1C_363/2025, 1C_371/2025 — Baubewilligung bei Parzellen über zwei Zonen (hinreichende Zufahrt, Mindestfläche, IUS, Baumschutz)

Rechtsgebiet: Raumplanungs- und Baurecht · Vorinstanz: Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal du canton de Vaud (CDAP) · Besetzung: I. öffentlich-rechtliche Abteilung, Richter Haag (Präsident), Kneubühler, Merz; Gerichtsschreiber Hausammann · Verfahrensergebnis: Beschwerden abgewiesen (in dem Masse, als sie zulässig sind)

Executive Summary

• Kernpunkt: Ein Bauprojekt auf einer Parzelle, die teils in der Dorfzone, teils in der Zone geringer Dichte liegt, wirft Fragen zur hinreichenden Zufahrt (Art. 19 und 22 RPG), zur Anrechnung der Gesamtfläche bei der Mindestparzellenfläche, zum IUS und zum Baumschutz auf.
• Entscheidung: Das Bundesgericht bestätigt die vorinstanzliche Praxis, welche die Gesamtfläche der grenzüberschreitenden Parzelle für die Mindestflächenprüfung heranzieht und eine Zufahrt von rund 2 Metern Breite als hinreichend erachtet; die Beschwerden der Nachbarn werden abgewiesen.
• Bedeutung: Der Entscheid präzisiert die Rechtsprechung zur Erschliessungsanforderung (kein Schematismus bei der Zufahrtsbreite, Gesamtumstände massgebend) und bestätigt den weiten Beurteilungsspielraum der kantonalen Behörden bei der Anwendung des kommunalen Baureglements auf Parzellen, die zwei Bauzonen überlagern.

Sachverhalt

G.________ ist Eigentümerin der Parzelle Nr. 85 in Saint-Sulpice (VD), die sie den Gesellschaften E.________ SA und F.________ SA zum Verkauf versprach. Diese sind Miteigentümerinnen der angrenzenden Grundstücke Nr. 757 und 1773 (letztere durch Teilung der Parzelle Nr. 86 entstanden). Die drei Parzellen liegen teils in der Dorfzone, teils in der Zone geringer Dichte, gemäss dem Reglement général sur l'aménagement du territoire et les constructions (RGATC) vom 18. August 2011. Südöstlich davon sind A.________ und B.________ (Beschwerdeführer 1) Miteigentümer der Parzelle Nr. 677 in der Zone geringer Dichte. C.________ und D.________ (Beschwerdeführer 2) sind Miteigentümer von zwei Stockwerkeigentumseinheiten auf der benachbarten Parzelle Nr. 90.

Im Juli 2023 reichten die Gesellschaften ein Baugesuch ein: Abriss der Garage auf Parzelle Nr. 757 und des Gebäudes auf Parzelle Nr. 85 (kantonales Bauinventar mit der Note «6») nebst Ersatz durch einen Autounterstand; nordöstlich auf den Parzellen Nr. 85 und 757 ein Wohngebäude mit sechs Wohnungen; auf Parzelle Nr. 1773 eine Villa mit Pool. Das Projekt sieht die Zusammenlegung der Grundstücke Nr. 85, 757 und 1773 mit Grenzbereinigung vor. Nach öffentlicher Auflage und mehreren Einsprüchen der Nachbarn erteilte die Munizipalität Saint-Sulpice am 3. April 2024 die Baubewilligung. Die CDAP hiess die kantonalen Beschwerden der Nachbarn mit zwei getrennten Entscheiden vom 27. Mai 2025 teilweise gut: Sie bestätigte die Baubewilligung, fügte jedoch zwei zusätzliche Bedingungen betreffend die Aussengestaltung und endgültige Minergie-Zertifizierung hinzu.

Gegen diese Entscheide gelangten die Beschwerdeführer 1 und 2 mit zwei Beschwerden in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ans Bundesgericht. Mit präsidialen Verfügungen vom 20. August 2025 wurde beiden Beschwerden die aufschiebende Wirkung erteilt. Das Bundesgericht vereinigte die beiden Verfahren (vgl. Art. 71 BGG und Art. 24 PCF; BGE 133 II 366).

Erwägungen

Hinreichende Zufahrt (Art. 19 und 22 RPG)

Die Beschwerdeführer rügen, die Zufahrt zur Parzelle Nr. 1773 sei unzureichend im Sinne von Art. 19 und 22 RPG. Das Bundesgericht legt die massgeblichen Bestimmungen dar:

Art. 22 RPG (SR 700)Kommentierung auf glossagens.ch

«1 Bauten und Anlagen dürfen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden. 2 Voraussetzung einer Bewilligung ist, dass: a. die Bauten und Anlagen dem Zweck der Nutzungszone entsprechen; und b. das Land erschlossen ist. 3 Die übrigen Voraussetzungen des Bundesrechts und des kantonalen Rechts bleiben vorbehalten.»

Art. 19 RPG (SR 700)

«1 Land ist erschlossen, wenn die für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht und die erforderlichen Wasser-, Energie- sowie Abwasserleitungen so nahe heranführen, dass ein Anschluss ohne erheblichen Aufwand möglich ist. 2 Das Gemeinwesen hat die Bauzonen innerhalb der im Erschliessungsprogramm vorgesehenen Frist zu erschliessen; es kann die Erschliessung bei Bedarf etappieren. Das kantonale Recht regelt die Beiträge der Grundeigentümer. 3 Erschliesst das Gemeinwesen Bauzonen nicht fristgerecht, so ist den Grundeigentümern zu gestatten, ihr Land nach den vom Gemeinwesen genehmigten Plänen selber zu erschliessen oder die Erschliessung durch das Gemeinwesen nach den Bestimmungen des kantonalen Rechts zu bevorschussen.»

Eine Zufahrt ist hinreichend, wenn sie technisch und rechtlich ausreicht, um den gesamten Verkehr der von ihr erschlossenen Zone aufzunehmen (BGE 121 I 65 E. 3a). Das Gesetz verlangt keine idealen Zufahrten; es genügt, dass der Erschliessungsweg für den nutzungsbedingten Verkehr befahrbar ist und weder seine Nutzer noch die Nutzer der angeschlossenen öffentlichen Strassen übermässigen Gefahren aussetzt (BGer 1C_368/2021 vom 29.08.2022 E. 3.1; BGer 1C_88/2019 vom 23.09.2019 E. 3.1). Die Sicherheit der Nutzer muss auf der gesamten Länge gewährleistet sein, Übersichtlichkeit und Ausweichmöglichkeiten müssen ausreichen, und der Zugang für Rettungsdienste (Ambulanz, Feuerwehr) und Strassenunterhalt muss gesichert sein (BGE 121 I 65 E. 3a; BGer 1C_56/2019 vom 14.10.2019 E. 3.1). Es genügt, wenn die Baubewilligung unter der Bedingung erteilt wird, dass der Strassenzugang gesichert ist (BGer 1C_282/2024 vom 26.02.2025 E. 2.2; BGer 1C_220/2024 vom 29.01.2025 E. 4.1). Den kommunalen und kantonalen Behörden steht in diesem Bereich ein erheblicher Ermessensspielraum zu (BGE 121 I 65 E. 3a; BGer 1C_17/2025 vom 29.01.2026 E. 4.1).

Die Vorinstanz stellte fest, dass die Parzelle Nr. 1773 über eine fuss- und fahrzeuggestützte Dienstbarkeit verfügt und dass der Durchgang am Nordosteck des Grundstücks Nr. 91 zwar nicht ideal, aber mit rund 2 Metern (2,21 m gemäss Architektenplan vom 28. Januar 2025) ausreichend breit für ein Fahrzeug ist. Das Bundesgericht folgt dieser Einschätzung: Selbst bei einer Breite von nur 2 Metern können Personenwagen mit einer durchschnittlichen Breite von 1,80 Metern (vgl. BGer 1C_282/2024 E. 3.3; Norm VSS 40 201) die Parzelle erreichen. Bei der lokalen Augenscheinsinsicht konnten die kantonalen Richter die ausreichende Breite bestätigen. Die Enge betrifft nur den Eingang der Parzelle, sodass keine Kreuzungsschwierigkeiten mit anderen Wegbenutzern entstehen — zumal nur eine Familienvilla erstellt wird. Eine Wendemöglichkeit im Süden des Grundstücks vermeidet rückwärts Ausfahren. Die Behauptung der Beschwerdeführer 1, eine Breite von mindestens 2,50 Metern sei erforderlich, wird zurückgewiesen: Die von ihnen zitierte Referenz (2,20 m über 66 Meter Länge mit Kreuzungsanforderung; BGer 1C_532/2010 vom 29.03.2011 E. 2.5.1) ist nicht vergleichbar und bestätigt im Gegenteil, dass die Eignung einer Zufahrt aufgrund einer Gesamtwürdigung der konkreten Umstände und ohne Schematismus zu beurteilen ist. Die rechtliche Hinlänglichkeit der Zufahrt ist aufgrund der bestehenden Dienstbarkeit unbestritten. Die Rüge der Verletzung von Art. 19 und 22 RPG ist unbegründet.

Mindestparzellenfläche bei Zonengrenze

Das Projekt erstreckt sich auf der neuen Parzelle A (1'961 m², aus der Zusammenlegung der Parzellen Nr. 85, 757 und teilweise Nr. 86 entstanden) über zwei Zonen: 1'308 m² in der Dorfzone und 653 m² in der Zone geringer Dichte. Nach Art. 14.1 Abs. 2 RGATC müssen Wohngebäude in der Zone geringer Dichte auf Grundstücken von mindestens 800 m² stehen. Die Beschwerdeführer rügen, die Vorinstanz habe fälschlich die Gesamtfläche beider Zonen für die Mindestflächenprüfung herangezogen.

Das Bundesgericht prüft die Anwendung kantonalen bzw. kommunalen Rechts unter dem Willküraspekt. Nach der Praxis der CDAP muss ein Bauprojekt auf einer Parzelle, die zwei Zonen überlagert, die Anforderungen beider Zonen erfüllen, sofern keine besondere kommunale Regelung besteht (BGer 1C_339/2017 vom 06.03.2018 E. 3.1.2). Ausnahmen gelten, wenn das Gebäude tatsächlich nur in einer Zone errichtet wird (BGer 1C_437/2023, 1C_466/2023 und 1C_484/2023 vom 30.09.2024 E. 3.2).

Hier wird die Villa ausschliesslich auf dem 653 m²-Teil in der Zone geringer Dichte errichtet, sodass nach der CDAP-Praxis eigentlich die Regeln dieser Zone — einschliesslich der Mindestfläche von 800 m² — anwendbar wären. Das Bundesgericht erachtet es jedoch nicht als unmittelbar willkürlich, bei einer Parzelle, die zwei Bauzonen überlagert, die Gesamtfläche für die Mindestflächenprüfung heranzuziehen (BGer 1C_339/2017 E. 3.2: «pas nécessairement arbitraire»). Die mit der Mindestfläche verfolgten Ziele — Vermeidung von Bodenverschachterung, Sicherung von Durchgrünung, Hygiene und Besonnung sowie quantitative Begrenzung der Baulandentwicklung — werden auch durch die übrigen Regeln der Zone geringer Dichte (Ausnützungsgrenzen, Bauweise, Maximalzahl Wohnungen) abgesichert. Eine andere Situation läge vor, wenn Flächen einer nicht-baubaren Zone für die Mindestfläche einer Bauzone herangezogen würden (BGer 1C_279/2019 vom 09.04.2020 E. 2.3–2.4). Die gewählte Lösung ist zwar nicht die einzig denkbare, aber nicht derart unhaltbar, dass ein Eingreifen des Bundesgerichts gerechtfertigt wäre. Zudem verfügt die Gemeinde bei der Auslegung ihres eigenen Baureglements über grosse Autonomie (Art. 2 Abs. 3 RPG; BGer 1C_46/2024 vom 19.05.2025 E. 2.2).

Ein weiteres Argument der Beschwerdeführer 1, wonach die im Dorfzonen-Teil beanspruchte Baufläche (6-Wohnungen-Gebäude, Renovation) die Anrechenbarkeit dieses Teils für die Mindestfläche ausschliesse, wird als neu und unzulässig qualifiziert: Der Einwand sei vor der Vorinstanz nicht erhoben worden und vermengt zudem Ausnutzungsregeln (IUS) mit Mindestflächenregeln.

Grenzänderung und capacity constructive (Art. 3.7 und 4.8 RGATC)

Die Beschwerdeführer 1 rügen, die durch das Projekt bewirkte Grenzänderung führe zu einer höheren als die der Zone zugewiesene capacity constructive. Nach Art. 3.7 und 4.8 RGATC darf eine Grenzänderung nicht zur Folge haben, dass ein bestehendes Gebäude nicht mehr vorschriftsgemäss wird oder eine höhere capacity constructive als die der Zone zugewiesene erreicht wird. Die Vorinstanz hat das Projekt auf der Grundlage der neuen Parzelle A (1'961 m²) geprüft und zwischen dem Dorfzonen-Teil und dem Zone-geringer-Dichte-Teil unterschieden, wodurch sie die Konformität mit den Grenzänderungsvorschriften indirekt mitgeprüft hat. Die Rüge ist unbegründet.

IUS-Berechnung, Minergie-Bonus, Dachgeschoss und Veranden

IUS und Minergie-Bonus

Die Ausnützung (IUS) beträgt in der Dorfzone 0,60 (Art. 12.2 RGATC) und in der Zone geringer Dichte 0,30 (Art. 14.2 RGATC). Die capacity constructive des Zone-geringer-Dichte-Teils (653 m²) beläuft sich auf 196 m² (IUS 0,3), erhöht um 15 % auf 225 m² dank einer nachweislich überlegenen Energieeffizienz (Minergie-Bonus; Art. 97 Abs. 4 des kantonalen Baugesetzes LATC und Art. 3.6 RGATC). Die Rügen gegen den Minergie-Bonus sind bloss appellatorisch und vermögen die vorinstanzliche Argumentation nicht als unhaltbar erscheinen zu lassen. Die CDAP hat festgehalten, dass ein provisorisches Minergie-A-Zertifikat vorliegt und die Baubewilligung mit der auflösenden Bedingung der endgültigen Zertifizierung versehen wurde.

Im Dorfzonen-Teil werden 730,5 m² Wohnnutzfläche realisiert, bei einer zulässigen Höchstausnützung von 748,8 m² (1'308 m² × 0,6) — selbst ohne Minergie-Bonus. Die Rügen der Beschwerdeführer 2, die sich nicht gegen die Argumentation der CDAP richten, sind ungenügend begründet und teilweise unzulässig (Art. 42 Abs. 2 und Art. 106 Abs. 2 BGG).

Dachgeschoss

Die Beschwerdeführer machen geltend, das Dachgeschoss sei bewohnbar und seine Fläche sei in den IUS einzubeziehen. Die CDAP hat festgehalten, dass laut den Plänen das Dachgeschoss als Waschküche, Speicher und Abstellraum vorgesehen ist, die Höhe von 2,40 m nur auf Teilflächen erreicht wird, die Räume objektiv nur für Lagerzwecke geeignet sind, die Beleuchtung schwach ist, keine Heizung vorgesehen ist und ein Zimmer im ersten Obergeschoss eingerichtet wird. Diese Indizien sind nach der kantonalen Praxis relevant für die objektive Beurteilung, ob ein Dachgeschoss bewohnt wird. Die Kritik der Beschwerdeführer hält der Willkürprüfung nicht stand.

Veranden

Zwei unbeheizte Veranden sind im zweiten Obergeschoss geplant (9,94 m² und 10,62 m²), jeweils unter 10 % der Geschossfläche (248 m²), und können nach Art. 3.2 RGATC zusätzlich zur capacity constructive errichtet werden. Dass die Veranden weitgehend in die Gebäudehülle integriert sind, ist nicht entscheidend, da sie unbeheizt bleiben. Das Kriterium der fehlenden Beheizung ist nach Art. 3.2 RGATC massgebend für die Qualifikation als Veranda. Die vorinstanzliche Würdigung ist nicht willkürlich.

Baumschutz und Interessenabwägung

Die Beschwerdeführer 1 rügen schliesslich eine willkürliche Anwendung der kantonalen Baumschutzvorschriften (LPrPNP; Art. 14 und 15), eine Verletzung des Verhältnismässigkeitsprinzips und des Anspruchs auf rechtliches Gehör. Das Bundesgericht hält die Interessenabwägung der Vorinstanz für nicht zu beanstanden. Das Alter der Bäume allein ist nicht entscheidend; die CDAP hat sich auf das Gutachten eines Baumspezialisten gestützt und Vitalität sowie den Gesundheitszustand der zu fällenden Bäume berücksichtigt. Da das Projekt auf einer einzigen Parzelle realisiert wird, war eine globale Interessenabwägung ohne Zonenunterscheidung nicht zu beanstanden. Das private Interesse der Bauherrschaft, die auf ihrem Grundstück vorhandenen Baumöglichkeiten zu nutzen, überwiegt: Der Dorfzonen-Teil liegt in einem bereits weitgehend überbauten Gebiet und im Plan d'agglomération Lausanne-Morges (PALM), der Dichteziele verfolgt. Für den Zone-geringer-Dichte-Teil hat die CDAP die Alternativen der Beschwerdeführer verworfen, da eine Verschiebung der Villa die Baugrenzen verletzen und eine Verschiebung des Autounterstands jede Wendemöglichkeit ausschliessen würde. Die Kompensation durch sieben neue Baumpflanzungen — davon zwei südlich der Villa — ist qualitativ und quantitativ ausreichend.

Einordnung in die Rechtsprechung

Das Urteil reiht sich in die ständige Rechtsprechung zur Erschliessungsanforderung nach Art. 19 und 22 RPG ein und präzisiert diese in mehreren Punkten. Der Leitentscheid BGE 121 I 65 E. 3a, auf den das Bundesgericht ausdrücklich verweist, formuliert die Grundregel, dass eine Zufahrt hinreichend ist, wenn sie technisch und rechtlich für den nutzungsbedingten Verkehr ausreicht — ideale Verhältnisse werden nicht verlangt. Der vorliegende Entscheid bestätigt diesen massgebenden Beurteilungsmassstab und wendet ihn auf eine Konstellation an, in der die Zufahrt nur an einer Stelle (am Eingang der Parzelle) auf rund 2 Meter schmal ist. Das Bundesgericht betont ausdrücklich, dass die Eignung einer Zufahrt aufgrund einer Gesamtwürdigung der konkreten Umstände und ohne Schematismus zu beurteilen ist — eine feste Mindestbreite lässt sich der Rechtsprechung nicht entnehmen. Damit grenzt sich der Entscheid von einer schematischen Herangehensweise ab, wie sie die Beschwerdeführer mit dem Postulat einer Mindestbreite von 2,50 Metern vertreten hatten, und bestätigt die im Kommentar zu Art. 22 RPG im Abschnitt zur hinreichenden Erschliessung dargestellte Praxis, wonach den kantonalen und kommunalen Baubehörden bei der Auslegung der hinreichenden Zufahrt ein erhebliches Ermessen zusteht.

Im Bereich der Mindestparzellenfläche bei Zonengrenzen bestätigt das Bundesgericht die kantonale Praxis, wonach es nicht willkürlich ist, bei einer Parzelle, die zwei Bauzonen überlagert, die Gesamtfläche für die Mindestflächenprüfung heranzuziehen. Es schliesst sich damit an BGer 1C_339/2017 E. 3.2 an, wo diese Frage als «pas nécessairement arbitraire» beurteilt, aber letztlich offen gelassen wurde. Der vorliegende Entscheid bejaht die Vereinbarkeit mit dem Willkürverbot nunmehr tragend und begründet dies dogmatisch mit den gleichen Schutzzielen, die hinter Mindestflächen- und Ausnutzungsregeln stehen (Begrenzung der quantitativen Baulandentwicklung, Vermeidung von Bodenverschachterung). Gleichzeitig schränkt das Gericht ein, dass eine andere Situation vorläge, wenn Flächen einer nicht-baubaren Zone für die Mindestfläche einer Bauzone mobilisiert würden (BGer 1C_279/2019 E. 2.3–2.4). Der Entscheid ist eine Bestätigung und dogmatische Untermauerung der bisherigen Praxis, keine Praxisänderung.

Fazit

Das Bundesgericht weist die Beschwerden der Nachbarn in dem Masse ab, als sie zulässig sind. Es bestätigt die Baubewilligung mit den von der Vorinstanz hinzugefügten Bedingungen (Aussengestaltung, Minergie-Zertifizierung). Die Gerichtskosten von je 3'000 Franken werden den Beschwerdeführern auferlegt; eine Parteientschädigung von je 2'000 Franken ist den als Solidarschuldnerinnen auftretenden Beschwerdegegnerinnen (E.________ SA und F.________ SA) geschuldet, während die Munizipalität keine solche geltend machen kann (Art. 66 und 68 BGG). Der Entscheid unterstreicht den weiten Beurteilungsspielraum der kantonalen und kommunalen Behörden im Baurecht und die zurückhaltende Kognition des Bundesgerichts bei der Prüfung kantonalen und kommunalen Baurechts unter dem Willküraspekt.