4A_316/2025 — Pachtrecht: Acquits-Verweigerung als Sachmangel und Beweislast für entgangenen Gewinn

Rechtsgebiet: Landpacht (Bail à ferme agricole) · Vorinstanz: Cour civile I, Tribunal cantonal du canton du Valais · Besetzung: I. zivilrechtliche Abteilung, 5 Richter/innen (Hurni [Präsident], Kiss, Denys, Rüedi, May Canellas) · Verfahrensergebnis: Beschwerde abgewiesen

Executive Summary

• Kernpunkt: Ein Vermieter, der dem Pächter die amtlichen Weinbau-Acquits vorenthält und ihn so am Einlagern der Ernte hindert, verursacht einen Sachmangel im Sinne des Mietrechts. Der Pächter muss jedoch den entstandenen Schaden (entgangenen Gewinn) substanziiert beweisen — es genügt nicht, bloss maximale Produktionsmengen und Preisempfehlungen zu behaupten.
• Entscheidung: Die Beschwerde der Pächterin wird abgewiesen. Die Vorinstanz hat zu Recht erkannt, dass der Schadensumfang nicht nachgewiesen ist; Art. 42 Abs. 2 OR greift nicht, weil die Pächterin keine brauchbaren Schätzungsgrundlagen lieferte. Eine Aufrechnung nach Art. 259e OR scheidet mangels bewiesener Gegenforderung aus.
• Bedeutung: Das Urteil präzisiert, dass die Pflicht zur Schadenssubstanziierung auch im Landpachtrecht gilt und dass die clausula rebus sic stantibus (Art. 2 Abs. 2 ZGB) hinter den vertraglichen Anpassungsmechanismen — insbesondere der Mietzinsherabsetzung nach Art. 259d OR (analog via Art. 288 Abs. 1 lit. b OR) — zurücktritt. Der Pächter muss eine Herabsetzungserklärung abgeben, bevor er sich von der Pachtzinspflicht befreit fühlen kann.

Sachverhalt

Am 24. März 2014 schloss C.________ mit der A.________ Sàrl (nachfolgend: Pächterin) einen Pachtvertrag über Weinberge von insgesamt 11'934 m² in der Gemeinde U.________ (Kanton Wallis). Der Vertrag lief ab dem 1. Januar 2014 für neun Jahre. Der Pachtzins bestand aus einem Geldanteil von 1.10 CHF/m² (13'127.40 CHF jährlich) sowie einem Naturalanteil von 0.10 CHF/m² in Form von Wein (1'193.40 CHF jährlich), fällig jeweils bis zum 30. März.

Nach dem Tod von C.________ am 12. Juni 2019 machten dessen Erben (die Vermieter, darunter B.________ als spätere Alleineigentümerin) ausstehende Pachtzinsen geltend. Sie forderten mit Schreiben vom 9. August 2019 rückständige Beträge für die Jahre 2015–2019 und setzten der Pächterin eine Sechsmonatsfrist. Am 15. November 2019 forderten sie die Pächterin auf, die Beträge zu bezahlen und die Bewirtschaftung der Weinberge einzustellen.

Zentraler Konfliktpunkt: Die Vermieter verweigerten die Weitergabe der jährlich vom Landwirtschaftsdienst des Kantons Wallis ausgestellten Acquits (amtliche Produktionsbewilligungen für den Weinbau). Ohne diese Dokumente konnte die Pächterin die Traubenernten der Jahre 2018 und 2019 weder liefern noch einlagern (encaver). Die Acquits 2018 wurden erst am 2. April 2019 übergeben (die Weinlese 2018 hatte im September 2018 begonnen), die Acquits 2019 wurden trotz Aufforderung gar nicht mehr zugestellt. Die Vermieterin gab später zu, die Weitergabe bewusst verweigert zu haben.

Die Pächterin erhob Schuldbefreiungsklage und beantragte ausserdem den Ersatz ihres Schadens (entgangener Gewinn aus den nicht einlagerbaren Ernten 2018 und 2019: 47'529 CHF bzw. 43'735.36 CHF) in Aufrechnung gegen die eingeklagten Pachtzinsforderungen. Die Vorinstanz wies die Schuldbefreiungsklage ab und hob die Rechtsöffnung definitiv für die betriebenen Beträge auf, da die Pächterin den Schadensumfang nicht bewiesen habe. Die Schadensersatzklage wurde wegen fehlenden Sühneversuchs als unzulässig erklärt. Hiergegen richtet sich die Beschwerde ans Bundesgericht.

Erwägungen

Beweislast für den Schadensumfang (Art. 42 OR)

Das Bundesgericht prüft zunächst, ob die Vorinstanz zu Recht den Schadensumfang als unbewiesen erachtet hat. Die Pächterin macht geltend, sie habe die massgeblichen Tatsachen — maximale gesetzlich zulässige Produktionsmenge pro Rebsorte und von der Interprofession de la Vigne et du Vin du Valais empfohlene Preise — substanziiert behauptet und belegt; die Vermieterin habe dies nicht präzise bestritten.

Art. 42 Abs. 1 und 2 OR (SR 220)«1 Wer Schadenersatz beansprucht, hat den Schaden zu beweisen. 2 Der nicht ziffernmässig nachweisbare Schaden ist nach Ermessen des Richters mit Rücksicht auf den gewöhnlichen Lauf der Dinge und auf die vom Geschädigten getroffenen Massnahmen abzuschätzen.»

Das Bundesgericht folgt der Argumentation der Pächterin nicht. Aus den von ihr angeführten Schriftsätzen geht nicht hervor, dass die Vermieterin die behauptete Produktion der maximal erlaubten Traubenmenge oder die Anwendung der empfohlenen Preise stillschweigend eingeräumt hätte. Vielmehr wurden diese Tatsachen ausdrücklich bestritten, und die Vermieterin erklärte ihre Unkenntnis. Von der Vermieterin eine detailliertere Bestreitung zu verlangen, käme einer Umkehr der Beweislast entgegen Art. 8 ZGB gleich (vgl. BGE 115 II 1, E. 4: Wer entgangenen Gewinn aus einem Dauervertrag beansprucht, ist allein beweispflichtig, auch wenn der Belangte nur mit Nichtwissen bestreitet).

Das Gericht prüft sodann, ob die Voraussetzungen für eine richterliche Schadensschätzung nach Art. 42 Abs. 2 OR gegeben sind. Diese Beweiserleichterung setzt voraus, dass der Geschädigte sich in Beweisnot befindet und zumindest die Tatsachen dargelegt hat, die eine Schätzung des Schadens ermöglichen oder erleichtern (vgl. BGE 140 III 409, E. 4.3.1). Die Vorinstanz stellte fest, dass die Pächterin weder Buchhaltung noch Steuererklärung eingereicht und in der Berufungsinstanz kein Sachverständigengutachten zur Schadensermittlung beantragt hatte. Die Pächterin hatte ferner nur Angaben zu den Betriebseinnahmen des Jahres 2017 vorgelegt, was für eine Schätzung des entgangenen Gewinns einer «normalen» Ernte über mehrere Jahre nicht ausreicht. Die Rüge der willkürlichen Beweiswürdigung und der Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör erweist sich als rein appellatorisch und wird als unzulässig erklärt (vgl. BGE 150 III 1, E. 4.5; BGE 148 III 30, E. 3.1).

Schadensersatzanspruch und Aufrechnung (Art. 259e OR)

Das Verhalten der Vermieterin — die bewusste Vorenthaltung der Acquits — begründet nach Feststellung der Vorinstanz einen Sachmangel (défaut), da die Pächterin an der vertragsgemässen Nutzung (Einlagern der Ernte) gehindert wurde. Die Vermieterin hat auch keine entlastende Beweisführung erbracht, dass sie kein Verschulden treffe.

Art. 259e OR (SR 220)«Hat der Mieter durch den Mangel Schaden erlitten, so muss ihm der Vermieter dafür Ersatz leisten, wenn er nicht beweist, dass ihn kein Verschulden trifft.»

Ein Schadensersatzanspruch nach Art. 259e OR (anwendbar im Landpachtrecht) scheitert jedoch nicht am Verschulden, sondern am Schadensnachweis: Da die Pächterin den Umfang ihres Schadens nicht bewiesen hat (vgl. oben, E. 3), verfügt sie über keine festgestellte Gegenforderung, die sie der Pachtzinsforderung der Vermieterin aufrechnen könnte. Die Voraussetzungen von Art. 259e OR sind damit nicht erfüllt.

Clausula rebus sic stantibus und Mietzinsherabsetzung (Art. 259d OR)

Die Pächterin macht im Weiteren geltend, die Vermieterin missbrauche ihr Recht, wenn sie trotz des von ihr verursachten Sachmangels die Pachtzinsen für 2018 und 2019 einfordere, obwohl die Pächterin die Erträge, mit denen sie den Pachtzins hätte bestreiten können, nicht erzielen konnte. Sie beruft sich auf Art. 2 Abs. 2 ZGB (Verbot des Rechtsmissbrauchs) und letztlich auf die clausula rebus sic stantibus.

Das Bundesgericht weist darauf hin, dass die clausula rebus sic stantibus subsidiär gegenüber den vertraglichen und gesetzlichen Anpassungsmechanismen ist (vgl. BGE 127 III 300, E. 6a; Hausheer/Aebi-Müller, Berner Kommentar, 2012, N. 229 ad Art. 2 ZGB; Steinauer, TDPS vol. II/1, 2009, S. 229 f. N. 606 und 608 f.). Insbesondere geht ihr der Mechanismus der Mietzinsherabsetzung nach Art. 259d OR vor:

Art. 259d OR (SR 220)«Wird die Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt oder vermindert, so kann der Mieter vom Vermieter verlangen, dass er den Mietzins vom Zeitpunkt, in dem er vom Mangel erfahren hat, bis zur Behebung des Mangels entsprechend herabsetzt.»

Art. 259d OR ist im Landpachtrecht entsprechend anwendbar (via Art. 288 Abs. 1 lit. b OR; vgl. BGE 142 III 557, E. 8.3.1). Der Herabsetzungsanspruch setzt jedoch eine Erklärung des Mieters an den Vermieter voraus. Da die Pächterin nicht darlegt, eine solche Herabsetzungsverlangenserklärung abgegeben zu haben — und sich dies auch nicht aus dem kantonalen Sachverhalt ergibt —, kann sie sich nicht auf die Befreiung von der Pachtzinspflicht berufen. Das Bundesgericht erinnert zudem daran, dass ein der Herabsetzung fähiger Pachtzins nicht einem Schaden gleichgestellt werden kann (vgl. BGE 126 III 388, E. 11c; Higi/Wildisen, Zürcher Kommentar, 5. Aufl. 2019, N. 4 ad Art. 259e OR und N. 11 ad Art. 259d OR).

Kostenverteilung

Die Pächterin rügt schliesslich, die Vorinstanz habe sie zu Unrecht mit sämtlichen erstinstanzlichen Kosten belastet. Sie macht geltend, sie habe teilweise obsiegt, weil die provisorische Rechtsöffnung im Betreibungsverfahren im Umfang von etwa der Hälfte der betriebenen Beträge aufgehoben worden sei, und sie ihre Schlussanträge entsprechend reduziert habe.

Das Bundesgericht hält dem entgegen, dass ein Rechtsöffnungsentscheid keine Rechtskraft hinsichtlich des Nichtbestehens oder der Uneinbringlichkeit der Forderung entfaltet — dies ist gerade Gegenstand der Schuldbefreiungsklage (vgl. BGE 151 III 45, E. 1.2.3; BGE 149 III 268, E. 4.3.1). Die teilweise Aufhebung der provisorischen Rechtsöffnung konnte die Schuldbefreiungsklage somit nicht teilweise gegenstandslos machen oder einen Teilgewinn darstellen. Wer seine Klageanträge im Laufe des Verfahrens reduziert, nimmt einen Teilklagerückzug vor und gilt insoweit als unterlegen, mit der Folge anteiliger Kostenbelastung (vgl. BGer 4A_375/2023 vom 25. Juni 2024, E. 3.4; BGer 4A_396/2021 vom 2. Februar 2022, E. 4.4). Die Kostenverteilung der Vorinstanz erweist sich als bundesrechtskonform.

Einordnung in die Rechtsprechung

Der Entscheid reiht sich in die gefestigte Rechtsprechung zu den mietrechtlichen Mängelrechten ein, überträgt diese aber auf die spezifische Konstellation eines Walliser Weinbaupachtverhältnisses, in dem der Vermieter durch Vorenthaltung amtlicher Produktionsdokumente einen Nutzungsausfall verursacht. In dogmatischer Hinsicht bestätigt das Urteil mehrere Grundsätze:

Erstens bekräftigt das Bundesgericht die Subsidiarität der clausula rebus sic stantibus gegenüber den gesetzlichen Vertragsanpassungsmechanismen, hier insbesondere gegenüber der Mietzinsherabsetzung nach Art. 259d OR, die im Landpachtrecht über Art. 288 Abs. 1 lit. b OR analog anwendbar ist (Bestätigung von BGE 127 III 300 und BGE 142 III 557). Die clausula kann nicht als Umgehung der für die Mängelrechte geltenden Form- und Erklärungsanforderungen dienen.

Zweitens präzisiert der Entscheid die Anforderungen an die Schadenssubstanziierung im mietrechtlichen Kontext: Die blosse Behauptung, die Parzellen hätten die maximal zulässige Produktionsmenge erbracht und die Preise hätten den Empfehlungen der Interprofession entsprochen, genügt nicht, wenn diese Tatsachen bestritten werden. Die Beweislastverteilung nach Art. 8 ZGB und Art. 42 Abs. 1 OR bleibt massgeblich; die Beweiserleichterung nach Art. 42 Abs. 2 OR setzt voraus, dass der Geschädigte zumindest die Schätzungsgrundlagen liefert (Bestätigung von BGE 140 III 409 und BGE 122 III 219). Die Pächterin hätte Buchhaltung, Steuererklärungen oder ein Sachverständigengutachten beibringen müssen, um eine richterliche Schätzung zu ermöglichen.

Drittens hält das Gericht an der klaren dogmatischen Trennung zwischen Pachtzins und Schaden fest: Ein der Herabsetzung fähiger Pachtzins ist kein Schadensersatzanspruch (Bestätigung von BGE 126 III 388). Der Pächter kann nicht durch Verweis auf den von ihm nicht erwirtschafteten Ertrag die Pachtzinspflicht einseitig als erloschen betrachten, ohne die formalen Schritte der Mietzinsherabsetzung nach Art. 259d OR zu durchlaufen.

Viertens bestätigt der Entscheid die Rechtsprechung zum Verhältnis von Rechtsöffnung und Schuldbefreiungsklage: Der provisorische Rechtsöffnungsentscheid entfaltet keine materielle Rechtskraft, und ein Teilklagerückzug nach teilweiser Aufhebung der provisorischen Rechtsöffnung stellt keinen Teilgewinn dar (Bestätigung von BGE 151 III 45 und der Praxis zu Art. 99 ZPO bei Teilklagerückzug).

Fazit

Das Urteil illustriert, wie der Schutz des Landpächters vor vertragswidrigem Verhalten des Vermieters formalen Schranken unterliegt. Zwar begründet die vorsätzliche Vorenthaltung der Acquits einen Sachmangel und ein Verschulden des Vermieters im Sinne von Art. 259e OR, doch scheitert der Schadensersatzanspruch am nicht geführten Schadensbeweis. Der Weg über die clausula rebus sic stantibus wird durch den Vorrang der Mietzinsherabsetzung nach Art. 259d OR (analog) versperrt, die eine formelle Herabsetzungsverlangenserklärung verlangt — eine solche hat die Pächterin nicht abgegeben. Praktisch bedeutet dies, dass ein Pächter bei Nutzungsausfall umgehend die mietrechtlichen Mängelrechte formell geltend machen und parallel die Schadensgrundlagen (Buchhaltung, Expertise) sicherstellen muss, um nicht am Beweisrisiko zu scheitern.