Executive Summary

• Kernpunkt: Eine Feststellungsverfügung, die dem Betroffenen nie formell eröffnet wurde, kann dennoch rechtskräftig werden, wenn er von ihrer Existenz Kenntnis erlangt und nicht innert nützlicher Frist handelt.
• Entscheidung: Die Beschwerde wird abgewiesen; das Bundesgericht bestätigt den Nichteintretensentscheid der Vorinstanz wegen Fristversäumnisses.
• Bedeutung: Bestätigung der ständigen Rechtsprechung zum Spannungsverhältnis zwischen mangelhafter Eröffnung und Treu und Glauben – die Berufung auf Formmängel findet ihre Grenze im Vertrauensschutz und in der Rechtssicherheit.

Sachverhalt

A.________ (Jahrgang 1953) ist Eigentümer mehrerer Liegenschaften in U.________, darunter die Parzelle KTN 407. Am 7. Mai 2025 ersuchte er das Amt für Landwirtschaft des Kantons Schwyz um Feststellung, dass sein Grundstück KTN 407 nicht Bestandteil des landwirtschaftlichen Gewerbes V.________ sei und entsprechend nicht dem Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB; SR 211.412.11) unterstehe.

Das Amt für Landwirtschaft antwortete am 18. Juni 2025, mit rechtskräftiger Verfügung vom 25. Juni 2007 sei die Unterstellung des Grundstücks KTN 407 unter das BGBB festgestellt worden. Diese Verfügung bilde das Grundstück als Bestandteil des Gewerbes V.________. Dem Beschwerdeführer sei die Unterstellung sodann mit Schreiben vom 23. Mai 2018 bestätigt worden. Da sich die Sachlage seither nicht verändert habe, unterstehe die Parzelle KTN 407 nach wie vor dem BGBB.

Am 18. Juli 2025 erhob A.________ beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz Beschwerde gegen die Verfügung des Amts für Landwirtschaft vom 25. Juni 2007. Er beantragte im Wesentlichen die Feststellung, dass das Grundstück KTN 407 nicht Bestandteil des landwirtschaftlichen Gewerbes V.________ sei. Mit Entscheid vom 3. Februar 2026 trat das Verwaltungsgericht auf das Rechtsmittel nicht ein. Dagegen richtet sich die vorliegende Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ans Bundesgericht.

Erwägungen

Eintretensvoraussetzungen

Das Bundesgericht prüft seine Zuständigkeit und die Eintretensvoraussetzungen von Amtes wegen (Art. 29 Abs. 1 BGG) und mit freier Kognition. Die Beschwerde richtet sich gegen ein verfahrensabschliessendes Urteil (Art. 90 BGG) eines oberen kantonalen Gerichts als letzte kantonale Instanz (Art. 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2 BGG) und betrifft eine gestützt auf das BGBB erlassene Feststellungsverfügung. Die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten steht folglich in der Hauptsache offen (Art. 89 BGBB; Art. 82 lit. a und Art. 83 e contrario BGG), weshalb sie auch gegen den von der Vorinstanz gefällten Nichteintretensentscheid offensteht (BGE 135 II 145 E. 3.2).

Der Beschwerdeführer hat am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen, ist durch das angefochtene Urteil besonders berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an der bundesgerichtlichen Überprüfung (Art. 89 Abs. 1 lit. a–c BGG; BGE 145 II 168 E. 2). Auf die frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.

Art. 89 Abs. 1 BGG (SR 173.110)Kommentierung auf glossagens.ch

«Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer: a. vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat; b. durch den angefochtenen Entscheid oder Erlass besonders berührt ist; und c. ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.»

Mangelhafte Eröffnung und rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV)

Der zentrale Streitgegenstand betrifft die Frage, ob die Vorinstanz zu Recht nicht auf die Beschwerde gegen die Feststellungsverfügung vom 25. Juni 2007 eingetreten ist. Der Beschwerdeführer rügt eine Verletzung seines Anspruchs auf rechtliches Gehör: Die Verfügung vom Juni 2007 sei ihm nie zugestellt worden, und er habe keine Möglichkeit gehabt, am damaligen Verfahren mitzuwirken und die Verfügung anzufechten.

Das Bundesgericht stellt zunächst den massgeblichen verfassungsrechtlichen Rahmen klar. Das Gebot, Entscheide allen direkt betroffenen Personen zu eröffnen, ist ein elementarer Teilgehalt des in Art. 29 Abs. 2 BV verankerten verfassungsrechtlichen Anspruchs auf rechtliches Gehör (BGE 152 I 9 E. 4.3.2). Dieses Gebot hängt eng mit den in Art. 29a BV und Art. 6 und 13 EMRK verbürgten Rechtsschutzgarantien zusammen. Entscheide, die der betroffenen Person nicht eröffnet worden sind, entfalten grundsätzlich keine Rechtswirkungen (BGE 141 I 97 E. 7.1) und erwachsen im Prinzip nicht in Rechtskraft. Die objektive Beweislast dafür, dass und wann eine Verfügung eröffnet bzw. zugestellt wurde, trägt in der Regel die Verwaltung; bestehen diesbezüglich Zweifel, ist auf die Darstellung des Empfängers abzustellen (BGE 136 V 295 E. 5.9).

Art. 29 Abs. 2 BV (SR 101)Kommentierung auf glossagens.ch

«Die Parteien haben Anspruch auf rechtliches Gehör.»

Allerdings gilt nach allgemeinem Grundsatz des öffentlichen Verfahrensrechts, dass den Parteien aus der mangelhaften Eröffnung einer Verfügung kein Nachteil erwachsen darf. Dieser Grundsatz konkretisiert das Prinzip von Treu und Glauben (Art. 5 Abs. 3 und Art. 9 BV) sowie die Verfahrensgarantien gemäss Art. 29 Abs. 1 und 2 BV (BGE 152 I 9 E. 4.3.1). Eine Berufung auf diesen Grundsatz setzt voraus, dass die betroffene Person den Eröffnungsmangel nicht erkannte und bei gebührender Aufmerksamkeit auch nicht hätte erkennen können (BGE 138 I 49 E. 8.3.2; Urteil 2C_87/2025 vom 20. August 2025 E. 3.5.3), sowie, dass sie durch den Mangel tatsächlich einen Nachteil erlitt. Mit den Grundsätzen des Vertrauensschutzes und der Rechtssicherheit wäre es jedoch nicht zu vereinbaren, wenn eine Verfügung wegen mangelhafter Eröffnung jederzeit angefochten werden könnte; vielmehr muss eine solche Verfügung innerhalb einer vernünftigen Frist in Frage gestellt werden (Urteil 2C_87/2025 E. 3.5.3 mit Hinweisen).

Grenzen der Berufung auf Formmängel: Kenntnis und nützliche Frist

Das Bundesgericht konkretisiert: Personen, die von der Existenz einer Verfügung Kenntnis erlangen, die ihnen nicht eröffnet wurde und zu deren Anfechtung sie berechtigt gewesen wären, haben darum besorgt zu sein, Inhalt und Begründung zu erfahren, um über die Ergreifung eines Rechtsmittels zu entscheiden (Urteile 9C_694/2025 vom 8. Juni 2026 E. 5.1; 1C_400/2019 vom 30. Dezember 2019 E. 2; 2C_160/2019 vom 5. November 2019 E. 4.1). Offensichtlich treuwidrig verhält sich, wer während mehrerer Jahre nach Entdeckung des Mangels untätig bleibt (Urteile 2C_1021/2018 vom 26. Juli 2019 E. 4.2; 1C_15/2016 vom 1. September 2016 E. 2.2). Eine Verfügung, die einer beschwerdeberechtigten Person irrtümlich nicht zugestellt wurde, kann mithin rechtskräftig werden, wenn die Person von ihr Kenntnis erlangt und nicht innert nützlicher Frist handelt (Urteile 2D_38/2021 vom 4. Februar 2022 E. 4.5; 2C_160/2019 E. 4.1; 1C_311/2018 vom 2. April 2019 E. 3.2).

Anwendung auf den Einzelfall

Gemäss den für das Bundesgericht verbindlichen Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz (Art. 105 Abs. 1 BGG) vermag das Amt für Landwirtschaft nicht zu beweisen, dass die Feststellungsverfügung vom 25. Juni 2007 dem Beschwerdeführer tatsächlich eröffnet wurde. Abzustellen ist demnach rechtsprechungsgemäss auf die Darstellung des Beschwerdeführers, wonach ihm die Verfügung am 20. Juni 2025 erstmals zugestellt wurde.

Entscheidend ist jedoch: Der Beschwerdeführer erlangte bereits im Mai 2018 Kenntnis von der Existenz der Feststellungsverfügung vom 25. Juni 2007. In seinem Schreiben vom 23. Mai 2018 führte das Amt für Landwirtschaft gegenüber dem Beschwerdeführer ausdrücklich aus, mit der Feststellungsverfügung BGBB: 2007-098 vom 25. Juni 2007 habe das damalige Landwirtschaftsamt festgestellt, dass die Grundstücke von A.________ zusammen ein landwirtschaftliches Gewerbe gemäss Art. 7 BGBB bilden und dieses Gewerbe auch das Grundstück KTN 407 umfasse. Der Beschwerdeführer bestreitet nicht, dieses Schreiben erhalten zu haben.

Das Bundesgericht hält es für nicht nachvollziehbar, dass es dem Beschwerdeführer mangels juristischen Fachwissens nicht möglich gewesen sein soll, aufgrund des Schreibens vom 23. Mai 2018 auf das Vorhandensein der Verfügung von 2007 zu schliessen oder sich zumindest an das Amt zu wenden, um allfällige Unklarheiten auszuräumen. Bei der klaren Bezugnahme auf die Verfügung aus dem Jahr 2007 hätte der Beschwerdeführer nach Treu und Glauben bei Erhalt des Schreibens innert nützlicher Frist darum besorgt sein müssen, die Verfügung nachträglich zugestellt zu erhalten, um sie in der Folge – wiederum innert vernünftiger Frist – anfechten zu können. Da er nach der Kenntnisnahme im Mai 2018 keine entsprechenden Vorkehren traf, war die Verfügung trotz ihrer mangelhaften Eröffnung bereits seit geraumer Zeit rechtskräftig, als er sie im Juli 2025 anfocht.

Die Rüge der Verletzung des rechtlichen Gehörs erweist sich als unbegründet. Auch die Willkürrüge (Art. 9 BV) geht ins Leere, da der Beschwerdeführer keine über die Gehörsrüge hinausgehenden Argumente vorbringt.

Einordnung in die Rechtsprechung

Das Urteil steht in der festen Tradition der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zur mangelhaften Eröffnung von Verfügungen und den daraus resultierenden Folgen für den Fristenlauf. Der Grundsatz, dass nicht eröffnete Entscheide grundsätzlich keine Rechtswirkungen entfalten (BGE 141 I 97 E. 7.1), wird durch das hier bestätigte Korrektiv ergänzt: Kennt eine beschwerdeberechtigte Person von der Existenz der Verfügung, ohne, dass sie ihr formell eröffnet wurde, beginnt die Anfechtungsfrist nach Treu und Glauben zu laufen (Urteil 1C_150/2012 vom 6. März 2013 E. 2.3; Urteil 1C_713/2024 vom 5. März 2025 E. 4.3). Wer während mehrerer Jahre untätig bleibt, handelt offensichtlich treuwidrig (Urteil 2C_1021/2018 vom 26. Juli 2019 E. 4.2).

In dogmatischer Hinsicht bestätigt das Bundesgericht die im Kommentar zu Art. 29 BV dargelegte Differenzierung: Die Beweislast für die Zustellung trägt die Verwaltung; bestehen Zweifel, ist auf die Darstellung des Empfängers abzustellen. Aus dieser Konstellation folgt aber nicht, dass eine mangelhaft eröffnete Verfügung unbegrenzt anfechtbar bleibt. Vielmehr setzt der Grundsatz von Treu und Glauben der Berufung auf Formmängel Grenzen (BGE 144 II 401 E. 3.1; Urteil 2C_87/2025 vom 20. August 2025 E. 3.5.3). Das Spannungsverhältnis zwischen dem Schutz des Einzelnen vor nicht eröffneten Entscheiden einerseits und dem Vertrauensschutz- und Rechtssicherheitsinteresse andererseits wird zugunsten des Rechtssicherheitsprinzips aufgelöst, sobald der Betroffene tatsächlich Kenntnis erlangt hat und untätig bleibt.

Der Fall weist Parallelen zum Urteil 2C_87/2025 vom 20. August 2025 auf, wo das Bundesgericht ebenfalls festhielt, dass der Nachteil des Fristversäumnisses nicht auf die mangelhafte Eröffnung zurückzuführen ist, sondern daraus folgt, dass der Beschwerdeführer die nützliche Frist verstreichen liess (E. 3.5.4). Auch im Urteil 2C_646/2023 vom 19. August 2024 befasste sich das Bundesgericht mit der Frage, dass aus mangelhafter Eröffnung kein Rechtsnachteil erwachsen darf, die Berufung auf den Grundsatz aber voraussetzt, dass der Betroffene den Mangel nicht kannte und nicht hätte erkennen können (E. 4.2).

Die Besonderheit des vorliegenden Falls liegt in der langen Zeitspanne von sieben Jahren zwischen der Kenntnisnahme im Mai 2018 und der Anfechtung im Juli 2025. Das Bundesgericht stuft dieses Zuwarten als eindeutig treuwidrig ein und bestätigt damit die Praxis, dass mehrere Jahre Untätigkeit nach Kenntnisnahme des Mangels als offensichtlich treuwidrig zu qualifizieren sind (Urteil 2C_1021/2018 E. 4.2; Urteil 1C_15/2016 E. 2.2). Das Urteil präzisiert dabei, dass bereits die Bezugnahme auf eine frühere Verfügung in einem behördlichen Schreiben – hier das Schreiben vom 23. Mai 2018 – ausreicht, um den Lauf der nützlichen Frist auszulösen, auch wenn die Verfügung selbst nicht beigelegt wurde und der Betroffene über kein juristisches Fachwissen verfügt. Die Schwelle für die Kenntnisnahme wird damit niedrig angesetzt: Eine klar bezeichnete Verfügung mit Nummer und Datum in einem offiziellen Schreiben genügt, um den Betroffenen nach Treu und Glauben zur Nachfrage zu verpflichten.

Fazit

Das Bundesgericht weist die Beschwerde ab und bestätigt den Nichteintretensentscheid der Vorinstanz. Die Feststellungsverfügung vom 25. Juni 2007 ist trotz mangelhafter Eröffnung rechtskräftig geworden, da der Beschwerdeführer spätestens im Mai 2018 durch das Schreiben des Amts für Landwirtschaft von ihrer Existenz und von der Unterstellung seines Grundstücks KTN 407 unter das BGBB Kenntnis erlangt hat, ohne innert nützlicher Frist dagegen vorzugehen. Der Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) ist nicht verletzt, weil der Grundsatz von Treu und Glauben der Berufung auf den Eröffnungsmangel entgegensteht. Das Urteil bestätigt die ständige Rechtsprechung, dass eine mangelhaft eröffnete Verfügung nicht unbegrenzt anfechtbar bleibt, sondern innert einer vernünftigen Frist in Frage gestellt werden muss, sobald der Betroffene von ihrer Existenz Kenntnis erlangt. Die Gerichtskosten von Fr. 2'000.– werden dem unterliegenden Beschwerdeführer auferlegt (Art. 66 Abs. 1 BGG); eine Parteientschädigung ist nicht geschuldet (Art. 68 Abs. 3 BGG).