4A_589/2025 — Kündigung des Mietvertrags wegen Zahlungsrückstands (Art. 257d OR) und Treu und Glauben

Rechtsgebiet: Mietrecht (Schuldrecht) · Vorinstanz: II. Zivilkammer des Appellationsgerichts des Kantons Tessin (20. Oktober 2025) · Besetzung: I. zivilrechtliche Abteilung, Bundesrichter Hurni (Präsident), Kiss, Denys; Gerichtsschreiber G. Piatti · Verfahrensergebnis: Beschwerde abgewiesen

Executive Summary

• Kernpunkt: Ein Vermieter kann eine formell gültige Zahlungsverzugskündigung nach Art. 257d OR auch dann aussprechen, wenn der Mieter einen Zahlungsauftrag erteilt hatte, den die Bank nicht ausführte; der Bankfehler wird dem Mieter als dessen Erfüllungsgehilfe zugerechnet.
• Entscheidung: Das Bundesgericht bestätigt die vorinstanzliche Aufhebung des prätorischen Urteils und weist die Beschwerde der Mieter ab. Die Kündigung per mora vom 2. Februar 2024 ist nicht treuwidrig.
• Bedeutung: Das Urteil schärft die restriktive Handhabung des Treu-und-Glauben-Vorbehalts bei Zahlungsverzugskündigungen ein: Wiederholte unpünktliche Zahlungen, ein dem Mieter zuzurechnender Bankfehler und fehlende Eigenprüfung durch den Mieter schliessen eine Treuwidrigkeit der Kündigung aus. Finanzielle Härten des Mieters begründen keinen Treuwidrigkeitsvorwurf, sondern sind allenfalls im Erstreckungsverfahren zu berücksichtigen.

Sachverhalt

A. Vertragsgrundlage und Zahlungsverzug 2023

Mit Vertrag vom 23. Dezember 2016 vermietete das Patriziato di X.________ (Bürgergemeinde X.________) einen Campingplatz an B.________ und A.________ für zunächst fünf Jahre (bis 31. Dezember 2021) zu einem Jahresmietzins von Fr. 150'000.–. Der Vertrag sah die Möglichkeit einer Verlängerung um weitere fünf Jahre vor, mit Indexierung des Mietzinses an die Teuerung. Am 10. Dezember 2020 verlängerte der Vermieter den Vertrag bis zum 31. Dezember 2026 und erhöhte den Jahresmietzins ab 1. April 2022 auf Fr. 153'600.–, zahlbar in drei Raten (Fr. 70'000.– bis 28. Februar, Fr. 40'000.– bis 31. Juli, Fr. 43'600.– bis 31. Oktober).

Im Jahr 2023 kam es zu wiederholten Zahlungsverzögen: Die Februarrate wurde erst am 8. März nach einer Mahnung bezahlt. Die Juliarate wurde erst am 30. Oktober entrichtet, und zwar erst nach einer Zahlungsaufforderung mit Kündigungsandrohung nach Art. 257d OR. Auch die Oktoberrate von Fr. 43'600.– wurde nicht fristgerecht geleistet. Am 11. Dezember 2023 setzte der Anwalt des Vermieters den Mietern eine Zahlungsfrist bis zum 31. Januar 2024 und drohte für den Fall fruchtlosen Fristablaufs die Kündigung per mora an. Am 14. Dezember 2023 erteilten die Mieter ihrer Bank den Zahlungsauftrag; diese führte ihn jedoch nicht aus. Am 25. Januar 2024 trafen sich die Parteien am Campingplatz, um verschiedene Vertragsfragen zu erörtern — die offene Mietzinsfrage wurde jedoch nicht angesprochen.

B. Kündigung und Instanzenzug

Da der Mietzins nicht eingegangen war, kündigte der Vermieter am 2. Februar 2024 das Mietverhältnis per mora nach Art. 257d OR auf den 31. März 2024. Am 6. Februar 2024 erteilten die Mieter einen neuen Zahlungsauftrag, der am selben Tag ausgeführt wurde — sechs Tage nach Ablauf der gesetzten Frist.

Der Prätore di Locarno-Campagna hob mit Urteil vom 5. März 2025 die Kündigung auf. Das Appellationsgericht des Kantons Tessin (II. Zivilkammer) hob dieses Urteil auf und wies das Begehren der Mieter ab (Urteil vom 20. Oktober 2025). Es erwog, die formellen Voraussetzungen der Kündigung per mora seien unstreitig gegeben, hingegen sei die Kündigung nicht treuwidrig. Den Vermieter treffe keine Pflicht, die Mieter wegen des ausstehenden Betrags zu interpellieren; der Bankfehler sei den Mietern zuzurechnen. Auch die finanziellen Schwierigkeiten der Mieter begründeten keine Treuwidrigkeit.

Erwägungen

Zulässigkeit und rechtliches Gehör

Das Bundesgericht prüft die Zulässigkeit der Beschwerde in Zivilsachen und bejaht sie (Art. 76 Abs. 1 lit. a, Art. 100 Abs. 1, Art. 90, Art. 75, Art. 72 Abs. 1, Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG). Die Rüge der Verletzung des rechtlichen Gehörs (Art. 29 Abs. 2 BV) weist das Gericht zurück: Die Begründungspflicht verlangt von der Vorinstanz lediglich, dass sie zumindest kurz die massgebenden Motive nennt. Sie muss nicht alle Tatsachen, Beweismittel und Rügen der Parteien einzeln erörtern (BGE 150 III 1 E. 4.5). Die Vorinstanz habe klar dargelegt, warum die restriktiven Voraussetzungen für eine Treuwidrigkeit der formell gültigen Kündigung per mora nach Art. 257d OR nicht gegeben seien — eine Begründung, die von den Beschwerdeführern, wie aus der Beschwerde ersichtlich, durchaus verstanden wurde.

Sachverhaltsrüge

Das Bundesgericht hält die kantonalen Feststellungen für verbindlich (Art. 105 Abs. 1 BGG) und prüft Willkürrügen nach den strengen Anforderungen von Art. 106 Abs. 2 BGG. Die Beschwerdeführer machen geltend, die früheren Zahlungsverzögen von 2023 seien auf laufende Verhandlungen zurückzuführen und die entsprechenden Vorbringen seien zu Unrecht als verspätet eingestuft worden. Das Gericht hält dem entgegen, dass die Vorinstanz eigene Feststellungen aufgrund der Aktenlage getroffen habe und die Beschwerdeführer keine Willkürrüge im Sinne von Art. 106 Abs. 2 BGG substantiiert hätten. Die Verspätung der Juliarate 2023 sei durch die Dokumente belegt: Das Schreiben der damaligen Anwältin der Mieter datiere vom 17. August 2023, die Art. 257d-OR-Mahnung vom 7. September 2023, und die gesamte Rate sei erst am 30. Oktober 2023 gutgeschrieben worden. Es genüge festzuhalten, dass auch die der Oktober-Rate vorausgehende Mietzinsrate verspätet bezahlt worden sei.

Kündigung per mora nach Art. 257d OR und die Schranke des Treu und Glauben

Das Bundesgericht legt die massgeblichen Bestimmungen dar:

Art. 257d OR (SR 220)Kommentierung auf glossagens.ch

«1 Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage. 2 Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen.»

Zweck dieser Bestimmung ist es, dem Vermieter zu ermöglichen, rasch und unkompliziert die vollständige Zahlung des Mietzinses und der Nebenkosten zu erhalten oder andernfalls das Vertragsverhältnis sofort zu beenden (BGE 140 III 591 E. 2).

Die Kündigung kann nach Art. 271 Abs. 1 OR angefochten werden, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst:

Art. 271 Abs. 1 OR (SR 220)Kommentierung auf glossagens.ch

«1 Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. 2 Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.»

Diese Treu-und-Glauben-Schranke ist im Bereich der Zahlungsverzugskündigung jedoch sehr restriktiv auszulegen, um das Recht des Vermieters auf pünktliche Mietzinszahlung nicht in Frage zu stellen (4A_556/2024 vom 25. September 2025 E. 6.3.2). Das Bundesgericht hat bereits festgehalten, dass eine Kündigung treuwidrig ist, wenn die Zahlung kurz nach Ablauf der gesetzten Frist erfolgt ist und der Mieter zuvor stets pünktlich bezahlt hat (4A_634/2009 vom 3. März 2010 E. 2.2.3).

Ein zentraler Grundsatz der vorliegenden Entscheidung betrifft die Zurechnung des Bankfehlers: Die beauftragte Bank ist Erfüllungsgehilfe (Ausiliario) ihres Auftraggebers, und deren Fehler sind dem Letzteren zuzurechnen. Wer einen Bankdienst in Anspruch nimmt, trägt das Risiko, dass der Auftrag nicht (rechtzeitig) ausgeführt wird (1C_506/2025 vom 17. April 2026 E. 2.2.2, zur Publikation vorgesehen).

Anwendung auf den Einzelfall

Die formelle Gültigkeit der Kündigung per mora vom 2. Februar 2024 ist zwischen den Parteien unstreitig. Das Bundesgericht prüft die Treuwidrigkeit und kommt zum Schluss, dass die restriktiven Voraussetzungen für eine Aufhebung der Kündigung nicht gegeben sind:

Keine Pflicht des Vermieters zur Interpellation: Das Treffen vom 25. Januar 2024, das der Diskussion von Mängeln, eines unberechtigt abgestellten Busses und einer unbewilligten Submiete diente, fand vor Ablauf der Zahlungsfrist statt und gab dem Vermieter keinen Anlass, die Mieter wegen des ausstehenden Betrags zu befragen. Auch das Schreiben des Vermieteranwalts vom 1. Februar 2024 betraf nicht die Mietzinsfrage, sondern andere vertragliche Themen.

Zurechnung des Bankfehlers und fehlende Eigenprüfung: Die Überzeugung der Mieter, sie hätten den Mietzins fristgerecht bezahlt, ist unerheblich. Nicht nur wird der Ausführungsfehler der Bank ihnen zugerechnet, sondern sie haben auch nie überprüft, ob die Zahlung tatsächlich ausgeführt wurde. Angesichts der Bedeutung des Betrags und der banküblichen Praxis, zu Jahresbeginn Kontoauszüge zu versenden, sei es — so das Gericht — erstaunlich, dass ihnen die Ausführungslücke nicht aufgefallen sei.

Wiederholter Zahlungsverzug als massgebliches Kriterium: Entscheidend ist, dass die Mieter mindestens zum zweiten Mal die Mietzinsrate verspätet bezahlt haben und die Zahlung erst sechs Tage nach Ablauf der gesetzten Frist — und zudem erst nach Erhalt der Kündigung — erfolgte. Die wiederholten Verzöge lassen sich nicht als Bagatelle einstufen.

Keine Berücksichtigung finanzieller Härten als Treuwidrigkeit: Dass die Kündigung für die Mieter erhebliche wirtschaftliche Schwierigkeiten mit sich bringt, vermag die Kündigung nicht als treuwidrig erscheinen zu lassen. Dieses Interesse wiegt geringer als das des Vermieters an pünktlicher Mietzinszahlung. Die Mieter machen insoweit lediglich appellatorisch geltend, ihr Fortsetzungsinteresse sei relevanter als das pünktliche Zahlungsinteresse des Vermieters.

Vorgeschobenes Motiv: Dass der Vermieter möglicherweise froh sei, sich der Mieter zu entledigen — die Vorinstanz hatte die Parteibeziehungen als «alles andere als seren» umschrieben —, entkräftet nicht sein Recht, sich bei Zahlungsverzug auf das Verfahren nach Art. 257d OR zu stützen. Ein allfälliges verborgenes Motiv beeinträchtigt die Berechtigung nicht, wenn ein objektiver, im Gesetz vorgesehener Kündigungsgrund — hier der wiederholte Zahlungsverzug — tatsächlich gegeben ist.

Einordnung in die Rechtsprechung

Bestätigung der restriktiven Linie bei Zahlungsverzugskündigungen

Das Urteil 4A_589/2025 steht in der Tradition der restriktiven Auslegung des Treu-und-Glauben-Vorbehalts bei formell gültigen Zahlungsverzugskündigungen nach Art. 257d OR. Der Leitentscheid BGE 140 III 591 hat die massgebliche Dogmatik geprägt: Eine Kündigung, die den Anforderungen von Art. 257d OR entspricht, kann nach Art. 271 Abs. 1 OR angefochten werden, wenn sie gegen Treu und Glauben verstösst; dieser Vorbehalt ist jedoch eng auszulegen. Der vorliegende Entscheid bestätigt diese Linie und wendet sie auf eine Konstellation an, in der der Zahlungsverzug nicht auf einer bewussten Zahlungsverweigerung, sondern auf einem Bankfehler beruht.

Abgrenzung zu 4A_634/2009: Die Bedeutung vorheriger pünktlicher Zahlung

Das Bundesgericht zitiert 4A_634/2009 vom 3. März 2010 für den Grundsatz, dass eine Kündigung treuwidrig ist, wenn die Zahlung kurz nach Fristablauf geleistet wurde und der Mieter zuvor stets pünktlich bezahlt hat. Im vorliegenden Fall war genau diese Voraussetzung nicht gegeben: Die Mieter hatten 2023 bereits mehrfach unpünktlich gezahlt, womit der Schutzgedanke von 4A_634/2009 nicht greift. Das Urteil präzisiert damit die Negativvoraussetzung der bisherigen Rechtsprechung: Wiederholter Zahlungsverzug schliesst die Berufung auf Treu und Glauben aus, selbst wenn der letzte Verzug auf einem Bankfehler und nicht auf einer Zahlungsstrategie des Mieters beruht.

Dies steht in Einklang mit der Kommentierung auf Glossagens zu Art. 271 OR, Abschnitt J, wonach eine Kündigung wegen Zahlungsproblemen nur bei reinem Bagatellcharakter treuwidrig ist — etwa bei einmaliger, geringfügiger Verspätung in einem sonst pünktlichen Mietverhältnis. Wiederholte unpünktliche Zahlungen begründen demgegenüber ein schützenswertes Interesse des Vermieters an der Vertragsbeendigung. Das vorliegende Urteil bestätigt diese im Kommentar dargestellte Kasuistik in einer Fallgestaltung, in der ein erheblicher Betrag (Fr. 43'600.–) nach wiederholten Verzögen erst nach Kündigungszeitpunkt bezahlt wurde.

Bank als Erfüllungsgehilfe: Zurechnung des Fehlerisks

Die Zurechnung des Bankfehlers zum Mieter stützt sich auf 1C_506/2025 vom 17. April 2026 (zur Publikation vorgesehen), wonach die beauftragte Bank Ausiliario ihres Auftraggebers ist und deren Fehler dem Mandanten zugerechnet werden. Wer einen Bankdienst nutzt, trägt das Risiko der Nicht- oder Spätausführung. Diese Zurechnungsregel korrespondiert mit der Dogmatik im Glossagens-Kommentar zu Art. 257d OR: Die massgebliche Frage ist, ob innert der gesetzten Frist eine Tilgung, Verrechnung oder Hinterlegung erfolgt ist (Prüfschema Merkmal 6). Der gute Glaube des Mieters an die Ausführung seines Bankauftrags ist — anders als etwa die gutgläubige Hinterlegung nach Art. 259g OR (BGE 125 III 120) — kein gesetzlich anerkannter Abwendungsgrund. Die Entscheidung schärft damit ein, dass die rechtzeitige Erfüllung der Geldschuld objektiv zu beurteilen ist und das Erfüllungsrisiko beim Schuldner verbleibt.

Finanzielle Härte als Frage der Erstreckung, nicht der Treuwidrigkeit

Die ausdrückliche Erwägung, dass finanzielle Schwierigkeiten der Mieter die Kündigung nicht als treuwidrig erscheinen lassen, bestätigt die gefestigte Unterscheidung zwischen Treuwidrigkeit (Art. 271 Abs. 1 OR) und Härtefall (Art. 272 OR). Wie die Themenseite Wohnraummiete auf glossagens.ch darlegt, ist eine persönliche Härte für sich allein nicht geeignet, eine Kündigung nach Art. 271 Abs. 1 OR zu Fall zu bringen; sie ist ausschliesslich im Rahmen der Mieterstreckung nach Art. 272 OR zu würdigen. Das vorliegende Urteil wendet diesen Grundsatz auf die Zahlungsverzugskündigung an und macht deutlich, dass auch die Interessenabwägung zwischen dem Fortsetzungsinteresse des Mieters und dem Zahlungsinteresse des Vermieters im Rahmen von Art. 271 Abs. 1 OR nicht zulasten des Vermieters ausschlagen kann, wenn ein objektiver Kündigungsgrund — wiederholter Verzug — vorliegt.

Kein Interpellationsgebot des Vermieters

Eine weitere Präzisierung betrifft die Pflicht des Vermieters, den Mieter vor Ausspruch der Kündigung zum Zahlungsverzug zu befragen. Das Gericht verneint eine solche Pflicht ausdrücklich: Ein Treffen der Parteien über andere Vertragsfragen vor Fristablauf begründet keine Obliegenheit des Vermieters, die Mietzinsfrage zu thematisieren oder den Zahlungseingang zu prüfen. Der Vermieter durfte — so das Gericht — angesichts der Forderungen und Beanstandungen der Mieter beim Ortstermin noch erwarten, dass der Mietzins inzwischen bezahlt sei oder in Kürze bezahlt werde. Dies ist mit der restriktiven Auslegung des Treu-und-Glauben-Vorbehalts im Bereich von Art. 257d OR konsistent: Die prozessuale Hauptlast der Zahlungskontrolle liegt beim Mieter, nicht beim Vermieter.

Fazit

Das Urteil 4A_589/2025 bestätigt und präzisiert die restriktive Bundesgerichtsrechtsprechung zur Treuwidrigkeit von Zahlungsverzugskündigungen nach Art. 257d OR. Die zentralen Aussagen lassen sich wie folgt zusammenfassen:

Erstens wird der Bankfehler dem Mieter als dessen Erfüllungsgehilfe zugerechnet; der gute Glaube an die Auftragsausführung entlastet ihn nicht, zumal er die Ausführung nicht eigenständig überprüft hat. Zweitens schliesst wiederholter Zahlungsverzug die Berufung auf Treu und Glauben aus — die Schutzregel aus 4A_634/2009 (kurze Verspätung bei vorheriger pünktlichkeit) greift nicht. Drittens trifft den Vermieter keine Interpellationspflicht hinsichtlich des ausstehenden Mietzinses. Viertens sind finanzielle Härten des Mieters im Rahmen von Art. 271 Abs. 1 OR nicht als Treuwidrigkeit zu qualifizieren, sondern allenfalls im Erstreckungsverfahren nach Art. 272 OR zu berücksichtigen. Und fünftens beeinträchtigt ein allfällig verborgenes Motiv des Vermieters die Kündigung nicht, solange ein objektiver, gesetzlich vorgesehener Kündigungsgrund tatsächlich vorliegt.

Die Beschwerde wird abgewiesen. Die Gerichtskosten von Fr. 7'000.– und eine Parteientschädigung von Fr. 8'000.– werden den Beschwerdeführern solidarisch auferlegt.