4A_477/2025 — Treuwidrige Eigenbedarfskündigung bei vorgeschobenem Kündigungsgrund

Rechtsgebiet: Mietrecht (OR) · Vorinstanz: Chambre des baux et loyers der Cour de justice Genf · Besetzung: I. zivilrechtliche Abteilung, Hurni (Präsident), Kiss, May Canellas · Verfahrensergebnis: Beschwerde abgewiesen

Executive Summary

• Kernpunkt: Eine Kündigung, die mit dem Einzugswunsch der Eltern des wirtschaftlich Berechtigten begründet wird, ist treuwidrig, wenn das Motiv ein blosser Vorwand ist — hier: getrennt lebende Eltern in verschiedenen italienischen Städten, Sohn nicht am Ort domiziliert, drei Wohnungen im Gebäude leerstehend.
• Entscheidung: Das Bundesgericht bestätigt die kantonale Vorinstanz, welche das congé wegen Vorgeschobenseins des Motivs annullierte. Auf die subsidiär gerügte Interessen-disproportion kommt es nicht mehr an. Ein verfahrensrechtlicher Einwand (fehlerhafte Schlichtungsvorinstanz) wird als verspätet verworfen.
• Bedeutung: Der Entscheid illustriert die Fallgruppe des vorgeschobenen Eigenbedarfs und bestätigt die Grundsatzrechtsprechung zu Art. 271 OR, wonach ein nicht realer Kündigungsgrund die Kündigung ohne weiteres anfechtbar macht. Zugleich präzisiert er die Verwirkungsfrist für Verfahrensrügen im Mietrecht.

Sachverhalt

Die A.________ AG ist Eigentümerin eines Genfer Mehrfamilienhauses mit 15 Wohnungen. D.D.________ ist deren einziger Verwaltungsrat; er verwaltet auch andere Immobilien-gesellschaften. Seine Eltern E.D.________ (75-jährig, vermögend, als Ingenieur in Italien tätig) und F.________ sind seit über zehn Jahren getrennt und leben in verschiedenen italienischen Städten.

Die Mieterin B.B.________ bewohnt seit dem 1. April 1977 eine 5-Zimmer-Wohnung im sechsten Stock des Gebäudes; ihr Ehegatte C.B.________ wurde per Avenant vom 27. Mai 2011 Mitmieter. Der Mietzins betrug zuletzt 16'164 Fr. jährlich zuzüglich 2'250 Fr. Nebenkosten. Der Vertrag wurde 2019 um fünf Jahre verlängert und war jeweils um weitere fünf Jahre erneuerbar.

Mit amtlichem Formular vom 9. Januar 2023 kündigte die Vermieterin den Mietvertrag auf den 31. März 2025, ohne einen Grund anzugeben. Auf Begehren der Mieter begründete sie das congé am 2. Februar 2023 mit dem Wunsch von F.________ (Ehefrau des wirtschaftlich Berechtigten E.D.________), die Wohnung selbst zu beziehen. Zum Kündigungszeitpunkt waren drei Wohnungen im Gebäude — darunter zwei 5-Zimmer-Wohnungen — leerstehend.

In derselben Zeitspanne kündigte die Vermieterin einen weiteren Mietvertrag im selben Gebäude und berief sich dabei auf den Wunsch von E.D.________, zum Zweck des «Eigengebrauchs» in die Nähe seines Sohnes D.D.________ zu ziehen. Am 1. August 2023 wurde die Erdgeschosswohnung an D.D.________ vermietet, der damals in W.________ studierte und in X.________ domiziliert war. Der Stromzähler dieser Wohnung verzeichnete zwischen Oktober 2023 und Februar 2025 keinen Verbrauch.

Nach erfolgloser Schlichtungsverhandlung — an der E.D.________ persönlich teilnahm — klagten die Mieter auf Aufhebung des congé. Das Mietgericht Genf annulierte die Kündigung am 20. September 2024. Die Chambre des baux et loyers der Cour de justice Genf bestätigte diesen Entscheid am 6. August 2025. Dagegen richtet sich die Beschwerde der Vermieterin an das Bundesgericht.

Erwägungen

Verfahrensrechtliches: Verwirkung des Einwands fehlender Schlichtung

Die Beschwerdeführerin rügt, die Klage der Mieter sei unzulässig, weil die Schlichtungsverhandlung nicht ordnungsgemäss durchgeführt worden sei. An der Schlichtungsverhandlung vom 27. September 2023 sei E.D.________ persönlich geladen und erschienen, nicht aber die Beschwerdeführerin als solche. E.D.________ sei weder Direktor noch Verwalter der Gesellschaft gewesen und habe sie nicht gültig vertreten. Die Vorinstanzen hätten dies von Amtes wegen prüfen müssen (Art. 59 Abs. 2 lit. c, 197 und 204 ZPO).

Das Bundesgericht weist den Einwand als verspätet ab. Alle Verfahrensbeteiligten müssen sich nach den Regeln von Treu und Glauben verhalten (Art. 5 Abs. 3 BV und Art. 52 ZPO). Sie sind gehalten, Verfahrensrügen so früh wie möglich — bei der ersten Gelegenheit, nachdem sie vom Mangel Kenntnis erlangt haben — geltend zu machen, unter Androhung der Verwirkung (BGE 149 III 12 E. 3.2.1; BGE 146 III 265 E. 5.5.3). Dies gilt auch für den Einwand des Fehlens eines gültigen Schlichtungsversuchs bzw. einer gültigen Klagebewilligung im Sinne von Art. 209 ZPO. Nach der Rechtsprechung ist der letzte Zeitpunkt, zu dem die beklagte Partei die Ungültigkeit der Klagebewilligung ohne Verwirkung geltend machen kann, derjenige ihrer ersten Stellungnahme zur Klage (schriftliche Antwort oder, falls keine solche erfolgt, in der Verhandlung; BGer 5A_347/2018 vom 26. Oktober 2018 E. 3.2; BGE 139 III 273 E. 2.3). Dass es sich um einen von Amtes wegen zu prüfenden Mangel handelt, ändert daran nichts.

Im vorliegenden Fall hat die Beschwerdeführerin den Einwand der fehlenden gültigen Klagebewilligung in ihrer Klageantwort nicht erhoben. Auch in der Berufung vor der kantonalen Appellationsinstanz widmete sie dem Thema keine Zeile. Erst im bundesgerichtlichen Verfahren rügt sie erstmals die Ungültigkeit der Klagebewilligung. Dies ist offensichtlich verspätet. Aus dem angefochtenen Entscheid geht zudem hervor, dass die Beschwerdeführerin selbst unsicher war über die Rollen von E.D.________ und D.D.________ innerhalb der Gesellschaft und dass ihr die angebliche Nichtpräsenz des letzteren an der Schlichtungsverhandlung damals gleichgültig war. Sie hat den ablehnenden Entscheid der Vorinstanz abgewartet, bevor sie sich erstmals auf diese angebliche Verfahrensungleichmässigkeit berief — ein Vorgehen, das den Regeln von Treu und Glauben widerspricht.

Treuwidrigkeit der Kündigung (Art. 271 OR)

Das Bundesgericht legt zunächst die Grundprinzipien dar: Jede Partei kann einen unbefristeten Mietvertrag — wozu auch ein Vertrag mit stillschweigender Verlängerungsklausel gehört — frei auf die nächste Vertragsbeendigung kündigen, unter Einhaltung der gesetzlichen Frist (Art. 266a Abs. 1 OR; BGE 148 III 215 E. 3.1.1). Die einzige Schranke der Kündigungsfreiheit bilden die Regeln von Treu und Glauben:

Art. 271 OR (SR 220)Kommentierung auf glossagens.ch

«1 Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. 2 Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.»

Eine ordentliche Kündigung ist in der Regel treuwidrig, wenn sie keinem objektiven, ernsthaften und schützenswerten Interesse entspricht und somit rein schikanös erscheint, wenn das angeführte Motiv offensichtlich nur ein Vorwand ist, wenn die Begründung lückenhaft oder falsch ist oder wenn ein krasses Missverhältnis zwischen dem Interesse des Mieters an der Aufrechterhaltung des Vertrags und demjenigen des Vermieters an dessen Beendigung besteht (BGE 145 III 143 E. 3.1; BGE 140 III 496 E. 4.1; BGE 138 III 59 E. 2.1). Dabei ist zwischen der Anfechtbarkeit der Kündigung (Art. 271 OR) und der Erstreckung (Art. 272 OR) zu unterscheiden: Eine Interessenabwägung findet erst im Erstreckungsverfahren statt, nicht schon bei der Beurteilung der Treuwidrigkeit (BGE 140 III 496 E. 4.1).

Massgeblicher Beurteilungszeitpunkt für die Treuwidrigkeit ist der Moment der Kündigung; später eintretende Umstände können die Kündigung nicht nachträglich treuwidrig machen, allenfalls aber die Absichten des Vermieters im Kündigungszeitpunkt erhellen (BGE 148 III 215 E. 3.1.4).

Die Feststellung des Kündigungsgrunds ist eine Tatfrage, die das Bundesgericht nur auf Willkür überprüft (Art. 105 Abs. 1 BGG). Ob die Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst, ist hingegen eine Rechtsfrage, die dem richterlichen Ermessen (Art. 4 ZGB) unterliegt und vom Bundesgericht nur mit Zurückhaltung überprüft wird (BGE 138 III 669 E. 3.1).

Anwendung auf den Fall: Die kantonale Vorinstanz hat festgestellt, dass das von der Vermieterin angeführte Motiv — die Eltern von D.D.________ wollten in dasselbe Gebäude wie ihr Sohn in V.________ einziehen — nicht glaubwürdig ist. Mehrere Umstände sprachen dagegen: Die Eltern leben seit über zehn Jahren getrennt in verschiedenen italienischen Städten in grosszügigen Wohnungen; der Sohn ist nicht in V.________, sondern in X.________ domiziliert; E.D.________ gab selbst an, er habe nicht gewusst, dass sein Sohn eine Wohnung im streitgegenständlichen Gebäude gemietet habe; das Argument, die Eltern hätten vor einem neuen «Lockdown» in Italien gefürchtet, war angesichts des seit Jahren beendeten COVID-19-Pandemie nicht überzeugend; und die strittige Wohnung entsprach nicht den Bedürfnissen, die F.________ in ihrer Zeugenaussage geschildert hatte.

Das Bundesgericht hält diese tatsächliche Würdigung für nicht willkürlich. Die Beschwerdeführerin beschränkt sich in weiten Teilen darauf, ihre eigene These darzulegen und ihre persönliche Beweiswürdigung an die Stelle derjenigen der Kantonsinstanz zu setzen — was den strengen Anforderungen an eine Sachverhaltsrüge (Art. 106 Abs. 2 BGG) nicht genügt.

Da bereits feststeht, dass das angeführte Motiv ein Vorwand war, erübrigt sich die Prüfung der von der Vorinstanz subsidiär bejahten Interessen-disproportion. Das Vorliegen eines vorgeschobenen Kündigungsgrunds reicht für sich allein aus, um die Kündigung nach Art. 271 Abs. 1 OR als anfechtbar zu erklären.

Einordnung in die Rechtsprechung

Das Urteil fügt sich in die gefestigte Rechtsprechung zu Art. 271 OR ein und illustriert eine der zentralen Fallgruppen der Treuwidrigkeit: den vorgeschobenen Eigenbedarf. Der Glossagens-Kommentar zu Art. 271 OR ordnet den Eigenbedarf als eigene Fallgruppe ein und benennt als Kernvoraussetzung der Zulässigkeit eine «ernsthafte, aktuelle Nutzungsabsicht für Vermieter oder nahestehende Personen»; treuwidrig wird die Kündigung bei einer «blossen vagen Möglichkeit einer künftigen Nutzung» oder bei «vorgeschobenem Eigenbedarf». Genau diese Grenzziehung wendet das Bundesgericht im vorliegenden Fall an: Die behauptete Nutzungsabsicht der Eltern von D.D.________ wird anhand der konkreten Umstände — räumliche Distanz, fehlende Kenntnis des Sohnes, Leerstand von drei Wohnungen — als nicht ernsthaft und nicht aktuell qualifiziert, was dem dogmatischen Rahmen des Kommentars entspricht.

Dabei bestätigt das Bundesgericht den Grundsatz, dass der Kündigungszeitpunkt massgebend ist (BGE 148 III 215 E. 3.1.4; BGE 145 III 143 E. 3.1). Spätere Umstände — wie etwa der Umstand, dass der Stromzähler der Erdgeschosswohnung zwischen Oktober 2023 und Februar 2025 stillstand, was darauf hindeutet, dass D.D.________ dort nie tatsächlich einzog — können allenfalls als Indiz für die Absichten im Kündigungszeitpunkt dienen, die Kündigung aber nicht nachträglich treuwidrig machen. Dieser ex-tunc-Massstab wird auch im Glossagens-Kommentar zu Art. 271 OR dargestellt und vom vorliegenden Entscheid konsequent angewendet.

In kontrastierender Weise hat das Bundesgericht kurze Zeit zuvor in 4A_318/2026 (Urteil vom 30. Juli 2026) eine Eigenbedarfskündigung bestätigt, bei der die einziehende Person (Schwiegermutter zur Unterstützung einer kranken Schwiegertochter) im Kündigungszeitpunkt tatsächlich einziehen wollte und der nachträgliche Wegfall des Eigenbedarfs die Kündigung nicht nachträglich treuwidrig machte. Während dort die Ernsthaftigkeit der Nutzungsabsicht im Kündigungszeitpunkt bejaht wurde, wird sie hier gerade verneint. Beide Entscheidungen bestätigen gemeinsam den massgeblichen Beurteilungszeitpunkt und die Unterscheidung zwischen realem und vorgeschobenem Eigenbedarf als Kernfrage der Treuwidrigkeitsprüfung.

Ebenfalls aktuell ist 4A_69/2026 (Urteil vom 11. August 2026), der sich mit der Abbruchkündigung befasst und ebenfalls die Fallgruppe des vorgeschobenen Motivs thematisiert. Auch dort stellt das Bundesgericht klar, dass ein vorgeschobener Kündigungsgrund die Kündigung treuwidrig macht, während ein realer — wenn auch unvollständig dokumentierter — Grund die Kündigung trägt. Der vorliegende Entscheid ergänzt diese Linie für die Fallgruppe des Eigenbedarfs: Das Motiv muss nicht nur formell begründet, sondern inhaltlich glaubhaft sein, und es reicht nicht aus, eine familiäre Nähe zu behaupten, wenn die tatsächlichen Umstände gegen eine aktuelle Einzugsabsicht sprechen.

Die Leitentscheide zur Treuwidrigkeit der Kündigung bleiben unverändert: BGE 148 III 215 fasst die Grundsätze zur ordentlichen Kündigung zusammen und wird im vorliegenden Entscheid mehrfach zitiert; BGE 140 III 496 präzisiert die Fallgruppen treuwidriger Kündigungen; BGE 136 III 190 bestätigt das Recht des Vermieters, den Vertrag zur Anpassung der Nutzungsart zu kündigen, soweit das Motiv nicht bloss ein Vorwand ist. Der vorliegende Entscheid weicht von keiner dieser Leitentscheide ab, sondern wendet sie auf den Sachverhalt eines vorgeschobenen Eigenbedarfs konsequent an.

Im Verfahrensrecht präzisiert das Bundesgericht die Verwirkungsfrist für den Einwand der fehlenden gültigen Klagebewilligung: Der späteste zulässige Zeitpunkt ist die erste Stellungnahme zur Klage (BGer 5A_347/2018 vom 26. Oktober 2018 E. 3.2). Dass der Mangel von Amtes wegen zu prüfen ist, entbindet die betroffene Partei nicht von der Pflicht, ihn bei der ersten Gelegenheit zu rügen. Diese Präzisierung ist von praktischer Bedeutung für das Mietrecht, wo Schlichtungsverhandlungen häufig mit unklaren Vertretungsverhältnissen durchgeführt werden.

Fazit

Das Bundesgericht weist die Beschwerde der Vermieterin ab. Die Kündigung vom 9. Januar 2023 ist treuwidrig im Sinne von Art. 271 Abs. 1 OR, weil das angeführte Motiv — der Einzugswunsch der Eltern des wirtschaftlich Berechtigten — ein blosser Vorwand war. Die kantonale Vorinstanz hat dies in nicht willkürlicher Beweiswürdigung festgestellt; auf die subsidiär bejahte Interessen-disproportion kommt es nicht mehr an. Der verfahrensrechtliche Einwand der fehlenden gültigen Schlichtungsvorinstanz wurde von der Beschwerdeführerin erst im bundesgerichtlichen Verfahren erhoben und ist damit verwirkt. Die Gerichtskosten von 3'000 Fr. trifft die Beschwerdeführerin; eine Parteientschädigung von 3'500 Fr. ist den beschwerdeantwortenden Mietern als Solidargläubigern zuzusprechen.