicht vollständig wiedergegeben habe. Das Bundesgericht stellt fest, dass das Kantonsgericht das Gutachten zwar kurz referenzierte und 23 Brutvogelarten auf den Parzellen oder in der Nachbarschaft erwähnte. Es fehlt die expressis-verbis-Feststellung, dass Gartenrotschwanz und Neuntöter (beide Rote-Liste-Status NT) auf den beiden Parzellen beobachtet wurden. Das Bundesgericht zieht diese Tatsachen nach Art. 105 Abs. 2 BGG in Betracht, soweit sie für den Ausgang entscheidend sind.

Biotopschutz und vorfrageweise Überprüfung des Nutzungsplans (E. 4)

Die Beschwerdeführer berufen sich auf Art. 18 NHG, Art. 14 NHV und Art. 21 Abs. 2 RPG. Sie verlangen eine vorfrageweise Überprüfung des geltenden Nutzungsplans, weil die Bauzonen-Einstufung der Parzellen angesichts eines schutzwürdigen Biotops revidiert werden müsste.

Art. 21 Abs. 2 RPG (SR 700)«Haben sich die Verhältnisse erheblich geändert, so werden die Nutzungspläne überprüft und nötigenfalls angepasst.»

Art. 18 NHG (SR 451)«1 Dem Aussterben einheimischer Tier- und Pflanzenarten ist durch die Erhaltung genügend grosser Lebensräume (Biotope) und andere geeignete Massnahmen entgegenzuwirken. Bei diesen Massnahmen ist schutzwürdigen land- und forstwirtschaftlichen Interessen Rechnung zu tragen. 1bis Besonders zu schützen sind Uferbereiche, Riedgebiete und Moore, seltene Waldgesellschaften, Hecken, Feldgehölze, Trockenrasen und weitere Standorte, die eine ausgleichende Funktion im Naturhaushalt erfüllen oder besonders günstige Voraussetzungen für Lebensgemeinschaften aufweisen. 1ter Lässt sich eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Lebensräume durch technische Eingriffe unter Abwägung aller Interessen nicht vermeiden, so hat der Verursacher für besondere Massnahmen zu deren bestmöglichem Schutz, für Wiederherstellung oder ansonst für angemessenen Ersatz zu sorgen.»

Die Pflicht zum Schutz regional und lokal bedeutsamer Biotope ergibt sich direkt und zwingend aus dem Bundesrecht (BGE 139 II 271 E. 9.2; BGE 133 II 220 E. 2.2; BGer 1C_272/2024 vom 29. April 2025 E. 3.2; BGer 1C_144/2023 vom 30. April 2025 E. 3.1).

Eine vorfrageweise Überprüfung eines Nutzungsplans im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens ist grundsätzlich ausgeschlossen, wird aber ausnahmsweise zugelassen, wenn die Voraussetzungen für ein Überprüfung des Plans nach Art. 21 Abs. 2 RPG gegeben sind (BGE 144 II 41 E. 5; BGE 121 II 317 E. 12c). Art. 21 Abs. 2 RPG sieht eine zweistufige Prüfung vor: Zuerst ist zu klären, ob sich die Verhältnisse erheblich geändert haben; bejahtenfalls wird der Plan in einer zweiten Stufe angepasst (BGE 148 II 417 E. 3.2; BGE 144 II 41 E. 5). Eine erhebliche Veränderung kann sowohl tatsächlicher als auch rechtlicher Natur sein (BGE 144 II 41 E. 5.1; BGE 127 I 103 E. 6b). Die Bestimmung vermittelt einen Ausgleich zwischen dem Anpassungsbedarf der Planung und der Rechtssicherheit (BGE 148 II 417 E. 3.2; BGE 132 II 408 E. 4.2).

Die Rechtsprechung schliesst nicht aus, dass die Entdeckung eines schutzwürdigen Biotops eine Anpassung des Nutzungsplans nach Art. 21 Abs. 2 RPG rechtfertigen kann (BGer 1C_349/2023 vom 13. Februar 2025 E. 2.1.1; BGer 1C_182/2022 vom 20. Oktober 2023 E. 4.1; BGer 1C_126/2020 vom 15. Februar 2021 E. 5.2). Ob dies der Fall ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab, namentlich vom öffentlichen Interesse am Biotop.

Im konkreten Fall wurde der PAZ von Crésuz am 2. Dezember 2020 genehmigt und ist als aktuell zu qualifizieren. Im Rahmen der Nutzungsplanrevision wurde ein externer Experte mit dem Biotopinventar beauftragt; dieser besichtigte das Gelände und stellte auf den streitigen Parzellen keine besonderen Feststellungen ausser zwei geschützten Bäumen. Das private Gutachten von 2023 weist zwar Brutvögel in der Nähe nach, darunter nur 2–3 Individuen der potentiell gefährdeten Arten Gartenrotschwanz und Neuntöter (NT). Die Beschwerdeführer legen jedoch nicht dar, dass diese Arten auf den streitigen Parzellen brüten. Der private Experte fand bei der vegetationskundlichen und faunistischen Erhebung keine weiteren Rote-Liste-Arten auf den Parzellen. Das Bundesgericht kommt zum Schluss, dass diese Elemente keine massgebliche ökologische Aufwertung des Standorts seit der PAL-Revision 2020 belegen. Das Biotopinventar von 2016 hatte bereits das Vorkommen des Gartenrotschwanzes im Dorf Crésuz vermerkt. Die blosse Behauptung des BAFU, das Gehölz bilde ein „Feldgehölz", reicht ohne weitere Begründung nicht aus, um eine vorfrageweise Überprüfung eines kürzlich angenommenen Plans zu rechtfertigen. Die Rüge wird abgewiesen.

Waldgrenzen — Art. 13 Abs. 3 WaG (E. 5)

Die Beschwerdeführer rügen, die Parzellen müssten als Wald qualifiziert werden. Sie verlangen eine Überprüfung der Waldgrenzen, die im Jahr 2000 festgelegt wurden.

Art. 13 Abs. 3 WaG (SR 921.0)«Waldgrenzen können im Waldfeststellungsverfahren nach Artikel 10 überprüft werden, wenn die Nutzungspläne revidiert werden und sich die tatsächlichen Verhältnisse wesentlich geändert haben.»

Art. 13 Abs. 3 WaG ist analog Art. 21 Abs. 2 RPG formuliert. Beide Bestimmungen bezwecken, die Planierung mit den tatsächlichen Verhältnissen in Einklang zu bringen (BGer 1C_645/2018 vom 21. November 2019 E. 3; BGer 1C_144/2023 vom 30. April 2025 E. 5.1). Die zur Auslegung von Art. 21 Abs. 2 RPG entwickelten Grundsätze gelten entsprechend für Art. 13 Abs. 3 WaG.

Das Bundesgericht stellt fest: Die Beschwerdeführer machen geltend, die Überprüfung der wesentlichen Veränderung müsse sich auf das Jahr 2000 (die ursprüngliche Waldfeststellung) beziehen, nicht auf die PAL-Revision 2020, weil bei der Revision 2020 keine Waldfeststellung durchgeführt wurde.

Entscheidend ist nun die Feststellung des Bundesgerichts: Aus den Akten lässt sich nicht entnehmen, warum die Waldfläche im Bereich der streitigen Parzellen bei der Nutzungsplanrevision 2020 reduziert wurde. Der OAT-Bericht Nr. 47 vom 26. Mai 2017 zur Nutzungsplanrevision enthält keinen Hinweis auf eine Änderung der Waldgrenze im fraglichen Bereich. Eine solche Änderung der zuvor 2000 verbindlich festgestellten Waldgrenze hätte im Dossier der Planrevision 2020 klar dokumentiert sein müssen. Das war offensichtlich nicht der Fall. Die beschwerdeberechtigten Personen hatten daher keine Möglichkeit, von der Änderung der Waldgrenze Kenntnis zu nehmen und sich dagegen zu wehren.

Unter diesen besonderen Umständen ist eine Überprüfung der Waldgrenzen auf den beiden streitigen Parzellen angezeigt. Es obliegt der zuständigen kantonalen Behörde zu prüfen, ob die 2000 festgelegten statischen Waldgrenzen mit der tatsächlichen Situation übereinstimmen. Die Beschwerde wird in diesem Punkt gutgeheissen und die Sache zu neuer Instruktierung und Entscheidung an die Vorinstanz zurückverwiesen.

Auf die Prüfung der Rüge zu Art. 17 WaG (Mindestwalddistanz) und der willkürlichen Anwendung kantonalen Rechts bei der Ausnahmebewilligung zum geschützten Baum kann in diesem Verfahrensstadium verzichtet werden.

Einordnung in die Rechtsprechung

Bestätigung der Grundsätze zur vorfrageweisen Überprüfung (Art. 21 Abs. 2 RPG)

Das Urteil bestätigt die etablierte Rechtsprechung zur vorfrageweisen Überprüfung von Nutzungsplänen im Baubewilligungsverfahren. Der Grundsatz, dass eine solche Überprüfung ausnahmsweise bei erheblicher Veränderung der Verhältnisse (Art. 21 Abs. 2 RPG) zulässig ist, wurde in BGE 144 II 41 und BGE 148 II 417 entwickelt und vom Bundesgericht in einer Reihe jüngerer Entscheide angewendet (BGer 1C_349/2023 vom 13. Februar 2025; BGer 1C_182/2022 vom 20. Oktober 2023). Auch der Gedanke, dass die Entdeckung eines schutzwürdigen Biotops grundsätzlich eine Anpassung nach Art. 21 Abs. 2 RPG rechtfertigen kann, jedoch vom Einzelfall und dem öffentlichen Interesse am Biotop abhängt, entspricht der gefestigten Rechtsprechung. Das Bundesgericht wendet hier einen zurückhaltenden Massstab an: Bei einem erst 2020 genehmigten Plan mit vorgängigem Biotopinventar reicht das Vorliegen einzelner Rote-Liste-Arten mit geringer Individuenzahl nicht aus, um eine erhebliche ökologische Veränderung zu begründen.

Präzisierung zur Analogie von Art. 13 Abs. 3 WaG zu Art. 21 Abs. 2 RPG

Die eigentliche dogmatische Leistung des Urteils liegt in der Konkretisierung der Analogie von Art. 13 Abs. 3 WaG zu Art. 21 Abs. 2 RPG. Bisher hatte das Bundesgericht die grundsätzliche Analogiefähigkeit festgestellt (BGer 1C_645/2018 vom 21. November 2019 E. 3; BGer 1C_144/2023 vom 30. April 2025 E. 5.1). Das vorliegende Urteil fügt einen wichtigen Verfahrensgrundsatz hinzu: Wenn bei einer Nutzungsplanrevision eine Waldgrenzenänderung gegenüber einer früheren, verbindlich festgestellten Waldfeststellung vorgenommen wurde, ohne dass dies im Revisionsdossier dokumentiert war, können sich die Betroffenen nicht dagegen wehren. In diesem Fall kann der Massstab für die „wesentliche Veränderung der tatsächlichen Verhältnisse" nicht auf die letzte Planrevision abstellen, sondern muss auf die ursprüngliche Waldfeststellung zurückgreifen. Dies schützt die partizipatorischen Rechte der beschwerdeberechtigten Personen und stellt sicher, dass eine unzulässige „stille" Waldgrenzenänderung nicht durch die formelle Rechtswirkung der Planrevision legitimiert wird.

Damit grenzt sich das Urteil auch von der jüngeren Rechtsprechung ab, in der das Bundesgericht bei dokumentierten und öffentlich aufgelegten Waldfeststellungen eine strengere Prüfung der Veränderung seit der letzten Planrevision anlegte (vgl. BGer 1C_518/2025 vom 14. August 2026 E. 3.2). Die entscheidende Differenzierung liegt in der Transparenz und Nachvollziehbarkeit der Waldgrenzenänderung im Planungsverfahren: War sie dokumentiert und öffentlich aufgelegt, kann auf den Zeitpunkt der letzten Revision abgestellt werden; fehlt es daran, ist auf die ursprüngliche Waldfeststellung abzustellen.

Biotopschutz in der Bauzone — Bestätigung eines restriktiven Massstabs

Im Bereich des Biotopschutzes in der Bauzone bestätigt das Urteil die restriktive Tendenz der jüngeren Rechtsprechung. Schon in BGE 139 II 271 und BGE 133 II 220 wurde der Biotopschutz als bundesrechtliche Pflicht anerkannt, aber in der Praxis wird bei recent genehmigten Nutzungsplänen mit vorgängigem Biotopinventar ein hoher Threshold für eine vorfrageweise Überprüfung gesetzt. Das Bundesgericht verlangt konkrete Anhaltspunkte dafür, dass sich die ökologische Wertigkeit des Standorts seit der Nutzungsplanrevision massgeblich verändert hat — die blosse Presence einzelner Rote-Liste-Arten mit geringer Individuenzahl und ohne Brutnachweis auf den streitigen Parzellen genügt nicht. Auch eine bloße Kategorisierung als „Feldgehölz" durch das BAFU ohne weitere Substanziierung reicht nicht aus.

Fazit

Das Bundesgericht weist die Beschwerde in der Hauptsache partly gut: Während die Rügen zum rechtlichen Gehör, zur Sachverhaltsfeststellung und zum Biotopschutz (Art. 18 NHG, Art. 21 Abs. 2 RPG) abgewiesen werden, gibt es der Rüge zur Überprüfung der Waldgrenzen (Art. 13 Abs. 3 WaG) statt. Der entscheidende Grund liegt nicht in einer tatsächlich nachgewiesenen Veränderung der Waldbestockung, sondern in einem Verfahrensmangel: Die bei der Nutzungsplanrevision 2020 vorgenommene Änderung der Waldgrenze gegenüber der verbindlichen Waldfeststellung von 2000 war im Revisionsdossier nicht dokumentiert und damit für die Betroffenen nicht erkennbar. Unter diesen Umständen ist die Überprüfung an der ursprünglichen Waldfeststellung von 2000 zu messen und der kantonalen Behörde aufzuerlegen.

Das Urteil stärkt die Transparenzanforderungen im Nutzungsplanungsverfahren bei Waldgrenzenänderungen und schützt die Partizipationsrechte der Betroffenen. Es zeigt, dass die formelle Rechtskraft einer Nutzungsplanrevision nicht schützt, wenn wesentliche Änderungen im Planungsdossier nicht offen gelegt wurden. Die Sache wird zur neuen Instruktierung und Entscheidung an das Kantonsgericht Freiburg zurückverwiesen.